Как составляется и когда используется договор залога недвижимого имущества

Ситуацию на рынке недвижимости сегодня нельзя назвать благополучной. Высокие цены, общий рост экономических показателей, кризис в стране и мире, растущая инфляция — все это не позволяет россиянам свободно приобретать жилье с необходимыми эксплуатационными показателями и стандартами комфорта. Жилищный вопрос актуален в России не один год, и несмотря на то, что власти различными способами пытаются помочь, вводя государственные программы и проекты, для большинства граждан РФ выход один — получить ипотеку и подписать договор залога недвижимого имущества.

Он используется в случае приобретения недвижимости с использованием займовых средств. Договор залога при покупке квартиры выступает гарантией возврата полученной в банке денежной суммы. Правильно составленное соглашение должно учитывать и соблюдать интересы обеих сторон договоренности. Чтобы избежать ошибок и неточностей при оформлении залогового договора, надо придерживаться положений и норм ГК РФ, а при возможности, проконсультироваться с опытным юристом, что сегодня можно сделать в режиме онлайн.

Последовательность оформления договора залога недвижимости

О залоге недвижимого имущества можно узнать больше, если внимательно изучить 339 статью Гражданского кодекса РФ. Здесь указано, что договор залога недвижимости составляется в простой письменной форме, единый бланк, установленного образца не используется, но потребуется указать ряд обязательных реквизитов, без которых документ может быть признан недействительным. Несмотря на то, что единая форма договора отсутствует, пример документа можно найти и скачать на нашем сайте. Ознакомившись с его структурой, вопрос, как правильно оформить договор, урегулировать будет довольно просто.

Ориентируясь на образец договора залога недвижимости, можно сделать вывод, что основными элементами документа являются:

• наименование сторон, следует указать, кто выступает в роли залогодержателя, а кто является залогодателем, представить их главные реквизиты;
• основные данные по кредитному договору — вид, реквизиты, стороны, сумма займа и т. д.;
• предмет залога — вид недвижимости и характеристики, которыми обладает собственность;
• права и обязанности сторон, возможность распоряжения имуществом;
• допустим ли перезалог квартиры с просрочкой по займу и можно ли перезаложить объект без задолженности;
• объем обеспечения залоговых требований;
• ответственность сторон за сохранность предмета договора;
• срок действия документа, условия его расторжения, дополнительные обстоятельства и нюансы;
• подписи сторон.

Нотариальное заверение договора осуществляется только в том случае, если это указано в самом тексте документа. Залог при покупке квартиры может использоваться при заключении сделки между юридическими лицами и обычными гражданами. Чтобы использовать имущество в качестве обеспечения по договору займа, необходимо располагать правом собственности на жилье и получить согласие всех совладельцев, если жилплощадью владеет несколько человек. Право на жилье перейдет к кредитору только после того, как будет проведена регистрация договора залога недвижимого имущества.

В силу закона осуществляться регистрация должна в Росреестре. Именно здесь регистрируются все объекты недвижимости и сделки с ними. На процедуру отводится 14 дней. После того как собственность перейдет в распоряжение банка, т. е. залогодержателя, перед тем как продатьзалоговую квартиру или сдать в аренду жилье, нужно будет получить согласие кредитной организации. Если в договоре залога нет ограничений, то банк вправе передать свои права на имущество третьим лицам. Страхование же залогового имущества ляжет на плечи залогодателя.

Особенности использования недвижимости в качестве залога

Те, кто интересуется, как купить жилье с помощью банковского займа, должны понимать, что нужно предоставить кредитной организации гарантии возврата денег. Для этого можно использовать свое старое жилье, указав его предметом залога по ипотеке. Также ФЗ № 102 регламентирует, что договор залога квартиры может составляться в отношении имущества, приобретаемого с помощью займа. На практике так получилось, что ипотека и залог воспринимаются, как тождественные понятия.

В силу закона об ипотечном кредитованиикаждому соискателю надо выполнять ряд обязательных правил при заключении сделки с банком. Первым условием станет проведение независимой оценки имущества. Организуется она по инициативе банка, а провести исследование и установить объективную стоимость квартиры, призваны опытные специалисты, имеющие лицензию на проведение оценочных мероприятий.

