В отечественной практике договор субаренды является очень востребованным. Документ особенно популярен в деловой среде. Что скрывается под этой формулировкой? Кто такой субарендатор, что сказано о субаренде в российском законодательстве?
Вид правоотношений и его законные основы
Под субарендой понимают такие отношения, когда сдаваемое имущество владельца пересдается третьим лицам, а в качестве одной из сторон сделки выступает арендатор собственности. Механизм регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ). Поэтому и договор субаренды составляют с учетом требований данного свода законов.
К такому соглашению чаще прибегают предприниматели, арендующие помещения под торговлю, хранение продукции и с другими целями: если есть лишние площади, почему бы их не сдавать желающим. По закону арендатор имеет право на субаренду. Однако ГК РФ строго указывает, что к такому механизму можно прибегать, когда есть согласие арендодателя. Кто именно имеет право воспользоваться поднаймом, закон не оговаривает, поэтому это могут быть как юридические, так и физические лица.
Что такое субаренда с точки зрения юриспруденции? Гражданская сделка, которая оформляется соответствующим образом. Для того чтобы лучше понимать, какие нюансы следует учитывать, лучше скачать образец соглашения для поднайма, которое подписывают две стороны. При этом не стоит забывать, что основные правила съема устанавливает первоначальный договор аренды. Сделка с субарендатором не может вступать в противоречие с договоренностями, которые уже имеются с владельцем имущества. Она может быть возмездной и безвозмездной.
Еще в законодательстве существуют определенные ограничения, не позволяющие прибегать к сделке субаренды. Запрещено подписывать соглашение:
- о безвозмездной субаренде от лица коммерческой организации, если субарендатор — ее руководящее лицо, учредитель, член управленческих/контролирующих органов;
- о поднайме участков лесного фонда.
В положения об оплате помещений в договор субаренды смело включаются собственные условия: ГК РФ прямо не запрещает повышать стоимость квадратного метра. Важно помнить, что субаренда подлежит налогообложению, и эти сборы тоже придется учитывать, формируя цену.
Разобравшись с вопросом, что такое субаренда, можно перейти к термину «субсубаренда». По его названию легко догадаться, что имеется в виду. Закон не запрещает продолжать цепочку: теоретически она может длиться до бесконечности — арендатор передает имущество субарендатору, а тот — субсубарендатору. Разница заключается только в том, что понадобится уже договор субсубаренды.
Грамотное оформление сделки
Чаще всего нанимателю не приходится спрашивать у собственника согласие на сдачу его имущества третьим лицам. Те владельцы, которые против субаренды, сразу вносят соответствующий пункт в договор найма, некоторые, наоборот, прописывают прямо, что хозяин согласен на субарендаторов.
Однако если в документе нет подобного положения, скрепляющего сделку между нанимателем и наймодателем, рисковать не стоит: лучше задать вопрос собственнику и попросить разрешение в письменном виде. Иначе потом в любой момент владелец сможет отказаться от собственных слов, а для арендатора это чревато серьезными последствиями.
С правом субаренды можно составлять соответствующее соглашение. В него включают подробное описание объекта. Обязательно необходимо записать условия, на которых имущество передается третьему лицу, включая сроки. При этом по периоду действия договор субаренды перекрывать первоначального соглашения не может.
Арендатор заинтересован в том, чтобы подробно изложить права и обязанности сторон, учитывая основной договор аренды. Особо следует подчеркнуть, что по ГК РФ за имущество несет ответственность первоначальный наниматель, а не субарендатор. Поскольку он единственный, кто контактирует непосредственно с владельцем, взяв на себя обязательства по соглашению аренды.
Очень важная часть в документе — опись имущества. Лучше составить не только договор субаренды, а и отдельный акт приема-сдачи объекта, где описать, каково реальное состояние недвижимости, бытовой техники, мебели. Можно приложить реальные фотографии. Что касается согласия владельца, то его оформляют в разном виде. Это может быть:
- приложение;
- протокол;
- письмо;
- соглашение;
- дополнение к договору.
Сделка с субарендатором подлежит государственной регистрации. Исключение — ситуация, когда срок действия документа не превышает одного года.
Последствия нарушений требований собственника
Некоторые арендаторы умудряются скрывать факт, что они сдают чужое имущество в поднаем. Однако их примеру лучше не следовать. ГК РФ четко устанавливает, что сделка, которая заключена с игнорированием такого важного требования, как получение согласия собственника, фактически является недействительной. Она не влечет за собой юридических последствий, то есть субарендатор вообще не защищен законом.
Скрытая субаренда может привести к тому, что и арендатор окажется на улице. Поскольку обнаружив такое существенное нарушение, собственник вправе расторгнуть с нанимателем сделку и разорвать отношения. Более того, он может заявить о возмещении ущерба, ведь по факту речь идет об использовании недвижимости при игнорировании условий найма.
Загрузка...