Особенности составления договора аренды нежилого помещения

Как грамотно составить соглашение с арендаторами, нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения, — эти и другие вопросы волнуют любого начинающего арендодателя. В чем специфика такой сделки? Каковы условия передачи нежилого помещения в аренду?

Законодательные основы

Сдача в аренду нежилого помещения регулируется положениями Гражданского кодекса РФ. По сути речь идет об обычной сделке, которая может заключаться и с физическим лицом, и с коммерческой организацией, — достаточно иметь полномочия для гражданских правоотношений. Для грамотной подготовки предварительного договора аренды нежилого помещения по образцу необходимо ознакомиться с положениями главы 34 ГК РФ.

Особенно популярен данный вид сделок среди предпринимателей. Они могут как сдавать часть собственного помещения, так и арендовать чужое. В некоторых случаях возможна безвозмездная передача объекта, которая еще называется ссудой. Можно привести следующий пример: если у компании есть здание под офисы, но не хватает складского помещения, она может выступать и в роли арендодателя, и арендатора.

Типовой договор аренды нежилого помещения составляется с одним контрагентом. С одной стороны выступает владелец имущества — арендодатель. Вторая сторона — это наниматель, который и будет использовать объект по назначению.

Законодательство не запрещает подписание договора аренды офиса между юридическими лицами заранее. В нем указывают, что с такого-то периода владелец обязуется предоставить арендатору в пользование свой объект. Однако в таком случае документ имеет немного другое наименование. Предстоит составить договор о намерениях аренды нежилого помещения, образец которого вы можете найти на нашем сайте. Дополнительно понадобится акт приема имущества, а после прекращения или расторжения сделки — акт возврата.

Закон не запрещает передавать арендуемый объект третьим лицам. Это уже будет не прямой найм, а субаренда. Но на это обязательно потребуется согласие собственника недвижимости. Он может сразу включить в договор аренды торгового помещения/иного объекта положение, где укажет, разрешен поднаем или нет. Однако при отсутствии подобного пункта не нужно рисковать и спешить сдавать чужое имущество в прокат: необходимо заручиться письменным согласием владельца.

Особенности сделки

Договор аренды недвижимого имущества — это официальный документ, подтверждающий обязательства контрагентов. Если соглашение подписывают на срок менее года, можно не регистрировать его в соответствующих органах. При составлении договора аренды недвижимого имущества по образцу, где указан срок действия сделки от года, регистрация является обязательной. Однако налогоплательщик в любом случае не лишается обязанности своевременно платить налоги.

Договор аренды офиса, как и иного недвижимого имущества, дает права на пользование оборудованием, которое есть в его стенах. Если владелец не хочет предоставлять его другим лицам, необходимо освободить объект от таковых предметов. Возможно подписание договора для сдачи отдельно стоящего здания, а не только одного нежилого помещения в аренду. Тогда подразумевается, что наниматель может распоряжаться и земельным участком.

Важно добавить, что закон выделяет несколько видов недвижимости, которая не считается жилой, но сфера ее применения бывает разной. Например, можно арендовать:

• помещение в целом строении;
• полностью здание;
• сооружение.

Если сдается первый вариант, можно использовать договор аренды помещения под офис или любой аналогичный документ. Когда владелец сдает целое здание, форма соглашения такая же, но условия аренды незначительно отличаются. Под сооружениями понимают объекты, которые предназначены для выполнения технических работ. Следовательно, контракт будет отличаться в части, где описаны особенности эксплуатации такой недвижимости.

В законодательстве прописаны определенные ограничения на сдачу в аренду нежилых помещений физическими лицами либо юрлицами, а именно: нельзя сдавать часть сооружения либо здания — крышу, подвал. Для такой сделки не подходит типовая форма договора аренды нежилого помещения. Чтобы грамотно оформить правоотношения при передаче крыши, подвала либо другой части здания/сооружения, предстоит проштудировать иные нормы законодательства.

Составление соглашения

Договор аренды производственного помещения образец можно скачать на нашем сайте. Очень важно грамотно составить этот документ, главное не дублировать его, а адаптировать, прописать свои условия. Лучше задействовать юристов, которые помогут найти консенсус между контрагентами. Также с их помощью проще составить точный акт возврата имущества, который необходим по завершении срока действия сделки или при ее расторжении.

Какие обязательные элементы включает подобное соглашение? Договор аренды недвижимости: образец начинается с преамбулы, затем указываются подробные сведения о каждой стороне, детально описывается объект, передаваемый арендатору. В бланке договора аренды нежилого помещения обязательно нужно указать:

• название предмета контракта;
• местоположение;
• площадь объекта;
• номер свидетельства о регистрации права собственности;
• назначение.

Если это договор аренды магазина, офиса или иного помещения, где есть какое-то оборудование, необходимо детально описать его состояние и указать название каждого предмета. Однако для этого лучше составить отдельный акт приемки. Он является страховкой для каждой из сторон. Арендодатель сможет требовать от нанимателя возмещения, если что-то случится с имуществом. Арендатор же защитит свои интересы в случае, если столкнется с недобросовестным владельцем: иногда тот хочет списать за чужой счет дефекты либо поломки.

Следующая важная часть документа — описание прав и обязанностей сторон. Важно прописать все существенные условия договора аренды нежилого помещения, чтобы предупредить спорные ситуации. Например, арендодатель обязан подготовить недвижимость к сдаче, собрать на нее все необходимые документы. Если он предоставит имущество в таком состоянии, когда его невозможно использовать по назначению, наниматель имеет право тут же вернуть арендованный объект и расторгнуть сделку в одностороннем порядке.

Готовя документы для регистрации договоров аренды нежилых помещений, совсем необязательно указывать срок действия соглашения. Если в документе не написана дата, до которой он действителен, тогда это бессрочный договор аренды нежилого помещения. А вот условия расторжения контракта стоит изложить детально, поскольку никто не застрахован от сотрудничества с недобросовестным партнером. И арендодатель, и арендатор могут попасть в ситуацию, когда придется инициировать расторжение сделки в одностороннем порядке и составлять акт возврата имущества.

Разрыв отношений

Когда стороны подписывают договор аренды части нежилого помещения, образец обычно включает в себя множество обязательств, которые должен выполнять наниматель. Передавая имущество во временное пользование, собственник рассчитывает, что объект будет использоваться по назначению, ему не нанесут вреда. Также арендодатель имеет полное право получать за услугу финансовое вознаграждение. А нарушение этих и других условий, прописанных в контракте, может повлечь за собой расторжение сделки.

Как владельцу грамотно действовать, чтобы отстоять свои права? Сначала он может составить претензию по договору аренды нежилого помещения. Этот документ, как и акт приема, реально скачать бесплатно на нашем сайте. В нем указывают, какие именно пункты соглашения нарушены, а также излагают требования — устранить нарушения. Но если арендатор игнорирует претензии, сделка расторгается.

Наниматель также заинтересован в заполнении договора аренды магазина по образцу, где грамотно прописаны обязательства арендодателя. Например, есть законные основания расторгать сделку и составлять акт возврата имущества, когда обнаружены дефекты, о которых владелец умолчал. Подразумеваются скрытые поломки, которые сложно выявить, не зная о них. Ведь по факту арендатор несет ответственность за сданный объект, а некоторые неисправности потенциально могут нанести имуществу серьезный вред.

Хотя договоры аренды нежилых помещений можно скачать, не стоит легкомысленно относиться к оформлению отношений между собственником и нанимателем. Многие юридические нюансы требуют профессионального подхода. Лучше проконсультируйтесь со специалистами на нашем сайте, чтобы потом не пришлось бороться в суде за справедливость.