Нюансы составления акта приема-передачи квартиры по образцу

Договор покупки квартиры хотя и является документом, подтверждающим изменение правового статуса этой недвижимости, всё же не может полностью защитить интересы покупателя. Урегулировать детали, касающиеся состояния жилого помещения, может лишь акт приема-передачи квартиры, составить который можно как по образцу, так и в свободной форме.

Назначение документа

Акт приема-передачи – двухстороннее соглашение. В отличие от договора покупки, который подлежит обязательной регистрации, передаточный акт лишь приложение, обеспечивающее дополнительную защиту интересов покупателя и, в меньшей мере, продавца. Передача ключей и приемка квартиры новым владельцем может не регистрироваться в Росреестре, но при этом документ о фактическом приеме может быть заверен нотариально,

Акт приема-передачи необходим для согласования между продавцом и покупателем следующих условий:

• состояния квартиры перед её передачей новому владельцу;
• даты выезда прежних жильцов и даты передачи ключей новому хозяину помещения;
• перечня оборудования, элементов декоративной отделки и мебели.

Кроме перечисленных деталей, акт приема-передачи является также дополнительным доказательством чистоты сделки. При нарушении его условий одна из сторон имеет право потребовать доплату или устранение обнаруженных недостатков.

В действующем законодательстве необходимость оформления акта приема-передачи жилого помещения обосновывается в ст.556 ГК РФ. Если же речь идёт об отдельно стоящем здании или сооружении, то правовое обоснование для заключения соглашения указано в ст.655 ГК РФ.

В частности, статья 556 ГК указывает на то, что для акта приема-передачи отсутствует какая-либо унифицированная форма составления. Это даёт возможность упростить заключение документа, включив в него лишь те пункты, которые интересуют обе стороны.

Если же одна из сторон не исполнила условий приема-передачи, то имеет право выполнить свою часть соглашения (въехать или выехать из квартиры), невзирая на нарушение. Однако в отношении нарушившей стороны могут быть выдвинуты претензии в рамках гражданского судопроизводства.

Правила составления акта

Акт приема-передачи является лишь приложением к договору покупки, к тому же не имеющим утвержденной формы составления. Однако предоставляя участникам сделки определенную свободу в оформлении этого документа, не стоит забывать, что он должен быть подписан в трёх экземплярах: по одному для покупателя, продавца, регистратора или нотариуса. Оформление акта приема-передачи необходимо при покупке недвижимости как на вторичном рынке, так и в новостройке.

Нужно ли подписывать акт приема-передачи при аренде помещения – решать владельцу квартиры. Если речь идёт о наличии в ней дорогостоящей мебели и бытовой техники, в интересах собственника будет заранее урегулировать вопрос, в каком состоянии указанное имущество должно находиться на момент завершения договора аренды. Это же касается и ремонта.

Несмотря на то, что в акт приема-передачи можно вносить дополнительные условия, из него нельзя изымать обязательные пункты. К ним относится:

• дата и место подписания акта;
• Ф.И.О. и адрес регистрации каждого из участников сделки;
• адрес квартиры, являющейся предметом соглашения;
• ссылка на основной документ (номер и дата подписания договора покупки);
• дата фактической передачи прав на проживание (дата выезда или вселения).

Кроме указанных пунктов акта приема-передачи, в нем могут быть перечислены и другие условия, соблюдение которых важно для покупателя (нанимателя) и продавца (арендодателя). Например, наличие или отсутствие на момент выезда продавца задолженности по оплате за телефон или интернет.

Указание общего состояния квартиры и мебели

Чаще всего этот пункт включается в акт приема-передачи при подписании договора аренды. Если речь идёт о дорогой мебели и отделке, стоимость которых превышает несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей, составление договора, в котором бы четко указывалось, в каком количестве и состоянии каждый предмет интерьера передаётся в пользование арендатору, защитит от многих проблем. Разумеется, это никак не убережет от естественного износа мебели, однако в случае её кражи или уничтожения владелец квартиры сможет на основании подписанного акта приема-передачи предъявить свои претензии через суд.

Внося в документ список имеющейся в квартире мебели, желательно дополнить его фотографиями каждого предмета интерьера, подписав на обратной стороне фото дату съёмки. В случае непредвиденных ситуаций это поможет опровергнуть версию арендатора о том, что мебель уже была поврежденной.

Внесение в перечень имущества, остающегося в квартире после передачи её новому жильцу, относится также к бытовой технике и оборудованию (бойлер, кондиционер, гидромассажная ванна, автономный котёл отопления). В акт вносится наименование техники (торговая марка и её серийный номер).

При наличии у бытовой техники или мебели дефектов, информацию о них также необходимо вписать в акт приема-передачи. Это в интересах арендатора.

Состояние ремонта и декоративной отделки в квартире можно описать как списком (наличие подвесного потолка в спальне, узорной кафельной плитки в ванной и т.д.), так и в виде приложенных к акту фотографий.

