Как оформляется и какие особенности имеет договор ренты на квартиру

В современных условиях существует много сделок по отчуждению недвижимости. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, а также оптимальные условия составления договоров. Купить собственную квартиру могут позволить себе немногие, гораздо больше людей интересуется альтернативными способами приобретения имущества, в связи с чем, в последнее время особую популярность приобрел договор ренты на квартиру. Что это такое, до конца понимает только небольшая часть населения.

Существует несколько видов ренты, но всех их объединяет общая структура, а именно условие о предмете сделки и обязательстве уплаты средств. Предметом сделки может выступать не только недвижимость, но и ценные вещи, бумаги, акции, деньги. А вот нематериальные блага, авторские права, услуги и имущественные правомочия не могут по закону выступать предметом сделки с использованием ренты. Основные условия важно грамотно и детально прописать в договоре, исключив ошибки и неточности, иначе впоследствии это приведет к неприятным правовым последствиям и проблемам.

Стороны по договору ренты — кто они и какие права имеют

Договор ренты всегда имеет двух участников — кредитора и рентного должника. Первый — это человек, владеющий недвижимостью и готовый передать ее другому лицу взамен на содержание, денежные выплаты или довольствие другого характера. Должником называют плательщика, который должен выплачивать собственнику жилья содержание. Четких требований и критериев, которым должны отвечать стороны договора, законодательство не устанавливает. Чтобы определить их, нужно прибегнуть к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.

Существующий практический опыт позволяет сделать вывод, что сторонами рентного договора могут выступать физические и юридические лица, которые хотят осуществить передачу прав и могут исполнить материальные обязательства. Соискатели должны быть:

• совершеннолетними;
• дееспособными;
• правомочными.

Никто не должен действовать под принуждением или угрозами. В договоре могут участвовать третьи лица, а сам собственник недвижимого имущества неявляться получателем рентных выплат. Такой вариант допустим, если у пожилого человека, например, есть наследники, но они не хотят оформлять квартиру на себя. В подобных обстоятельствах они могут заключить договор ренты, указав, что родитель будет проживать в квартире, а выплаты при этом будут осуществляться на их счет.

Виды ренты и их особенности

В гражданском законодательстве РФ есть положения, устанавливающие три вида рентных сделок. Каждый вариант имеет свои специфические особенности и нюансы, которые важно учитывать при заключении. Чтобы выбрать оптимальное решение, подходящее под ваши обстоятельства, необходимо сравнить все три вида:

• Договор постоянной ренты. Также ее называют бессрочной, т. к. в тексте договора не указываются временные рамки и сроки, в течение которых должник обязан проводить отчисления. В подобном случае право получения ренты можно наследовать или получить в результате переуступки прав, в результате правопреемства. Если из-за непредвиденных ситуаций имущество будет повреждено или испорчено, риски ложатся на плечи плательщика ренты. Однако он сможет затребовать снижения размера отчислений или полное прекращение обязательств по договору.
• Договор ренты в течение жизни. Этот вариант предусматривает, что рентный должник на протяжении всей жизни собственника жилья будет выплачивать ему установленную сумму. По умолчанию выплаты должны производиться по концу месяца. Если плательщик средств будет виновен в нарушении условий или существенном повреждении недвижимости, получатель платы сможет требовать расторжения сделки или выкупа ренты.
• Договор пожизненной ренты с иждивением. Это документ в обязательном порядке должен содержать пункт о стоимости всего содержания с обеспечения за определенный период. Помимо систематических отчислений на плательщика ложится обязанность по обеспечению потребностей получателя денежных средств. При необходимости будущий собственник квартиры должен покупать настоящему владельцу лекарства, одежду, питание, предметы первой необходимости и т. д., осуществлять уход за ним.

Плательщик ренты имеет еще одно важное обязательство, он должен следить за тем, чтобы состояние предмета договора не ухудшалось, а его эксплуатация не приводила к уменьшению рыночной стоимости объекта. Рентный должник сможет отчуждать имущество — дарить его, завещать, оформлять в качестве залога в банке, но только при наличии письменного согласия жильца квартиры.

Договор ренты на жилье между родственниками

Договор ренты на квартиру между родственниками, а также с участием посторонних лиц, является сегодня довольно распространенным явлением. Близкие люди, чаще всего, выбирают третий вид сделки — пожизненную ренту с иждивением. Она настолько надежна и практична, что специалисты в сфере права думают, что в ближайшем будущем она вытеснит дарение и завещание. Их опасения связаны с тем, что представленный вариант договоренности отличается многочисленными преимуществами и минимальными рисками. Среди основных плюсов можно выделить:

• отсутствие права на жилье у внезапно объявившихся наследников;
• отмена действия сделки возможна только в судебном порядке;
• получение ренты для собственника является прекрасным шансом получать дополнительную прибыль;
• договор ренты позволяет приобрести жилье по низкой цене, плательщик содержания, обычно, тратить сумму, равную 25% от реальной стоимости имущества.

