Приобретение недвижимости всегда требует обязательного оформления договора купли-продажи, который после подписания должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке. Правильное оформление договора о приобретении квартиры в интересах не только продавца, но и покупателя, поскольку это заметно снижает риск оспаривания сделки в судебном порядке.
Чтобы оформить соглашение о купле-продажи жилого помещения, можно обратиться к посреднику – в агентство недвижимости или к независимому риелтору. Также можно составить этот документ самостоятельно, используя типовой образец. Несмотря на кажущуюся сложность, оформление договора купли-продажи нельзя назвать трудной процедурой. Она по силам даже тем, кто ранее не имел опыта составления юридических документов.
Что содержит договор
Поскольку договор купли-продажи квартиры не имеет утвержденной формы, это позволяет сторонам сделки при необходимости добавлять в него некоторые дополнительные условия. Однако при этом участникам сделки не разрешается исключать из текста договора обязательные условия. В противном случае это грозит тем, что регистрация сделки о купле-продаже не состоится или же будет впоследствии отменена.
Текст типового договора купли-продажи квартиры содержит следующую информацию:
- наименование документа;
- дата и город его подписания;
- Ф.И.О и паспортные данные обоих участников сделки;
- предмет договора купли-продажи (адрес квартиры, её технические характеристики);
- существенные условия договора (цена, реквизиты, условия передачи денег);
- дополнительные условия (наличие или отсутствие обременений, дата выезда из квартиры продавца и его семьи);
- заключительные положения.
Кроме основного договора о купле-продаже, который не нуждается в нотариальном удостоверении, стороны заключают также предварительный (дополнительный) договор о передаче задатка.
Кто может заключать
Участниками сделки по продаже жилого помещения могут быть не только физические, но и юридические лица. Как правило, подобная двухсторонняя сделка заключается между строительной компанией и гражданином. Достаточно часто продавцами квартир выступают банковские учреждения, которые таким образом реализуют доставшееся им залоговое имущество.
Если продавцом объекта недвижимости выступает физическое лицо, то этот гражданин обязан:
- быть совершеннолетним и полностью дееспособным;
- владеть помещением на основании правоустанавливающего документа.
Если речь идёт о купле-продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему собственнику, либо доли в ней, то полномочиями подписывать договор купли-продажи от имени ребёнка имеют право только его родители или опекун (при наличии письменного разрешения опекунского совета).
Поскольку частичная или полная недееспособность продавца является основанием для признания договора купли-продажи недействительным через суд, перед заключением сделки покупатель должен уделить внимание наличию документов, подтверждающих отсутствие у владельца квартиры психических заболеваний. Учитывая, что покупатель не имеет права самостоятельно сделать запрос о том, состоит ли продавец на учете у психиатра и нарколога, он должен попросить о предоставлении этих справок владельца помещения. Пренебрежение этим требованием грозит серьёзными неприятностями.
Важные моменты
Предмет договора, в котором указан объект купли-продажи, не является единственным важным разделом в этом документе. Также пристальное внимание обеим сторонам следует уделить существенным условиям оформления сделки. Прежде всего, это относится к стоимости квартиры и процедуре передачи денег.
Некоторые покупатели недвижимости, идя на поводу у продавца, желающего снизить базу налогообложения, совершают крупную ошибку, соглашаясь с его предложением указать в соглашении о купле-продаже заниженную стоимость квартиры. Так происходит намеренное нарушение налогового законодательства.
Кроме того, подобный факт уклонения от налогов может привести к крупным финансовым потерям для покупателя. Внесение в договор купли-продажи цены, не соответствующей рыночной стоимости квартиры, даёт основания для расторжения сделки. Соответственно, покупателю будет возвращена лишь та сумма, которая была указана в купчей.
Также к существенным условиям соглашения о купле-продаже относится список граждан, сохраняющих в течение определенного срока право пользования квартирой после регистрации сделки. В их число входят:
- члены семьи продавца;
- арендаторы, согласно ранее подписанному договору найма;
- лица, имеющие право проживать в квартире на основании договора пожизненной ренты.