Заполнение образца

Если вы испытываете трудности с самостоятельным составлением документа о приеме и передаче жилого помещения, рекомендуется использовать образец. Обычно акт приема-передачи выглядит так:

• название документа (по центру бланка);
• ссылка на основной договор;
• город и дата оформления акта приема-передачи;
• Ф.И.О. и паспортные данные каждого участника договора;
• содержание акта (адрес квартиры, этаж, количество комнат, площадь, материал стен и перекрытий здания, наличие лифта);
• перечень имущества, остающегося в квартире;
• наличие телефона и подключения к интернету;
• состояние внутренних инженерных коммуникаций (водопроводных и канализационных труб, электропроводки, системы отопления);
• дата выезда продавца и членов его семьи из квартиры (для новостроек – дата, с которой покупатель может заселяться в приобретенное им помещение);
• наличие каких-либо дефектов мебели, внутренней отделки, бытовой техники или коммуникаций;
• подтверждение об отсутствии претензий между сторонами;
• подписи сторон.

Если владелец квартиры желает возложить на арендатора обязанность выполнить ремонт помещения за свой счет или в счет квартплаты, это условие должно быть включено в договор аренды, а не в документ приема-передачи.

Подготовка сопроводительных документов

Кроме составления акта приема-передачи, вместе с ним для регистрации должны быть предоставлены сопроводительные документы. К ним относятся:

• общегражданский паспорт продавца и покупателя;
• правоустанавливающий договор;
• свидетельство о праве собственности;
• договор о кредитовании (при покупке ипотечного жилья);
• техпаспорт на квартиру из БТИ.

Прием квартиры, находящейся в новом многоквартирном доме и только что сданном в эксплуатацию, обычно происходит по типовому акту приема-передачи, который передает застройщик. Формат этого документа предусматривает обязательное предоставление свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также доверенности на право подписи от имени застройщика.

Последний этап подписания акта приема-передачи

Акт приема-передачи – отдельный документ, выполняющий функцию дополнения к основному правоустанавливающему договору. Однако законодательство не запрещает включать условия приема передачи приобретенной недвижимости в текст договора о покупке.

Даты подписания обоих документов могут значительно различаться от дня фактического вселения новых жильцов. Для исключения связанных с этим вопросом конфликтов и требуется акт приема-передачи.

Подписывать акт рекомендуется после тщательного осмотра квартиры. Эта предосторожность необходима не только покупателю, но и продавцу. Обычно процесс приема-передачи выглядит следующим образом.

1. После предварительного ознакомления и согласования условий акта приема-передачи покупатель и продавец приходят в квартиру.
2. Покупатель осматривает жилые помещения, мебель и оборудование, сверяя их состояние с текстом документа.
3. Продавец передаёт для ознакомления покупателю квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности за услуги ЖКХ.
4. При отсутствии замечаний или претензий покупатель подтверждает это в акте приема-передачи собственноручной подписью.
5. Продавец передаёт покупателю ключи от квартиры.

Вопрос относительно того, когда именно нужно подписывать акт приема-передачи, решается очень просто. Сам акт не требует регистрации в Росреестре. Однако если он включен в договор покупки, то его положения вступают в силу в момент её регистрации.

Если в квартире, которую вы собираетесь покупать, нет ничего особо ценного, тогда вполне можно подписывать акт приема-передачи в качестве одного из пунктов договора о покупке. Если же вы покупаете или арендуете квартиру с мебелью или ценным оборудованием, тогда подписывать акт следует непосредственно при передаче ключей, то есть при фактическом переходе прав пользования.

Обнаружение недостатков в помещении и их исправление

Если в процессе осмотра квартиры до или после подписания акта приема-передачи покупатель или арендатор обнаружил какие-либо недостатки, препятствующие его вселению или противоречащие тексту соглашения между сторонами, то он вправе требовать от продавца (собственника) помещения устранить их или снизить стоимость покупки (аренды).

Поскольку при беглом осмотре квартиры далеко не каждый человек сможет определить наличие недостатков, часть из которых, к тому же можно выявить лишь в процессе проживания, покупатель имеет право направить продавцу письменное требование устранить имеющиеся недостатки даже после того, как договор о покупке вступил в силу.

Если же продавец отказывается устранять недостатки, о которых он не уведомил в акте приема-передачи, то покупатель имеет право инициировать расторжение договора через суд. В качестве альтернативы устранению недостатков стороны могут согласовать между собой выплату определенной компенсации продавцом покупателю. Если же недостатки были обнаружены до подписания договора, покупатель вправе настаивать на предоставлении скидки.

