В помощь будущему землевладельцу: что такое СНТ участок

Наделы земли предоставляются россиянам для разнообразных целей, в связи с чем у граждан часто возникает путаница. Они не понимают, что такое участок СНТ, на каких территориях можно выстроить капитальный дом, везде ли можно оформить прописку? Земли СНТ выдаются под определенные виды работ. На них следует высаживать садовые и огородные культуры, можно возводить жилье и хозяйственные постройки. То же относится и к территориям ДНП. В чем отличается такой тип надела от тех, что предоставляются под частное домостроение? ИЖС — что это такое и какую землю предпочесть при покупке?

Отличительные особенности площадей СНТ

Главное отличие участка в СНТ и ДНП от ИЖС в том, что это разные категории земель. В первых двух случаях наделы предназначены для возделывания сельскохозяйственных культур. Разница между ними малоразличима. И на той, и на другой территории можно возвести дачный дом или коттедж, а также прочие постройки. Земли СНТ несколько лучшего качества, они более плодородные, чем площади, выделяемые под дачное некоммерческое партнерство.

Иное дело обстоит с территориями под частное домостроение. Их предоставляют гражданам с конкретной целью: для постройки частного коттеджа, капитального дома. Такие территории располагаются в границах городских и сельских административных пунктов.

Однако этот тип земельных площадей имеет и отрицательные признаки, среди которых можно выделить такие:

• на них существуют нормы, различные в каждом регионе, определяющие размер;
• за купленный участок придется заплатить больше, поскольку он находится в населенном пункте и имеет развитую инфраструктуру, чего лишены земли сельхозназначения СНТ, ДНП;
• возведение капитальных строений позволительно после оформления всех разрешительных документов;
• выстроенное здание придется ввести в эксплуатацию, что потребует дополнительных затрат времени и денег.

Такой вариант предпочтителен для россиян, которые поставили перед собой цель: выстроить дом вдали от промышленных производств, дымящих труб и перезагруженного транспортными средствами города. В то же время в таком строении можно быть полновластным хозяином и оформить прописку. Без последнего действия невозможно трудоустройство, оформление пенсии, получение бесплатного медицинского обслуживания.

Главные преимущества садоводческих участков

Уточним, что представляет собой участок СНТ, ДНП, что это значит. Как уже отмечалось, территории СНТ и ДНП предназначены для сельскохозяйственного обрабатывания. Это обязательный признак подобного земельного участка. Конечно, на них не возбраняется постройка небольшого домика, но возведение благоустроенного здания может вызвать множество проблем. Они связаны, прежде всего, с тем, что земля СНТ не имеет подключения к централизованному отоплению, газоснабжению, а зачастую и к водоснабжению.

Вступить в садовый или дачный кооператив могут совершеннолетние россияне. Это право им предоставит покупка земли СНТ или ДНП. В садовом или дачном сообществе новому члену в течение трех месяцев после приобретения земли выпишут членскую книжку.

Некоммерческий дачный или садоводческий кооператив создается для реализации целей, не связанных с получением прибыли. Это не исключает продажу гражданами продукции, выращенной в собственных садах и на приусадебных грядках. Не связана с получением прибыли и деятельность руководства сообществ. Все членские взносы предназначены не для получения выгоды, а идут на развитие инфраструктуры кооперативов.

Вот некоторые преимущества, которые вы обретете, если сделаете свой выбор в пользу земли СНТ:

• она больше ценится с позиции плодородности (в сравнении с площадями под ДНП);
• территория располагается в экологически чистых зонах;
• строительство домика не является обязательным требованием (этот участок допустимо использовать исключительно под садоводство и/или овощеводство);
• купить участок в СНТ можно значительно дешевле, чем аналогичный по площади надел под ИЖС.

Что нужно знать об особенностях этой категории еще? Несмотря на высотность, комфортность и сложность конструкции выстроенного на садовом участке коттеджа, он будет иметь статус садового строения, что значительно снизит его стоимость. Отрицательный момент связан и со сложностью привлечения средств кредитования на подобное приобретение. В некоторых банковских учреждениях существуют ипотечные программы с целевым направлением на покупку земли СНТ, зачастую предполагающие повышенные ставки по процентам.

Если вы планируете построить капитальное жилище и прописаться в нем, это будет довольно затруднительно. Если владелец захочет провести дорогу или инженерные системы, он должен сделать это за свой счет. Несмотря на то что закон стоит на страже интересов садоводов и Конституционным судом разрешено регистрировать россиян в постройках, возведенных на площадях сельскохозяйственной направленности, практика показывает, что реализация этого права происходит со скрипом.