Если рассматривать недостатки сделки, то следует отметить, что у собственника жилья, т. е. получателя выплат, есть право при малейшей просрочке платежа обратиться в суд. если уполномоченные структуры посчитают жалобу обоснованной, плательщик ренты лишится квартиры, а также не получит компенсации вложенных средств. К тому же, перед подписанием договора, важно объективно оценивать свои возможности, оценить перспективы, быть на 100% уверенным, что рентный должник сможет не один год исправно вносить платежи.

При заключении сделки стороны индивидуально оговаривают нормы платежей, их периодичность, а также другие существенные условия. Каждый договор будет иметь свои отличия и особенности, но независимо от вида ренты, у всех вариантов есть общая черта — минимальный размер рентного платежа зависит от установленного законом прожиточного минимума в представленном регионе. Так как эти два показателя являются взаимозависимыми, при росте прожиточных стандартов уровень дохода по ренте должен пропорционально расти.

Порядок оформления договора ренты

Договор ренты квартиры с пожизненным проживанием представляет собой юридически значимый документ, который следует оформить согласно всем нормам закона и положениям гражданского кодекса. Он составляется в произвольной форме, но должен содержать ряд обязательных реквизитов, а именно:

• паспортные и контактные данные сторон сделки;
• подробное описание и характеристики предмета договора;
• размер рентных выплат, их периодичность и порядок индексации;
• этапы выплат и ответственность за просрочку;
• взаимные обязанности и права сторон договоренности;
• сведения о получателе дохода, если им является не собственник жилья.

Дополнительно можно предусмотреть условия и порядок выкупа имущества, нюансы использования, расходы по содержанию собственности и т. д. Договор должен быть составлен грамотно и обоснованно. Наличие ошибок повлечет неприятные последствия. Чтобы исключить подобный вариант развития событий, надо предварительно скачать типовой образец договора, внимательно его изучить и составить свой вариант по аналогии.

Договор в обязательном порядке подлежит нотариальному заверению. Данная услуга является платной. Ее стоимость составляет 0,5% от цены договора, но ограничена диапазоном в 300-20 000 рублей. Когда нотариус все оформит, договор ренты недвижимости нужно буде зарегистрировать в уполномоченных органах, в противном случае сделка будет признана незаконной. Регистрация договора осуществляется через управление Росреестра. Сюда предстоит сдать пакет документов и уплатить госпошлину за оформление в размере 1000 рублей. В течение 1-2 недель специалисты проверят бумаги, и выдадут регистрационное свидетельство.

Основания для расторжения договора ренты

Квартира по договору ренты переходит к плательщику после выполнения всех условий сделки или в результате смерти собственника жилья. Помимо этого расторжение договора может проводиться при наличии веских оснований. Главной причиной, по которой договоренность может быть расторгнута, является невыполнение условий, предусмотренных в рентном договоре. Если сложились такие обстоятельства, получатель средств будет иметь право на обращение в суд с целью выкупа ренты, расторжения сделки, а иногда, даже получения компенсации за моральный вред.

Любые изменения по договору ренты в обязательном порядке должны фиксироваться в управлении Росреестра. Договориться о расторжении сделки стороны могут мирным путем, но такой вариант встречается нечасто.Более распространенными являются судебные споры, при которых получатель ренты или его близкие родственники пытаются оспорить действительность сделки. Договор может быть признан незаконным в судебном порядке, если истцу удастся доказать, что:

• плательщик ренты обманным путем получил жилплощадь;
• собственник квартиры в момент подписания был недееспособным;
• сделка заключалась под давлением, с использованием угроз или насильственных действий.

Договор ренты можно назвать довольно рискованным, особенно для плательщика. Нередко на практике встречаются ситуации, когда после заключения сделки появляются родственники пожилого человека, пытаясь отстоять свои права, подавая судебные иски и начиная разбирательства. Сегодня различные государственные и частные организации готовы заключить с гражданами договора пожизненной ренты или выплат с иждивением. Перед тем как отдать предпочтение конкретному контрагенту, следует внимательно изучить его спектр деятельности, репутацию и отзывы. Это позволит избежать мошенничества и снизить риски.