Нюансы оформления акта

Перечисленные выше условия фактической передачи и приема квартиры от прежнего владельца к новому не являются унифицированными. В зависимости от правового статуса объекта и самого продавца в акт приема-передачи могут быть включены или изъяты некоторые пункты. Как правило, наиболее заметные различия в приеме квартиры можно заметить при покупке помещения на первичном или вторичном рынке.

При покупке в новостройке

Приобретение квартиры в новом доме вносит некоторые особенности в прием её покупателем. Поскольку ранее в этом помещении никто не проживал, при его осмотре следует уделить внимание проверке:

• документов застройщика, которые подтверждают право собственности и сдачу дома в эксплуатацию;
• исправности дверей и окон (должны легко открываться и не скрипеть);
• ровной поверхности потолка, стен и пола;
• исправности работы электрики и водопровода.

В акте приема-передачи новой квартиры должны быть указаны реквизиты строительной компании, описание технического состояния помещений, а также обнаруженные в помещении недостатки.

На вторичном рынке

Как правило, приобретение жилья на вторичном рынке доставляет меньше проблем с техническим состоянием, поскольку покупатель сам выбирает помещение и имеет возможность осмотреть его до того, как перечислит свои деньги. Покупка квартиры, уже находившейся в эксплуатации, автоматически подразумевает, что покупатель согласен с её состоянием. Однако и здесь не всё так просто, как может показаться.

Если в новостройке неприятность может доставить неровный потолок или другие строительные огрехи, то при покупке жилья на вторичном рынке чаще всего проблемы связаны со старыми инженерными коммуникациями. Протекающие трубы под ванной не так уж легко заметить даже при внешнем осмотре. Это же касается старой электропроводки, сантехники и общего состояния каждой комнаты.

Кроме коммуникаций особое внимание при приеме квартиры следует уделить отсутствию задолженности по квартплате, отоплению и другим счетам. Для этого целесообразно самостоятельно позвонить в расчетные или абонентские отделы каждого из коммунальных предприятий либо в управляющую компанию.

При аренде помещения

Акт приема-передачи арендованной квартиры составляется далеко не всегда. Обычно лишь в тех случаях, когда собственник помещения оставляет арендатору дорогостоящую бытовую технику и мебель.

Документ о приеме-передачи имущества не сможет полностью уберечь от её кражи или порчи нанимателем. Поэтому наиболее адекватным способом защиты материальных ценностей будет передача залога за предоставленную в пользование мебель и технику.

Если владелец и арендатор всё же решили заключить договор найма без равноценного залога, тогда в акт приема-передачи нужно будет обязательно включить подробное описание квартиры, состояние сантехники, декоративной отделки, количество и описание присутствующей в помещении бытовой техники (включая серийные номера) и мебели. Также рекомендуется сделать фотографии состояния квартиры до того, как ключи от неё будут переданы жильцу. В случае возникновения конфликта эти фото будут приложены к исковому заявлению о возмещении материального ущерба.

По договору дарения

В отличие от процедуры продажи или аренды недвижимости, изменение её правового статуса согласно договору дарения не требует оформления акта приема-передачи. Однако он может понадобиться, если квартира подарена нескольким гражданам, каждый из которых имеет в ней долю.

Если после завершения оформления дарственной в квартире будет проживать лишь один из совладельцев, то в интересах остальных владельцев долей будет оформить акт приема-передачи, описывающий состояние помещения. Это позволит избежать конфликта, если оно спустя некоторое время значительно ухудшится.

При заключении договора долевого участия

Акт приема-передачи помещения, построенного по договору долевого участия, во многом схож с покупкой квартиры на первичном рынке. Смысл составления этого документа в данном случае состоит в обнаружении изъянов в отделке помещения. Если в ходе осмотра дольщик обнаружил какой-либо существенный недостаток, его обязательно следует включить в документ приема передачи. Это даст возможность потребовать от застройщика устранить найденные недочеты до получения ключей.

Отказ от подписания акта

Статья 556 ГК предполагает обязательное участие продавца и покупателя квартиры в оформлении акта приема-передачи. При этом по обоюдному согласию они могут отказаться от подписания этого документа. Как правило, это происходит, если прием имущества не требуется по причине его отсутствия в квартире, а состояние внутренних коммуникаций удовлетворило покупателя при предварительном осмотре. В то же время, если покупатель настаивает на подписании акта приема передачи, а продавец отказывается это делать, то, с точки зрения закона, это означает отказ от основной сделки.

Оформление соглашения о приеме и передачи приобретенного объекта недвижимости будет в интересах не только покупателя, но и продавца. Получив деньги за проданное жильё, но не передав ключи от квартиры, продавец всё ещё несёт ответственность за её состояние. В случае пожара в квартире или иного форс-мажора, отсутствие подписанного акта приема-передачи даст возможность покупателю инициировать отказ от сделки. Соответственно, покупатель потребует от продавца возврата денег в добровольном порядке или через суд.

Видео: заключение акта приема-передачи квартиры