Договор аренды: как правильно сдать квартиру

Впервые выступая в роли арендодателя, каждый собственник переживает, как правильно сдать квартиру. Всегда есть риски встретиться с мошенниками. Аналогичный вопрос актуален и для потенциальных нанимателей: как правильно снимать квартиру у владельца, чтобы он не обманул.

Кто вправе сдавать имущество в аренду

Сначала стоит разобраться с правами сторон. Зачастую встречается не столько мошенничество при сдаче квартиры в аренду, сколько банальная неосведомленность одного из участников сделки на фоне недобросовестности партнера. В первую очередь любой арендатор должен проверить, имеет ли право арендодатель распоряжаться имуществом, предлагаемым для найма.

Официально сдать квартиру может только собственник объекта. Такое право он подтверждает при помощи свидетельства о регистрации прав собственности. Если же вариант предлагают люди, называющие себя родственниками либо друзьями, у них должен быть документ, наделяющий их соответствующими полномочиями. Они вправе подписывать типовой договор, только если у них есть доверенность на сдачу квартиры в аренду, заверенная у нотариуса.

Перед тем как составить договор на сдачу квартиры, важно удостовериться, что речь идет о приватизированной собственности. Муниципальное или социальное жилье тоже сдается в наем, однако в таком случае необходимы дополнительные документы: разрешение от государственных либо муниципальных органов власти.

Могут ли сдаваться в аренду квартиры, где зарегистрирован не только собственник, но и другие жильцы? Арендатор может смело подписывать соглашение, если каждый проживающий дал свое письменное разрешение на сделку. Такое требование обязательно, даже если сдаваемый объект — это только одна из комнат в квартире. Еще сложнее ситуация, когда на жилплощади прописаны несовершеннолетние дети. Перед тем как сдать квартиру в аренду, придется получить разрешение и от органов опеки.

Есть ли возможность оформить аренду недвижимости, когда гражданин, сдающий объект, заложил его в банк? Закон не запрещает этого. Однако составление договора возможно только при согласии на то кредитора.

В действительности российские собственники часто сдают жилплощадь внаем, не придерживаясь вышеупомянутых правил. Они не регистрируют договоры, а закон позволяет это делать, если соглашение составляется сроком до года. Однако арендатор в этом случае попадает в уязвимую позицию. В его интересах узнать, как правильно арендовать квартиру. Поскольку с официальным договором можно будет решать споры с наймодателем и в суде.

Как найти хороших и ответственных жильцов

Арендодатели тоже часто страдают от нанимателей, которые оказываются порой недобросовестными. Арендатор может портить чужое имущество, но еще хуже, если это откровенный мошенник, который наживается на чужой легкомысленности и доверчивости. И тут не спасут теоретические знания. Можно отлично знать, как официально сдать квартиру и как правильно оформить договор, но невозможно предугадать, как поведут себя незнакомые люди.

Как самостоятельно сдавать квартиру в аренду, не рискуя встретиться с мошенниками? Владельцы пытаются найти жильцов среди знакомых родственников и друзей. Это неплохой вариант, поскольку такие арендаторы чаще всего не рискуют портить о себе впечатление, поскольку пришли по протекции. Если же и возникнут какие-то споры либо конфликты, они не скроются, и их можно будет быстро найти через тех же знакомых или родственников.

Как правильно сдавать квартиру в аренду, чтобы минимизировать риски? Многие собственники идут по другому пути. Они готовы сдавать квартиру в аренду через агентство. Это хорошее решение, если выбирать проверенные компании. Однако посредникам приходится платить определенный процент.

Как это ни банально, но с мошенничеством при аренде квартир чаще приходится сталкиваться тем собственникам, которые решили сэкономить. Одни владельцы предпочитают скачать любой бланк договора и подписать его без посредников. В итоге они рискуют собственным имуществом. Другие вовсе не хотят действовать по закону: они подписывают соглашение, не имеющее никакой силы, так как уклоняются от налогов. В итоге в случае спора или конфликта они не смогут уповать на помощь правоохранительных либо судебных органов.

