В деловом производстве применим такой термин, как неотделимые улучшения арендованного имущества. Что подразумевают под этой формулировкой? Компенсируются ли затраты на эту статью? Как происходит налогообложение в таком случае?
Основные сведения о понятии
В отечественном законодательстве устанавливается, что аренда не предполагает перехода права собственности от владельца к арендатору. Однако это не лишает последнего возможности распоряжаться имуществом, в том числе выполняя его улучшения. В статье 623 Гражданского кодекса сказано, что допустимы отделимые и неотделимые улучшения. Разные термины существуют не просто так: в зависимости от особенностей изменения имущества определяется и характер правоотношений между сторонами. От этого зависит и специфика постановки объекта на учет, и расчет налогов для каждого из контрагентов.
Если улучшения отделимые, то само название предполагает, что их можно отделить от основного объекта, не нанося ему никакого вреда. Сюда включают мобильные предметы обстановки, осветительную и прочую технику, декоративные детали интерьера, отдельные виды оборудования (агрегаты, установка которых не требовала изменения первоначального устройства недвижимости).
Что подразумевают под неотделимыми улучшениями арендованного имущества? Это более серьезные изменения объекта, об отделимости которых говорить невозможно. Например, для работы офиса или производственного помещения нужно сносить или устанавливать перегородки. Если это капитальные конструкции, то улучшения отделить не получится после окончания срока аренды. Фактически они автоматически перейдут в собственность арендодателя.
Такие же неотделимые улучшения возможны и по отношению к другим видам недвижимости. Например, фирма может снять жилой дом и сделать к нему пристройку. Если речь идет о земельном участке, то на нем высаживают деревья, которые тоже переходят к собственнику.
Арендатор имеет право улучшать не только недвижимые объекты. Если речь идет об аренде автомобиля, то его покраска, например, — неотделимое улучшение. Логично, что подобные мероприятия осуществляют при долгосрочной аренде. Основная задача любых изменений — приведение имущества в состояние, удовлетворяющее потребностям арендатора.
Если необходимо провести неотделимые улучшения имущества, это можно выполнить только с разрешения хозяина, поскольку вернуть объект к прежнему виду будет невозможно, не навредив ему. Если собственник против, нельзя действовать вопреки его воле. Тогда он имеет полное право не компенсировать затраты, понесенные в связи с улучшениями. Более того, это будет законным поводом к расторжению договора.
Детальнее о компенсации
Когда наниматель тем или иным образом изменяет арендуемый объект, он заинтересован в компенсации расходов. Но возврат средств возможен не всегда. Все зависит от того, были ли согласованы изменения с собственником.
Однако стоит понимать, что далеко не все мероприятия будут признаны именно улучшениями. Под таковыми подразумевают изменения, которые обладают следующими характеристиками:
- увеличивают ценность объекта;
- совершенствуют его с той или иной точки зрения;
- расширяют функциональные возможности имущества.
Если речь идет о текущих ремонтных работах, которые необходимо осуществлять с целью поддержания объекта в хорошем состоянии, то их не принято относить к вышеупомянутой категории. Типичной является ситуация, когда такая обязанность возлагается на арендатора, а затраты на ремонт он несет исключительно из собственного бюджета. Впрочем, возможны и другие условия аренды, но их оговаривают индивидуально, закрепляя официально в договоре.
Если соглашением установлено, что ремонт выполняется за счет личных средств арендатора, в таком случае не нужно забывать о налоговых послаблениях. Есть законное право включить потраченные средства в расходы, уменьшающие налоговую базу, на основании которой и рассчитывается налог на прибыль. Однако если в договоре сказано, что ремонтные работы осуществляет собственник, а наниматель решил сделать их сам, тогда такие траты не учитываются при расчете налогообложения.
Когда говорят об отделимых или неотделимых улучшениях арендованного имущества — это предполагает компенсацию, однако здесь тоже важно, чтобы осуществлялось предварительное согласование с владельцем. Если собственник изначально против любых изменений, вполне естественно, что он откажется возмещать понесенные затраты, и для него не имеет значения, какие улучшения были произведены.
Разница лишь в том, что арендатор может забрать с собой отделяемый объект, например, мебель или оборудование. Тогда он сможет и дальше пользоваться им. Если же улучшения были неотделимыми, придется распрощаться с мыслью о возврате средств. Но это в лучшем случае. В худшем — собственник попросту расторгнет сделку, и тогда вовсе придется срочно искать новый вариант для аренды. Также хозяин имеет полное право требовать, чтобы улучшения были устранены.