Важные нюансы покупки надела

Если вы, проанализировав все за и против, определившись с целями, приняли решение приобрести подобный участок, не спешите заключать договор купли-продажи. Прежде чем оформить сделку, запросите и проверьте документы на землю и строение. Это должно быть свидетельство о собственности на объекты. В будущем оно вам потребуется для переоформления в собственность участка и дома на ваше имя. Сам факт наличия свидетельства недостаточен для проведения сделки, необходимо его всесторонне изучить. Обязательно нужно проверить:

• дату выдачи свидетельства;
• основание для приватизации (или покупки);
• статус земельного надела, его характеристики;
• присвоенный кадастровый номер;
• наличие ограничений;
• нет ли долевых владельцев;
• реквизиты свидетельства.

Договор купли-продажи должен содержать всю информацию из свидетельства. Если какие либо данные не совпадают, это является несомненным поводом отменить сделку. Обратите внимание, что когда в качестве документа о праве собственности, продавец предоставляет не свидетельство, а книжку садового товарищества, это означает, что он не имеет прав на объекты.

Приобретая такой надел, вы только получите право распоряжаться им, но не станете полноправным собственником. Если участок совместный, то есть им владеют несколько лиц, то каждый имеющий долю должен письменно заявить, что согласен продать свою часть объекта. Вам следует знать эти нюансы, оформляя договор купли-продажи.

Перевод СНТ в ИЖС

Если же вы уже являетесь владельцем надела СНТ, что можно предпринять, чтобы перевести его в ИЖС? Реально ли это? Закон позволяет переоформить участки, целевое использование которых — сельскохозяйственная деятельность, в категорию для индивидуального строительства. Это довольно длительная процедура, не всегда успешная.

Чтобы оформить участок в качестве площадки ИЖС, надо написать прошение об этом в уполномоченную инстанцию. Это может быть администрация района, где располагается садовый кооператив. К прошению следует приложить:

• копию гражданского паспортного документа;
• кадастровый паспорт на объект;
• бумагу из ЕГРП.

Инстанция, куда адресуется ходатайство, может запросить дополнительные сведения. Очень важно, чтобы надел был на максимально близком расстоянии к населенному пункту. После рассмотрения предъявленных бумаг, вам выдадут акт о присвоении территории другой категории или откажут в этом. Во втором случае должны быть изложены причины, по которым инстанция отказывает в удовлетворении прошения заявителя.

Как оформить перевод земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию? Если садовая территория находится вблизи от поселения, то для ее перевода в ИЖС потребуется изменить генеральный план. Процедура довольно затруднительная и требует проведения большого объема работ. Это может означать, что главный архитектор не станет этим заниматься ради одного надела.

Официально такой повод не может быть причиной отказа, но власти отказывают в удовлетворении просьбы ввиду несоответствия заявленных площадей существующим документам планирования территории. А такую формулировку обжаловать в суде довольно сложно.

О необходимости переоформления общих земель

Если товарищество садоводов имеет бумагу о праве собственности на территорию старого образца, выданную четверть века назад, она все равно действительна. Подобного рода документ подтверждает права на данную площадь. Сегодня закон не требует, чтобы коллектив садоводов переоформил бумаги старого образца, поэтому владельцы такого участка сами должны решить, насколько этот вопрос актуален для товарищества. Важно понимать, что оформление земель общего пользования в собственность СНТ — это отказ каждого члена сообщества от своего пая и передача его в собственность юридическому лицу.

При этом в земельном законодательстве, Гражданском кодексе отсутствует понятие «коллективная собственность». Федеральный закон № 66, принятый в 1998 году, регулирующий деятельность садоводческих объединений, в статье 14 гласит, что земли общего пользования в СНТ передаются товариществу на безвозмездной основе. Вопрос о передаче вправе решить общее собрание всех участников организации садоводов.

Передача земель садовому товариществу приведет к тому, что при рассмотрении вопросов об их использовании влияние мнения конкретного члена организации будет практически сведено к нулю. Решая вопрос о переоформлении общих территорий, следует учитывать закон, в частности статью 3, где говорится, что отношения в садовых товариществах регулируются и Гражданским кодексом. Согласно статье 253 граждане, имеющие совместную собственность, владеют ею сообща, если между членами сообщества не заключен договор об обратном.