Какие документы нужны

И арендатору, и арендодателю предстоит собрать пакет документов, чтобы заключить сделку. Как гласят правила сдачи квартиры в аренду, от собственника потребуется больше бумаг. Ему необходимо предъявить:

• свидетельство о регистрации права собственности;
• письменные разрешения на наем от членов семьи, зарегистрированных на жилплощади;
• квитанции об оплате услуг ЖКХ.

От арендатора обычно нужен паспорт и идентификационный код. Владелец переписывает данные в договор. По сути, это ничего не дает, особенно если соглашение — это бумажка, не имеющая реальной юридической силы. Чтобы перестраховаться, арендодателю нужно проверить личность нанимателя. Хорошо, если есть знакомства в полиции. Но чаще приходится оперировать данными из интернета, где можно почерпнуть о человеке хоть какую-то информацию.

Как правильно сдать квартиру квартирантам, изучив их документы? Большое значение имеет соглашение. Даже если владельцу попались добросовестные жильцы, грамотно оформленный договор предупредит возможные недоразумения. Поэтому в него включают детальную опись имущества, права и обязанности сторон. Отдельного внимания требуют условия оплаты, возможные штрафные санкции за пропущенный срок платежа.

Хороший образец договора включает описание алгоритма действий в случае возникновения спора или непредвиденных обстоятельств. Опись имущества удобнее оформить отдельным актом, пример которого легко скачать на нашем сайте. Что касается неустоек, самым популярным способом стимулирования арендатора к своевременной оплате является пеня. Она начисляется за каждый пропущенный день, начиная со следующего вслед за днем платежа, который указан в договоре.

Как происходит передача имущества

Потенциальным квартирантам, изучающим вопрос, как правильно снять квартиру, особенно важно узнать процесс приема-сдачи объекта. Каким бы доброжелательным и ответственным ни казался собственник, необходимо тщательно осмотреть недвижимое имущество. Особого внимания требуют любые дефекты и поломки.

Правильно будет скачать акт приема-сдачи (он есть на нашем сайте), где детально описываются состояние квартиры, мебели, бытовых приборов. Хорошо, когда хозяин честно раскрывает все нюансы, соответствующим образом оценивая собственное имущество. В любом случае необходимо осмотреть предметы обстановки, проверить, как работают краны, плита и другое оборудование. Еще лучше сделать подробные фотографии, передающие реальное состояние жилья. Это в интересах обеих сторон.

Для квартирантов важнейшим является такой момент, как точная дата заселения. Конкретное число обязательно прописывается в соглашении, а хозяин предоставляет имущество арендодателю именно в этот день. Хотя на рынке аренды не используется такое понятие, как неустойка за просрочку сдачи квартиры, стоит предусмотреть этот нюанс, особенно когда соглашение подписывается заблаговременно.

Если владельцы прописывают штрафные санкции за несвоевременную оплату, почему бы не включить аналогичный пункт и со стороны арендатора. Другой вопрос, как произвести расчет неустойки за просрочку сдачи. Его придется решать партнерам, составляя договор.

Стоит ли арендодателям покупать патент

Собственникам, которые хотят зарабатывать официально, предоставляя жилплощади нанимателям на длительный срок, необходимо узнать не только ответ на вопрос, как правильно сдавать квартиры в аренду. Важно оставаться чистыми перед законом, чтобы не нести дополнительных финансовых потерь в виде штрафных санкций. Поэтому предстоит познакомиться с нюансами налогообложения и с таким понятием, как патент на сдачу квартиры.

Патентование придумали для того, чтобы немного уменьшить финансовое давление на тех арендаторов, которые добросовестно платят государству со своих доходов от сдачи имущества. У него есть свои плюсы и минусы.

Из очевидных преимуществ нужно выделить меньшие затраты, чем при налогообложении. Для сдачи квартиры по такой схеме предстоит получить статус индивидуального предпринимателя и строго соблюдать график платежей. Если человек вовремя забудет заплатить за сданный в аренду объект, он автоматически переходит в общую категорию и платит по стандартным ставкам.