Что лучше выбрать для передачи прав собственности: дарственную или договор купли-продажи

Право владения имуществом, признаваемым в законодательном порядке недвижимым, можно передать путем его дарения или продажи. В каждом случае заключается определенный договор. Только после подсчета расходов и ознакомления с перечнем документации для заключения сделок можно для себя определить, что лучше: дарственная или договор купли-продажи. При этом обязательно учитывается и надежность каждой процедуры.

Договора дарения и купли-продажи: что это?

Договор дарения (в просторечии – дарственная) и договор купли-продажи – это два документа, имеющие юридическую силу и дающие право обладать объектом недвижимости (квартирой, домом, участком и т. д.) законно. Сделки, которые проходят по таким юридическим бумагам, защищены Гражданским кодексом РФ (кодекс федеральных законов, регулирующих гражданско-правовые отношения). Если предстоит выбор между видом сделки, то важно решить, что лучше: договор дарения или купли-продажи.

Договор о покупке недвижимости – это юридически значимый документ, в котором зафиксирована торговая операция между двумя сторонами: покупающей и продающей. Обе – выплачивают установленные законом налоги, а покупатель еще и рассчитывается за товар (им выступает квартира, другое помещение).

Договором дарения называют заключенное на бумаге соглашение между следующими сторонами: дарителем и человеком, который принимает недвижимость в подарок. Процедура является бесплатной. В отдельных случаях платится только минимальный налог (взимается с одариваемого).

Положительные и отрицательные стороны дарственной

Плюсы и минусы дарственной на квартиру – это критерии, по которым возможно определить выгодность процедуры. Перечислим преимущества оформления такой бумаги.

1. Нет дополнительных расходов при составлении дарственной на близких родственников (учитываются дети, родители, бабушки/дедушки). Платится налог (НФДЛ) в размере 5% от суммы сделки.
2. Во время оформления дарственной не нужно соблюдать правило первоочередной покупки совладельцами недвижимости. Если квартира или иное помещение приобретается по договору купли-продажи, совладельцы объекта недвижимости имеют право первыми выкупить продающуюся часть, что зафиксировано в Гражданском кодексе (статья 250).
3. Если человек получил квартиру в подарок, находясь в браке, он не делит ее между собой и супругом или супругой, а является единоличным полноправным владельцем обретенного таким образом объекта и после развода.
4. Квартира или иное помещение, полученное в подарок, не требует при дальнейшей продаже выплаты НДФЛ. Даже если период владения недвижимым имуществом – менее 3-х лет.

Недостатки дарственной:

• расторгнуть документ можно в суде в том случае, когда человек, получивший подарок, совершил преступление по отношению к дарителю;
• гражданин, сделавший подарок, может оспорить его в суде и отменить договор (согласно статье 578 ГК РФ);
• если лицо, на которого оформляется дарственная, не входит в круг родственников первого колена, то ему нужно оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре;
• выступать дарителем (т. е. оформить рассматриваемый договор) может только физическое лицо;
• если недвижимость находится в совместной собственности, то необходимо согласие всех совладельцев на оформление дарственной.

Несмотря на перечисленные недостатки, передача прав собственности на недвижимость путем дарения (заключения договора об этом) является достаточно распространенным вариантом перехода имущественных прав на жилье от одного лица к другому (особенно среди лиц, находящихся в близком родстве).

Плюсы и минусы договора купли-продажи

Главные плюсы для обеих сторон купли-продажи заключаются в следующем:

• владея собственностью в течение пяти лет, продавец не выплачивает государству налог (13% от суммы). Действие этой нормы закона распространяется на ту недвижимость, которая была куплена и оформлена после 01.01.2016 года;
• количество условий, согласно которым соглашение может быть расторгнуто (по разным причинам), минимальное;
• заключать подобные сделки имеют право и юридические, и физические лица.

Отрицательные аспекты договора купли-продажи:

• время ожидания отмены НДФЛ больше, чем у дарственной;
• если квартира была куплена во время совместного проживания в браке, то при разводе пары она делится между супругами;
• если у квартиры есть несколько владельцев, то их необходимо уведомить о продаже недвижимости. Именно они имеют первоочередное право (предусматривается статей 250 ГК РФ) ее выкупить. Это означает, что ими может быть предложена меньшая сумма выкупа, чем та, на которую рассчитывает продавец.

До заключения сделки необходимо учесть все преимущества и недостатки рассматриваемых соглашений, а также особенности, связанные с владельцами квартиры, ее расположением, стоимостью оформления документов. И только после этого принимать взвешенное решение, каким образом будет передаваться право собственности на объект – путем дарения или продажи.

