Перечень необходимой документации для продажи дома

Собирая пакет документов, которые нужны для продажи дома, становится понятно, что такое юридическое действие оформляется сложнее, чем продажа другого вида недвижимого имущества. Часто непосредственно перед подписанием договора оказывается, что не достает какой-либо справки, выписки, другой бумаги на дом или на землю, на которой он расположен. Исключить такую ситуацию поможет тщательная подготовка к продаже имущественного объекта. Прежде чем начать поиск покупателя на дом, требуется проверить наличие всей обязательной для совершения сделки документации, восстановить недостающие.

Пакет документов для совершения сделки

При совершении действий по продаже дома важно, как составлен основополагающий документ. Им является договор купли-продажи. В процессе написания текста договора требуется быть особенно аккуратным, сосредоточенным, лаконичным.

[pdfview width=”670px” height=”600px”]https://yurist-konsult.ru/wp-content/uploads/2017/08/Договор-купли-продажи-жилого-дома-1.doc[/pdfview]

Скачать образец договора (.DOC)

Содержание должно включать следующие разделы.

1. Населенный пункт, где происходит сделка.
2. Дата продажи дома.
3. Персональная информация о продавце и покупателе дома.
4. Описание объекта сделки.
5. Цена объекта продажи.
6. Другая необходимая информация, условия сделки.

Договор подписывает и лицо, продающее дом, и покупатель. Кроме договора, для проведения юридических действий по продаже объекта потребуется документ о праве собственности на него – свидетельство государственной регистрации объекта. Помимо этого, закон предусматривает предъявление правоустанавливающих документов на дома, поясняющих, как продавец стал его собственником.

Любое юридически значимое действие с домом не может совершаться при отсутствии у хозяина технического паспорта на него. На подготовительном этапе осуществления сделки продажи дома неизменно встанет вопрос о передаче права на земельный участок, на котором он выстроен. Собственность на эту землю также должна быть оформлена, и надел должен участвовать в сделке. Возможен и другой вариант, когда продавец дома арендует участок земли. В таком случае право аренды земли подлежит переоформлению на имя покупателя дома.

Для потенциального владельца особенно важно удостовериться в том, что дом не имеет обременений, в нем нет зарегистрированных граждан, которые смогут в дальнейшем оспорить сделку. Информация об имеющихся обременениях фиксируется в Едином госреестре прав на недвижимое имущество. Выписку из него надо потребовать у продавца дома, земли. Подтвердить отсутствие зарегистрированных граждан либо тех, кто имеет право на часть жилого помещения, но на данный момент в нем не прописан, может справка, выданная на основании записей в домовой книге.

Помимо перечисленных бумаг, от сторон, участвующих в сделке, потребуются копии общегражданских паспортов, документ об оплате регистрации перехода собственности (государственного сбора). При участии в сделке доверенного лица собственника или покупателя следует предъявить заверенный нотариально документ, который дает представителю такое право. При наличии собственника объекта недвижимости, который не достиг 18 лет, в пакет документов требуется добавить разрешение на проведение сделки от органа опеки. Если покупатель оформляет покупку дома в ипотеку, потребуется приложить копию договора кредитования.

При продаже части недвижимости

Ситуации, когда дом продается не целиком, а только его часть, встречаются довольно часто. При заключении такой сделки важно, чтобы доля каждого владельца в доме была выделена, а не была частью общей собственности. Зарегистрировать этот факт продавец должен заранее, доля указывается в свидетельстве о праве собственности владельца доли, которое выдается в Росреестре.

Для заключения сделки, при которой продается доля в объекте недвижимости, комплект бумаг готовится по стандартному перечню. Если речь идет о доме, то в документации, подтверждающей право собственности, должна быть указана доля: 1/2, 1/3 и т. д. Для оформления сделки, связанной с частью надела, важно, чтобы было проведено межевание, определены границы участка, что фиксируется посредством присвоения ему кадастрового номера.

Для реализации дачного дома

В последние годы владельцы дачных домов часто переводят их в статус индивидуального жилого домостроения. Если продаваемая дача имеет такой статус, то пакет документов для совершения сделки готовится стандартный. Если же дачное домостроение не переведено в категорию индивидуального жилья, при его продаже не потребуется кадастровый паспорт на объект. В свою очередь пакет бумаг для сделки по земле, на которой расположена дача, является общепринятым.

Список документов для продажи дома с земельным участком

Характерным отличием сделки по единовременной продаже дома с земельным участком является то, что в договоре фигурируют сразу два объекта: коттедж и земля, на которой он выстроен. Следовательно, в договоре должно присутствовать подробное описание двух объектов продажи. Таким образом, покупатель получает в собственность и коттедж, и земю одновременно. Такой порядок оформления сделки возможен, если собственник дома и земли – один человек или группа лиц.