Порядок возмещения расходов
Прежде чем осуществлять неотделимые улучшения арендованного имущества, важно позаботиться о защите собственных интересов. Это актуально, в первую очередь, для арендатора. В идеале все необходимые моменты фиксируют в договоре: можно в нем прописать детально, какие изменения допускает владелец, в каком порядке он будет компенсировать затраты. Если собственник изначально против любых мероприятий, нацеленных на улучшение/совершенствование имущества, он имеет право указать это в соглашении.
В некоторых случаях стороны договариваются уже по факту. Арендатор предупреждает владельца о том, что он намерен выполнить те или иные мероприятия. Он согласовывает с хозяином изменения не только с целью получить от него разрешение, но и обговорить порядок компенсации. Например, можно сразу договориться о том, что арендодатель выделяет собственные средства на те улучшения, которые перейдут в его собственность. Как вариант, он может уменьшить на время арендную плату, чтобы оставшуюся сумму наниматель тратил на осуществление запланированного комплекса работ.
И в этом случае договоренности лучше закрепить на бумаге. Как вариант, стоит составить приложение к договору, в котором детально расписан график платежей. В таком случае месячную сумму разбивают на две части: одна передается непосредственно арендодателю, а вторая тратится на улучшения. Хорошо, чтобы передача денежных средств сопровождалась распиской. Тогда меньше рисков, что владелец «забудет» о том, что деньги ему уже передавались.
Есть ситуации, когда наниматель выполняет мероприятия, не согласовав их с собственником. Тогда хозяин имеет полное право отказать в компенсации. Но если он все же готов вернуть средства, каким образом правильно рассчитать объем понесенных затрат? Придется полагаться документальное подтверждение расходов: сохранять все квитанции и другие платежки.
Лучше, если любые бумаги подкрепляются другими свидетельствами, если это не договор, где зафиксированы все нюансы осуществления улучшений. Например, можно сделать фотографии и осуществить видеозапись. На кадрах фиксируют и состояние объекта до и после улучшений, и договоренности между сторонами. Если собственник не против мероприятий, но в договоре об этом не сказано ни слова, можно привлечь свидетелей. Участник разговора между арендатором и хозяином, в котором обговариваются изменения, сможет подтвердить устные договоренности.
Бухгалтерский учет улучшений
Для деятельности компании, которая арендует помещение/другое имущество, крайне важно решить вопрос, как грамотно оформить затраты. Если речь идет об отделяемом улучшении, то оно становится на учет у арендатора. Подразумевается типичная ситуация, когда изменения признаются собственностью нанимателя (пункт 1 статьи 623 Гражданского кодекса). Однако стороны могут иметь другие договоренности, каковые необходимо закрепить в соглашении.
В договоре указывается, что отделимые улучшения будут переведены на баланс арендодателя по окончании срока аренды или сразу после их осуществления. В таком случае собственник вправе по-разному отразить эти изменения в бухгалтерии. Как вариант, увеличение балансовой стоимости имущества. Существует также возможность поставить улучшения на учет в качестве отдельного объекта.
Особенности отражения затрат в налоговом учете зависят от того, компенсирует ли их хозяин. Если он возвращает расходы нанимателю, тогда операция попадает в категорию приобретения объекта. Соответственно, его учитывают в качестве основного средства. Тогда возможно применение положения об амортизации.
Если улучшения осуществляются без компенсации, имущество переходит собственнику бесплатно. Если есть безвозмездная передача, в первую очередь осуществляется оценка объекта, а затем он ставится на учет в категорию внереализационных доходов — прибыли, которая получена не на основе производства либо продажи продукции.
Неотделимые улучшения всегда становятся собственностью арендодателя, но порядок перехода прав согласовывается между сторонами. Например, их ставят на баланс как в конце действия срока аренды, так и сразу после осуществления мероприятий. И в данном случае постановка на учет зависит от того, компенсируются ли расходы на изменения.
Особенности налогообложения при тратах без возмещения
Современное законодательство в сфере налогообложения предполагает, что капитальные вложения в арендуемое имущество амортизируются. Однако это возможно, когда улучшения относят к основным средствам. Важно, что эта норма вступает в действие лишь в ситуации, когда собственник изначально согласен на осуществление подобных мероприятий. Тогда можно применять положение статьи 258 Налогового кодекса.