Основные отличия договоров

Чтобы понять, чем отличается дарственная от купли-продажи, необходимо владеть информацией о следующем:

• договор о покупке квартиры проще расторгнуть в судебном порядке;
• соглашение купли-продажи оформляется быстрее, а в случае выявления мошеннических действий или признания договора недействительным по иным причинам, пострадавшей стороне возвращаются все потраченные средства;
• оформление дарственной обойдется дешевле.

Отличия учитываются при оформлении документации, а иногда становятся решающими критериями в пользу заключения конкретного соглашения.

Документы для оформления дарственной

Для грамотного юридического оформления дарственной на недвижимость потребуется ряд документов от человека, делающего столь «широкий жест».

1. Документы, удостоверяющие личности сторон соглашения (дарителя и одариваемого)
2. Документация, подтверждающая вещные права дародателя на квартиру (предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, другие).
3. Согласие совладельцев (при нахождении объекта недвижимого имущества в совместной собственности).
4. Если дарение оформляется по отношению к лицу, не достигшему 14-летнего возраста, то нужно письменное разрешение от родителей или опекунов принять подарок.
5. Документация из БТИ о технических характеристиках жилья.
6. Сведения обо всех зарегистрированных в квартире (выписка из домовой книги).

Форма договора дарения подробно описана на нашем портале, а типовой образец доступен для скачивания (бесплатно). Важно: он считается правоустанавливающим документом, поэтому каждой из сторон соглашения следует тщательно хранить свой экземпляр.

[pdfview width=”670px” height=”600px”]https://yurist-konsult.ru/wp-content/uploads/2017/12/Договор-дарения-квартиры-2.doc[/pdfview]

Скачать образец договора дарения квартиры (.DOC)

Документы для оформления договора купли-продажи

Для юридически правильного оформления договора потребуются:

• бумаги, дающие право распоряжаться квартирой (начальный договор о покупке, дарственная на квартиру, договор приватизации, документ, дающий право на наследство);
• справка о госрегистрации объекта недвижимого имущества;
• документ для идентификации продавца (паспорт, военный билет или другой, удостоверяющий личность);
• документация на квартиру из БТИ (технический план объекта недвижимости, экспликация, технический паспорт);
• выписка об отсутствии долгов за услуги ЖКХ;
• ЕЖД и выписка из домовой книги (сведения о регистрации жильцов);
• письменное разрешение от мужа/жены или других лиц, которые имеют право владеть частью квартиры, на продажу недвижимости (удостоверяется у нотариуса);
• выписка из ЕГРН, указывающая на отсутствие обременений.

Если сравнить список требуемых бумаг в том и ином случае, становится очевидным, что наиболее экономически выгодный вариант передачи вещных прав на недвижимость – заключить договор дарения между родственниками. Попробуем разобраться, почему.

Какой из способов дешевле?

При продаже имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым, владельцу придется сделать взнос в размере 1% от итоговой суммы (указывается в договоре) в Пенсионный фонд. Если продавец совершает вторую аналогичную сделку за год, то дополнительно ему нужно будет уплатить 1% от стоимости имущества государству, 1% – в Пенсионный фонд и 5% – в качестве подоходного налога. Сделка с находившейся в собственности продавца меньше 3-х лет недвижимостью потребует уплатить налог (НДФЛ), составляющий 13% от суммы сделки.

Если оформляется дарственная для близких первой степени родства, то дарителем выплачивается 1% от стоимости недвижимости. Если дарственная предназначена родственникам второй линии, то к этой сумме прибавляется еще 5% налога (НДФЛ). Эту сумму оплачивает лицо, получившее недвижимость в полное владение. Поэтому определять, что выгоднее: дарственная или договор купли-продажи с экономической точки зрения, рекомендуется по обстоятельствам, складывающимся в каждом конкретном случае.

Какой из договоров сложнее расторгнуть?

Законом предусмотрены обстоятельства, при возникновении которых договор дарения или договор купли-продажи может быть прерван или его действие может быть прекращено (как и обязательства сторон). При передаче квартиры, дома, другого объекта в качестве подарка договор об этом аннулируется, когда человек, получивший недвижимость в дар, совершил преступное деяние непосредственно против дарителя и/или членов его семьи.

По обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке через судебную инстанцию – это ситуации, при которых возможно расторгнуть договор купли-продажи. Чтобы избежать судебного разбирательства, двум сторонам достаточно обратиться к нотариусу и подписать новые бумаги, а отмена дарственной происходит исключительно в суде.

Договор купли-продажи недвижимости – на что обратить внимание: Видео