Особенности составления договора социального найма жилого помещения

Не все граждане знают, что такое социальный найм жилья. Это законная возможность получить квартиру, если нельзя купить ее или решить жилищный вопрос иным путем.

Как получить жилье от государства? Где взять образец соглашения для подписания? Какой объект недвижимости может стать предметом сделки? Возможна ли приватизация квартиры по договору социального найма? Как происходит прекращение правоотношений? Каковы правовые последствия расторжения сделки?

Законодательные основы

Жилье по социальному найму… Что это такое детально расписано в основном нормативном акте, регулирующем жилищные права и отношения, — разделе 3 главы 8 Жилищного кодекса. Здесь говорится о предоставлении в пользование недвижимого имущества жилого назначения на льготных основаниях. Объекты для сдачи из государственного либо муниципального резерва выделяются местными (государственными) властями. За использование квадратных метров взимается плата. Иногда за найм не берутся деньги: государство делает исключение для некоторых граждан.

Предоставление жилого помещения по договору социального найма осуществляется в порядке очередности. Региональным властям в этом плане дается ограниченная свобода действий: они могут устанавливать критерии отбора претендентов на квартиру и дом. Однако условия не должны противоречить стандартам ЖК РФ.

Поскольку жилые фонды ограничены, жилье по договору социального найма предназначено в первую очередь для малоимущих граждан. Закон также устанавливает особые условия для тех, кому приходится жить вместе с родственником с тяжелой инвалидностью либо серьезным хроническим недугом. В таком случае тоже можно становиться на учет и просить государство о предоставлении жилплощади.

Согласно федеральному законодательству максимальный срок сделки не ограничен, поэтому россияне могут пользоваться помещением едва ли не пожизненно, и даже передавать права наследникам. Однако только после заключения договора социального найма жилого помещения.

Исходя из количества людей, которые будут проживать в помещении, осуществляется предоставление жилья по договору социального найма. Норма по квадратным метрам выделяется на каждого члена семьи. Правда этот стандарт также устанавливают местные власти.

Особенности процедуры

Государство в основном помогает россиянам, которые остро нуждаются в жилье. Стоит понимать, что на квартирный учет просто так не ставят: предстоит собрать документы и доказать потребность в срочном решении жилищного вопроса. Конечно, проблема не будет рассмотрена моментально: нужно дождаться своей очереди. Ведь квартирный вопрос — весьма острый для многих граждан.

Порядок заключения договора социального найма общий для всех регионов и для каждого россиянина. Сначала предстоит доказать свое право на льготное жилье. Для этого понадобится целый пакет документов, ведь государство проверяет как самого подателя заявления, так и его семью (проживающих с ним родственников). Если претендент отвечает критериям, ему предоставляют право на заключение договора социального найма жилого помещения, то есть ставят на учет.

В действительности ожидание квартиры от государства может длиться годами. Хотя все зависит от возможностей конкретного региона. Поэтому законодательно установлен такой механизм, как внеочередное предоставление жилья. Он действует в отношении:

• детей-сирот;
• лиц с инвалидностью (I и II группы) либо тяжело больных;
• инвалидов ЧАЭС, ВОВ.

Еще государство стоит на защите граждан, которые пострадали из-за природных катаклизм. Если в результате разрушена недвижимость, можно рассчитывать на найм жилого помещения из государственных фондов без длительного ожидания. Договор соцнайма предложат подписать на льготных основаниях военному, который во время службы серьезно пострадал — получил телесные повреждения.

Эксплуатация жилья

Гражданин должен следить за сохранностью квартиры, используя ее сугубо для проживания: это и есть прямое назначение любого объекта жилищного фонда. С человека взимается определенная плата за социальный найм. На нанимателе лежит обязанность поддержания состояния объекта недвижимости: текущие ремонтные работы придется проводить за собственный счет.

Подписав типовой договор социального найма жилого помещения, лицо получает достаточно широкие права. Например, объект можно передать в пользование третьим лицам (частично или полностью на время), но это будет не аренда, а поднаем. Такая процедура осуществляется по своим правилам. От съемщика требуется получение разрешения собственника, важно заручиться согласием на подселение от всех проживающих в квартире.

У гражданина есть легальная возможность поменять квартиру, если что-то в ней не устраивает. Для обмена/замены должны быть объективные причины, и на практике в условиях острой нехватки жилья и очередей на него это осуществить не так-то просто. По закону допустимо заселение на дополнительные квадратные метры. Однако и это не всегда реализуемо: площадь рассчитывается исходя из социальных норм, а лишних квадратных метров обычно не бывает.