Амортизация начисляется в следующем порядке: точкой отсчета является месяц, который идет вслед за тем, когда началась эксплуатация объекта. Подразумевается, что на этот момент собственник уже вернул нанимателю деньги, потраченные на осуществление работ. Арендатор также имеет право отражать расходы, которые он понес с целью совершенствования объекта, взятого в аренду. В данном случае не имеет значения, компенсируются ли его издержки. Самое главное, чтобы со стороны собственника было озвучено согласие на изменение объекта.
Налоговый кодекс позволяет арендатору учитывать траты на мероприятия, рассчитывая размер налога на прибыль. Если же со стороны собственника было получено согласие, но без компенсации, в таком случае амортизация начисляется за учтенный объект. Это справедливо, пока действует договор аренды. Благодаря амортизации реально полностью списать те траты, которые были понесены в связи с неотделимыми улучшениями, в расходы.
Иногда не все деньги, потраченные на изменения арендованного имущества, будут учтены. Ведь начисление амортизации прекращается вместе с окончанием действия соглашения, и часть расходов остается неучтенной. За арендатором фактически остается убыток, который далее никак не принимается во внимание при исчислении налогообложения.
Хороший выход из такой ситуации — продление договора аренды. Тогда амортизация и далее будет начисляться. Что касается налогообложения арендодателя, то у него есть возможность по-разному фиксировать на балансе предприятия реальные инвестиции со стороны нанимателя. В некоторых случаях улучшения учитываются как самостоятельные объекты. Яркий пример, когда срок их полезного использования превышает период, в течение которого может использоваться основной объект.
Грамотный учет компенсируемых изменений
Если арендодатель решил возмещать расходы нанимателя, которые он несет в связи с улучшениями, ему важно познакомиться с несколькими законодательными требованиями. Например, что реконструкция объекта не должна длиться больше года, поскольку в таком случае прекращается амортизация имущества. Вслед за выполнением изменений возрастает стоимость предмета соглашения. Соответственно, сразу после возмещения компенсации арендатору собственник вправе начислять амортизацию, увеличив ее в размере.
Безусловно, итоговая сумма зависит также от того, какие были осуществлены неотъемлемые улучшения. Если капитальные вложения привели к тому, что срок полезного использования объекта продлевается, обязательно учитывается и этот фактор. Когда же этот показатель остается прежним, расчет производится на основании остаточной стоимости. К ней добавляют сумму затрат, понесенных в связи с реконструкцией/другими изменениями.
Стоит напомнить, что не всякое имущество признается амортизируемым. Таковые статьи применимы к объектам, стоимость которых превышает 20 тысяч рублей, а срок использования объекта по его прямому назначению (полезного использования) больше года.
Как показывает практика, конфликты с налоговой (другими контролирующими органами) чаще всего возникают на фоне неграмотно составленного соглашения между сторонами. И арендатор, и арендодатель заинтересованы в том, чтобы максимально детально расписать условия и характер улучшений. В документе следует указать стоимость работ, порядок их возмещения, если собственник готов на компенсацию. Чем подробнее будет расписана процедура, тем меньше претензий будет со стороны налоговиков.
Алгоритм действий после завершения сделки
Чтобы предупредить возможные конфликты и недоразумения, важно грамотно оформить документы, когда закончится период действия соглашения. При этом необходимо составить акт сдачи-приемки имущества. Даже если изначально собственник в целом выступает за изменения объекта, выделяет деньги на эти мероприятия, признает улучшения своей собственностью, все равно стоит пройти процедуру документального оформления факта передачи. Это в интересах обоих контрагентов: такие действия предупредят лишние вопросы со стороны налоговиков.
К вышеупомянутому акту стоит приложить все бумаги, которые свидетельствуют о расходах, повлеченных изменениями. Это могут быть справки о покупке материалов/оборудования, акты о выполнении работ подрядными организациями.
Некоторые юристы считают правомерным применение положения об амортизационной премии по отношению к расходам, которые были амортизированы не полностью. Но это спорный вопрос. Власти на федеральном уровне напоминают, что амортизация таких трат производится в особом порядке. Соответственно, налогоплательщик не имеет права воспользоваться амортизационной премией — механизмом единовременного списания расходов.
Однако на практике в судах нередко удается решить вопрос положительным образом, поскольку в законодательстве нет прямого запрета применять амортизационную премию. Поэтому многие компании успешно прибегают к таким нормам, благодаря чему существенно экономят на налогообложении. Стоит напомнить, что к положению о единовременном списании расходов реально прибегнуть, только если инвестиции были оформлены в качестве основного средства, а не безвозмездного вложения.
(15 оценок, в среднем: 4,70 из 5)
Загрузка...