Второе условие — перед тем, как оформить залог, надо написать закладную. Она представляет собой именную ценную бумагу, которая дает право на использование средств, направленных на обеспечение условий и обязательств ипотечного займа. Еще одним существенным фактором является регистрация ипотеки при покупке квартиры, образец заявления для Росреестра важно составить правильно и обоснованно, а также приложить к нему комплект документов. В каждом отдельном случае перечень может дополняться и изменяться, но в стандартный набор входят:

• договор ипотеки;
• договор залога;
• закладная;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Когда договор ипотеки и залога между физическими лицами, образец которого был зарегистрирован в Росреестре, правильно составлен и не содержит ошибок, он является обременением для жилья. Подобное ограничение в силу закона не позволит распоряжаться собственностью в залоге (продавать, дарить, завещать) без разрешения и уведомления об этом банковской структуры.

Как узнать находится квартира в залоге у банка или нет

Покупая квартиру, граждане РФ хотят быть уверенными, что купленный объект не находится в залоге или под арестом, т. е. не имеет обременений. Подобные ограничения влекут множество неприятных правовых последствий и рисков, которые лучше исключить заблаговременно. Однако, как организовать проверку, существует ли реестр залогов?

Действующие в России ФЗ, гласят, что существует два законных способа проверки имущества — это обращение в Росреестр и получение выписки из ЕГРП. Каждый из них характеризуется своими особенностями, преимуществами и недостатками. На сайте Росреестра информация доступна всем желающим и в любое время. Достаточно посетить ресурс, выбрать вкладку поиска и сформировать запрос. Для этого соискателю придется заполнить небольшую форму или электронную анкету. После обработки системы на экранах появится реестр уведомлений о залоге. Однако полученные сведения не всегда достоверны и актуальны. Больше шансов получить данные о том, находится квартира в залоге у банка или нет, если воспользоваться вторым способом проверки — оформить справку из ЕГРП.

Единый государственный реестр правсодержит все сведения об объектах недвижимости. Заказать выписку можно на бумажном или электронном носителе. Т. к. ЕГРП находится в ведении палаты кадастра и картографии, поэтому заказ справки можно провести дистанционным путем на портале Росреестра.

Федеральный закон устанавливает, что получение справки любого типа будет платным. Стоимость документа составит 150 рублей. Получив электронную версию с ЭЦП, можно распечатать документ. Справка будет готова через 20 минут после подачи запроса. Узнав о наличии обременения уже купленного жилья, гражданам надо выяснить, как действовать дальше, и что нужно предпринять, чтобы снять данные меры.

Порядок приобретения квартиры с обременением и виды залогов

Стоит отметить, что получить займ под залог жилья можно не только у банков, но и у частных лиц, практикующих подобные правоотношения. Во втором случае условия кредитования проще, а в качестве залога могут использоваться различные ценные предметы, а не только недвижимость, но процент за услуги будет гораздо выше. Кроме того, подобные сделки сопряжены с многочисленными рисками и опасностями.

Банки же оформляют все легально и прозрачно, но принимают в качестве залогового имущества только недвижимость. Иногда случается так, что оформив ипотеку согласно ФЗ № 102, через время заемщик понимает, что не может справиться с выплатами, и чтобы не усугублять ситуацию, решает продать жилье. Юридические эксперты не рекомендуют сразу прибегать к крайностям. Если у вас изменились жизненные обстоятельства, изначально надо попытаться договориться с банком, уточнить возможность получения каникул, льгот, реструктуризации долга или изменения схемы выплат. Если лояльных методов урегулирования ситуации нет, можно приступать к поиску покупателя на квартиру, находящуюся под залогом у банка.

В силу закона перед любой сделкой с недвижимостью, обремененной залогом в банке, нужно получить согласие от кредитной организации. Банки крайне неохотно идут на подобные сделки, поэтому надо внимательно изучить все доступные варианты отчуждения, оценить их риски и перспективы, и только потом выбрать для себя оптимальное решение. ФЗ об ипотеке гласит, что при согласии банка можно продать жилье, а вырученные средства пустить на погашение основного долга. Покупателям такой вариант выгоден доступными ценами на приобретаемый объект. Однако классический вариант решения проблемы не является единственным.

Еще можно провести замену должника, при которой покупатель заключит с банком договор ипотеки, но на сумму, равную остатку долга. Или же погасить ипотечный зам, переодолжив деньги родственников или знакомых, и затем продать жилье, и отдать долги. Иногда банки идут на уступки, если соискатель хочет купить более экономное жилье, соглашаясь перезаключить договор на новый объект. Также есть еще один вариант развития событий — перестать платить по договору. В силу закона дело перейдет в суд и к судебным приставам. Они для обеспечения обязательств по договору продадут жилье с торгов, а вырученные средства пойдут на погашение задолженности. Однако полученной таким путем суммыредко хватает для выплаты долга. К тому же, на плечи соискателя ляжет обязанность по уплате различных пеней, штрафов, пошлин и других издержек.