Обязательства возлагаются и на наймодателя. В первую очередь они будут заключаться в капитальных ремонтных работах. Собственник обязан ремонтировать и весь многоквартирный дом, где располагается объект. Наниматель имеет полное право на получение коммунальных услуг, а следить за их высоким качеством и бесперебойным предоставлением — обязанность собственника, в ведении которого находится здание.

Требования к предмету соглашения

Далеко не каждый объект недвижимого имущества может стать предметом договора. В профильном законодательстве на эту тему сказано: социальному найму подлежит изолированное помещение, пригодное для проживания. Как же трактуется такое положение?

По факту такими нормами признается право на наем квартиры, а не одной комнаты. Но если она изолирована, то подпадает под действие Жилищного кодекса. Яркий пример — комната в коммуналке. Как вариант, подобное помещение может стать предметом договора, когда по нему уже превышена норма жилплощади на одного обитателя.

В законодательстве оговаривается, что ни один гражданин не может жить в одном помещении с представителем другого пола против собственной воли. Поэтому достаточно часто наблюдается противоречие: в нарушение норм по жилплощади маленькие семьи (один-два человека) получают отдельные квартиры. В этом случае закон предусматривает главенство положения о минимуме квадратных метров на одного. Если он превышен не более чем в два раза, допустимо исключение.

Что касается пригодности жилья к жизни, то первым делом учитывается его состояние — техническое, санитарное. Предполагается, что гражданину должно быть комфортно в помещении в течение всего года. При этом важно обеспечение коммунальными удобствами. Хотя в федеральном законодательстве есть сноска о том, что уровень благоустроенности определяется на местах.

Приватизация имущества

Многие находятся в заблуждении относительно полноты своих полномочий при использовании социального жилья. Они заселяются в квартиру и считают себя ее полноправными хозяевами. Это в корне неверно, поскольку помещение предоставляется во временное пользование, хотя сроки и не ограничены. Некоторые операции с таким недвижимым имуществом не получится совершить из-за отсутствия соответствующих прав.

Возможна ли приватизация жилья по договору социального найма? Как осуществить официальную передачу государственного имущества в частные руки? В большинстве случаев подобная операция разрешена законом. Однако есть определенные условия приватизации, обязательные для соблюдения всеми без исключения. Для такой процедуры предстоит собрать солидный пакет документов. Причем на проведение приватизации должны дать добровольное согласие все жильцы, зарегистрированные в квартире.

Стоит узнать, какие существуют исключения. Не получится приватизировать квартиру по договору социального найма, если:

• она официально признана аварийной — по закону такое жилье вообще не должно предоставляться для жизни;
• объект расположен в общежитиях, военных городках закрытого типа;
• жилье подлежит социальной защите (это касается и входящего в реестр, и служебного помещения).

Прежде чем думать о приватизации квартиры, которую наниматель получил из государственного либо муниципального жилищного фонда, важно узнать о плюсах и минусах такой операции. Хотя арендатор не может продать или подарить нанимаемый объект, у него меньше обязанностей по отношению к жилью. С него взимается обычная плата по договору соцнайма, однако это вовсе не означает, что в итоге владелец выиграет в материальном плане: коммунальные платежи начисляются в большем размере на приватизированный объект.

Плюс к этому появляется дополнительное обременение — налог на собственность. Ставка зависит от места жительства и особенностей имущества. Пока тарифы сравнительно невысоки, но в любом случае владельцу приходится нести большие по размеру финансовые траты.

Еще стоит заметить, что после смерти собственника его наследникам предстоит изрядно похлопотать, чтобы доказать свои права на имущество. Процедура намного сложнее, если сравнивать ее с правопреемством в случае, когда умирает наниматель: его наследникам не придется ломать голову над вопросом, где получить договор социального найма.

Наконец, приватизированную квартиру уже не получится бесплатно обменять на жилье большей площади или с лучшими условиями для жизни. Если вдруг она находится в доме, подлежащем сносу, то собственнику предложат альтернативу только по одному критерию: количеству квадратных метров. Зачастую в итоге гражданин проигрывает, например, получая жилье меньшей стоимости.

Процедура получения жилья

Разобравшись с вопросами, кто имеет право нанять социальное жилье, какими правами наделяется наниматель, пора перейти к описанию конкретного алгоритма действий. Однако важно узнать, где получить типовой договор социального найма жилого помещения? Ведь обычные граждане часто не знают, куда им обращаться.