Условия и срок выписки несовершеннолетних из квартиры также требуют предварительного согласования между продавцом и покупателем. Иначе дети бывшего владельца помещения останутся в нём прописаны ещё несколько месяцев, пока их отец не найдёт другую квартиру или дом, где их можно зарегистрировать.
Подводные камни при составлении договора
Следя за соблюдением важных условий договора купли-продажи недвижимости, продавцу и покупателю не стоит забывать и о деталях сделки. К ним, в частности, относится:
- вопрос передачи или перечисления денег;
- устранение найденных недостатков до передачи прав собственности;
- проверка полномочий доверенного лица;
- снятие с квартиры обременений в законном порядке до подписания сделки.
Кроме того, в тексте договора купли-продажи могут быть указаны и другие детали, важные для одной или обеих сторон. Необходимость их внесения в документ требует согласования до даты регистрации.
Дополнительное соглашение
Составление дополнительного соглашения, помимо основного договора купли-продажи, защищает от срыва оговоренной сделки не только продавца, но и покупателя. Этот документ предусматривает передачу задатка в размере 2-5% от согласованной цены квартиры. В случае невыполнения покупателем своих обязательств задаток ему не возвращается.
Если же договор купли-продажи не был оформлен по вине продавца, который нашел другого покупателя, предложившего ему более высокую цену, то он обязан будет вернуть первоначальному покупателю задаток в двойном размере.
Дополнительное соглашение составляется в свободной форме, с указанием не только суммы задатка и даты передачи оставшейся суммы за квартиру, но и ряда других пунктов, наличие которых призвано обеспечить отсутствие проблем между сторонами сделки. В частности, в дополнительном соглашении оговаривается дата освобождения квартиры, а также состояние объекта в момент фактической передачи от продавца к покупателю. Если квартира продаётся вместе с мебелью, встроенной бытовой техникой и другим дорогостоящим оборудованием, подписание такого документа защитит от многих неприятных сюрпризов.
В отличие от договора купли-продажи, который не требует заверения у нотариуса, дополнительное соглашение обязательно нуждается в нотариальном удостоверении.
Регистрация документа в Росреестре
Важно помнить, что регистрация договора купли-продажи предусматривает подачу в Росреестр как самого договора (в трёх экземплярах), так и ряда других документов. В 2019 году подписание соглашения о купле-продаже квартиры должно происходить в присутствии уполномоченного сотрудника Росреестра. Этой процедурой представитель государства удостоверяет личности продавца и покупателя. Если же одного из участников сделки представляет его доверенное лицо, то этот человек должен обязательно иметь при себе нотариально заверенную генеральную доверенность.
После приёма документов сотрудник Росреестра выдаёт расписку, в которой указывается дата их возврата. Изменение права собственности на квартиру происходит не автоматически с подписанием договора купли-продажи, а после проверки предоставленной документации. На это уходит не больше 10 дней.
Основания для расторжения договора купли-продажи
Подавляющее большинство договоров купли-продажи жилых помещений не дают никаких оснований для их последующего расторжения. Однако иногда подписанное и зарегистрированное соглашение о покупке квартиры может быть отменено. Это может произойти по таким причинам:
- по взаимному согласию обеих сторон;
- по решению суда;
- при наличии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи (недействительность документов, недееспособность продавца);
- если расторжение сделки допускается по условиям подписанного соглашения;
- по требованию органов прокуратуры (например, при выявленном нарушении интересов несовершеннолетнего).
Если покупатель не смог перечислись необходимую сумму в оговоренный срок, это также даёт законные основания расторгнуть уже подписанный договор. В свою очередь, аналогичные права имеет и покупатель, если продавец передал ему квартиру не в том состоянии, о котором оба участника сделки договаривались перед подписанием дополнительного соглашения.
Кроме того, при обнаружении существенных недостатков в техническом состоянии квартиры, о которых продавец умолчал перед продажей (например, неработающая канализации, отсутствие подключения к энергоснабжению), покупатель может отказаться от договора купли-продажи через суд, потребовав не только возврата ранее уплаченных денег, но и компенсацию морального ущерба.
(20 оценок, в среднем: 4,70 из 5)
Загрузка...