Сделка считается действительной только в случае ее письменного заключения, что зафиксировано в ст. 550 в Гражданского кодекса России.

Договор купли-продажи не требует регистрации, как это было до 01.03.2013. Зарегистрировать надо будет уже приобретенные объекты недвижимости, информация о которых должна быть занесена в Росреестр. Это важный, но необязательный шаг до того момента, пока новый собственник дома не захочет его продать, завещать или подарить. Закон допускает получение свидетельства о праве собственности спустя годы после купли-продажи.

Стоимость сделки при единовременной продаже коттеджа и надела указывается в виде одной суммы. То есть дом и земля выступают в виде единого объекта недвижимости. Сделка единовременной продажи дома с участком, на котором он находится, от отдельной покупки жилого строения отличается большим пакетом бумаг, так как требуется еще правоустанавливающая документация и техпаспорта на оба объекта. В законодательстве отмечены два обстоятельства, при которых допускается оформление сделки только в отношении дома.

1. Если земля, где он возведен, выведена из оборота. При наличии такого факта необходимо предъявить бумаги, подтверждающие это обстоятельство.
2. Если в сделке фигурирует только часть дома, которую невозможно выделить вместе с наделом.

В случае, когда владелец дома осуществил сделку по продаже только коттеджа, и при этом не было одного из перечисленных обстоятельств, договор не является правомерным. Выяснив этот факт после совершения сделки, новый владелец должен исправить эту ошибку, подав исковое заявление в судебную инстанцию. В иске следует выставить требование о заключении нового договора, в котором фиксируется факт передачи земли новому владельцу.

Документы на недвижимость

Базовый пакет бумаг, необходимых для продажи дома, коттеджа, следующий.

1. Общегражданский паспорт собственника.
2. Правоустанавливающие бумаги на объект, подтверждающие факт того, что лицо, продающее дом, коттедж владеет им по праву (договор мены, купли продажи, получения в наследство, свидетельство о госрегистрации права собственности, подтверждение факта дарения). Если объект был приобретен во временной период, наступивший после 1998 г., обязательно наличие свидетельства о праве собственнрсти.
3. Кадастровый паспорт на здание (выдавался до 1 января 2019 года). В нем зафиксирован уникальный номер объекта недвижимости. Сейчас его заменяет выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН).
4. Выписка из специального журнала – домовой книги. Ее должен вести владелец дома. После продажи, дарения или передачи жилья по наследству, домовая книга переходит новому владельцу. Выписка заверяется в УВМ МВД РФ по месту нахождения объекта. Она важна для покупателя дома, так как в ней указываются все зарегистрированные по адресу граждане, в том числе и те, кто находится в местах отбывания наказания или на военной службе.
5. Документ из БТИ – технический паспорт.

Если в каком-либо документе будут выявлены несоответствия, ошибки, истекший срок действия, это надо исправить, все бумаги привести в соответствие. Иначе процедура может быть признана незаконной.

Помимо перечисленных документов, в каждой конкретной ситуации могут быть затребованы и другие бумаги. Например, при наличии среди собственников или прописанных по адресу жильцов ребенка до 18 лет, в комплект бумаг следует приложить одобрение органов опеки и попечительства на сделку. Государство следит за тем, чтобы права детей не нарушались.

Когда дом, коттедж был приобретен или построен супружеской парой, при его продаже надо заручиться согласием второго супруга на проведение сделки. Этот документ оформляется у нотариуса. Исключение составляет ситуация, когда один из супругов получил дом по наследству или в дар.

Иногда покупатели требуют документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности и долгов перед коммунальными службами. Для совершения сделки такие справки не являются обязательными, но потенциальный владелец может их запросить для проверки чистоты приобретаемого имущества.

Правоустанавливающая документация на землю

При подготовке сделки по продаже земли, на которой находится коттедж, иное домостроение, продавцу следует позаботиться о том, чтобы у него имелись и были в порядке нижеперечисленные бумаги.

1. Общегражданский паспорт.
2. Правоустанавливающая документация: о получении надела в наследство, о приватизации надела, договор обмена, купли-продажи.
3. Паспорт на участок, оформленный в Госкадастре или заменяющая его выписка из ЕГРН с указанием адреса, границ территории, уникального кода земельного участка.

При отсутствии кадастрового номера необходимо осуществить межевание земли, которое делается землеустроительной организацией. Без проведения межевания и постановки надела на учет в кадастровом органе никакая сделка с землей не может состояться. Так же, как и при юридических действиях с домом, при совершении аналогичных сделок с землей могут быть затребована иная документация. Например, согласие супруга продавца. Этот документ необходим, если земля была куплена после заключения брака и находится в совместной собственности.

Как продать дом быстро: Видео