Сначала предстоит собрать все необходимые документы, чтобы доказать, что семья относится к числу категорий, которым полагается жилье по договору соцнайма. Бумаги изучит районное управление, исследовав условия проживания претендента и проанализировав другие обстоятельства. Закон строго ограничивает термин, выделяемый управе на вынесение резолюции: ответ на запрос предоставляют в течение месяца.

Как заключить договор социального найма, если вынесено положительное решение? Счастливому нанимателю остается только подписать готовый бланк. Это типовой образец, с которым все же лучше ознакомиться предварительно, чтобы проверить условия предоставления жилья, особенно если в него вводят коррективы. Главное — условия договора не должны противоречить основным положениям российского законодательства в жилищной сфере.

Один экземпляр соглашения передают нанимателю. Такой важный документ обязательно сохраняют в надежном месте. В исключительной ситуации с его помощью реально защитить собственное право на эксплуатацию недвижимости.

Необходимо добавить, что договор социального найма жилого помещения заключается в местной администрации. Сюда тоже придется прийти с большим пакетом, включающим:

• бумаги, удостоверяющие личности всех проживающих и подтверждающие их родственные связи;
• документальное подтверждение, что власти разрешили выделить гражданину жилье (обязательно следует брать с собой);
• выписку из домовой книги по месту регистрации (жилье предоставляется только в том же населенном пункте);
• справку, что никто из членов семьи не имеет в собственности недвижимости.

Все документы принимают под расписку и объясняют, как получить квартиру по договору, назначают день, когда состоится подписание соглашения. Сразу после этого возникает право на использование жилья.

Образец и содержание договора

Рассмотрим подробнее договор социального найма жилого помещения, его образец, содержание. Если гражданин впервые собирается подписывать соглашение, ему полезно узнать, какие основные сведения обязательно вносят в этот документ. По количеству участников он двусторонний. Здесь прописывают участников сделки:

• наниматель — гражданин;
• наймодатель — государство (его представитель).

Жилищные правоотношения могут со временем трансформироваться. Закон допускает внесение изменений в первоначальную форму договора. Для этого должны быть веские юридические основания. Коррективы вносятся, когда звучит соответствующее пожелание от подписантов.

Придется подчеркнуть, что документ меняют при согласии нанимателя и членов его семьи. А вот от наймодателя не всегда требуется одобрение: если гражданин считает, что государство его в чем-то ущемляет, он может потребовать изменений в одностороннем порядке.

Закон на стороне простых россиян, но он не разрешает переустраивать или перепланировать жилище. Ведь в итоге могут существенно поменяться правоотношения. Поэтому за самовольность в этом вопросе строго карают: суд может вынести постановление о выселении нарушителей.

Расторжение сделки и правовые последствия

Поскольку срок договора неограничен, возникает вопрос, при каких условиях возможно аннулирование сделки. Если процесс инициирует жилец, стороны пришли к согласию, правоотношения прекращаются легко, быстро и безболезненно. Когда государство считает должным отобрать квартиру у человека, предстоит решать вопрос через суд.

Например, расторжение соглашения по инициативе собственника возможно, когда граждане не платят за жилье в течение длительного периода: от полугода и дольше. Есть повод требовать выселения жильцов-дебоширов и скандалистов, наносящих государственному имуществу ущерб.

Расторжение договора социального найма жилого помещения возможно из-за непредвиденных обстоятельств. Подразумеваются стихийные бедствия и аналогичные ЧП, в которых нет вины подписантов. Если же наниматель умер либо предмет соглашения разрушен, сделка прекращается. После смерти арендатора его наследники могут претендовать на пролонгацию договора: они имеют преференции в глазах государства.

При разрыве сделки прекращаются правоотношения между гражданином и государством, подразумевается его роль наймодателя. Это означает, что жильцам предстоит незамедлительно покинуть квартиру, дом или комнату. Если расторжение произошло при двустороннем согласии, они это делают добровольно. Но возможны и меры принуждения, когда возник конфликт, и наниматели считают, что их не вправе выселять.

Важно добавить, что не всегда приходится выдворять граждан из-за прекращения сделки. Не редкость ситуации, когда жилье занимают самовольно. При самоуправстве проблема решается быстрее и проще: поскольку правоотношений по факту не существовало, не приходится заботиться об их разрыве, и лицо принудительно выдворяется даже без вмешательства судебных инстанций.