Список документов для успешной продажи квартиры

Не все граждане знакомы с тем, какие документы нужны для продажи квартиры. И поскольку подготовка предпродажной документации лежит в сфере обязанностей собственника продаваемого помещения, а не покупателя, зачастую это вынуждает продавца обращаться к посредникам – в одно из агентств недвижимости. Хотя оформить и получить необходимые справки и свидетельства можно и без привлечения риэлторов.

Перечень документов, требуемых для продажи квартиры, невелик. Однако он может быть разным исходя из способа приобретения жилого помещения.

Перечень бумаг при самостоятельной продаже за наличные

Продажа жилья за наличные средства заметно упрощает не только само проведение сделки, но и подготовку необходимых документов. Объясняется это тем, что оформление купли-продажи недвижимости происходит без привлечения заёмного капитала. Соответственно, предоставлять банку документы покупателю, подтверждающие платежеспособность покупателя, не требуется.

Перечень документации, который необходимо подготовить владельцу квартиры перед её продажей, можно разделить на две группы:

• основные документы (для регистрации договора купли-продажи);
• дополнительные документы (предоставляемые покупателю для подтверждения юридической чистоты сделки).

В первую группу входят следующие документы:

• удостоверение личности каждого прописанного по этому адресу (включая несовершеннолетних);
• договор купли-продажи;
• правоустанавливающий документ;
• выписка из домовой книги;
• свидетельство о браке;
• письменное согласие супруга, удостоверенное нотариусом;
• разрешение опекунского совета;
• нотариально оформленная доверенность (если сделка совершается через представителя).

В группу дополнительных документов, подготовка которых необходима, чтобы покупатель удостоверился в отсутствии юридических проблем перед оформлением купли-продажи, входят:

• технический паспорт помещения;
• расширенная выписка ЕГРН;
• справка из управляющей компании об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
• справки от психиатра и нарколога, подтверждающие, что продавец является полностью дееспособным.

Вместо выписки ЕГРН владельцы квартир всё ещё могут предоставлять для регистрации свидетельство о праве собственности. Несмотря на то, что с 2019 года выдача традиционных свидетельств на гербовой бумаге с водяными знаками была отменена, они остаются действительными и не требуют замены.

На оформление некоторых справок может уйти несколько недель. Чтобы сделка была оформлена без проволочек, следует позаботиться о получении требуемых документов заранее.

Документы для подтверждения подлинности сделки

Несмотря на распространённое заблуждение, что регистрация продажи квартиры требует обязательного участия нотариуса, это не так. Нотариальное удостоверение нужно при продаже автомобиля или другого ценного имущества. Подлинность сделки по продаже недвижимости подтверждается уполномоченным государственным чиновником Росреестра непосредственно при подписании купчей и подаче документов. Единственным исключением является заключение сделки по купле-продаже через представителя. Здесь действительно без нотариуса не обойтись.

После того, как документы будут поданы на регистрацию, сотрудник лично удостоверит личности участников договора. Затем происходит подписание купчей. Окончательно подлинность сделки подтверждается выдачей новой выписки ЕГРН, где будут указаны Ф.И.О. нового владельца. Как правило, процедура регистрации не превышает 10 дней с момента подписания.

Реализация квартиры в ипотеке

Перед тем, как оформлять необходимые документы для продажи квартиры с использованием ипотечной программы, продавцу понадобится согласовать процедуру продажи с банком, который предоставляет свои средства вместо покупателя. Как правило, ипотека не усложняет порядок продажи квартиры для её владельца. Основные заботы здесь лягут на плечи покупателя, которому предстоит подтвердить свои доходы справкой с места работы и выпиской из налоговой инспекции.

Тем не менее банк, выступающий гарантом сделки, может предложить продавцу открыть расчетный счет для перечисления денег у себя, а не в другом финансовом учреждении. Это условие необязательное, поэтому продавец может от него отказаться. В остальном процедура продажи квартиры через ипотеку не отличается от покупки за наличные.

Документы для перехода права собственности

Среди наиболее значимых документов, на основании которых государственный орган (управление Росреестра) регистрирует смену владельца объекта жилой недвижимости, выделяются:

• договор купли-продажи;
• правоустанавливающий документ;
• паспорта участников договора.

Если же квартира находится в долевой форме собственности, то это требует предоставления дополнительного документального подтверждения размера долей каждого из совладельцев. В этой ситуации продавец может свободно распоряжаться только своей долей, но не всей квартирой.

При продаже коммунальной квартиры

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартиры имеет свои особенности, поскольку ст.250 ГК РФ и ст.42 ЖК РФ гарантирует соседям по коммуналке преимущественное право выкупа этого помещения. Продавец обязан направить каждому из соседей официальное уведомление о предстоящей продаже своей комнаты с указанием её цены. Несоблюдение этого требования может стать причиной последующего признания сделки о продаже недействительной.

[pdfview width=”670px” height=”600px”]https://yurist-konsult.ru/wp-content/uploads/2017/07/Статья-42-ЖК-РФ-1.docx[/pdfview]

Соседи по коммунальной квартире имеют 30 дней на приобретение комнаты. Если продажа не состоялась, то владелец помещения может продать его постороннему покупателю.

Если в коммунальной квартире проживает несколько семей, то предложение о преимущественной покупке направляется каждой из них. Участником сделки будет выбран тот покупатель, кто предложит более высокую цену.

Кадастровый паспорт при продаже квартиры

С 2019 года оформление продажи жилья претерпела существенные изменения. Они коснулись не только упразднения выдачи свидетельств о праве собственности, но и кадастровых документов. Отныне регистратор не имеет права требовать у продавца кадастровый паспорт, поскольку вся необходимая информация из него уже внесена в расширенную выписку ЕГРН.

Если же речь идёт о продаже квартиры, находящейся только во введенном в эксплуатацию в доме, то забота о постановке на кадастровый учет этого помещения всецело входит в обязанности застройщика. Иначе квартира, как и всё здание, в котором она расположена, не будет зарегистрирована в Росреестре как отдельный объект недвижимости. Соответственно, на это помещение не может быть выдана выписка ЕГРН.

Предварительный договор при продаже недвижимости

Предварительный или дополнительный договор не входит в список документов, обязательных для предъявления в Росреестр. Также этот документ не требует предъявления покупателем для подтверждения легитимности личности продавца или отсутствия обременений на квартиру.

При этом заключение предварительного договора относится к документам первоочередной важности для обоих участников сделки. Благодаря этому соглашению оговаривается передача задатка, а также подробно описывается состояние передачи помещения от прежнего хозяина к новому владельцу. Кроме того, в перечень пунктов предварительного договора может быть внесена окончательная дата освобождения квартиры.

Составление этого документа может быть произведено в свободной форме. Однако чтобы предварительный договор о продаже жилья имел правовую силу, он нуждается в нотариальном удостоверении.

Квитанция об уплате госпошлины

Ещё одним обязательным документом при продаже квартиры является квитанция, подтверждающая факт оплаты госпошлины за регистрацию купчей. Согласно п.1 ст.333.33 НК РФ, размер госпошлины при продаже жилья составляет 2000 рублей. Обычно эта сумма делится в равных частях между покупателем и продавцом. Соответственно, каждый из участников сделки купли-продажи платит в казну по одной тысяче рублей.

[pdfview width=”670px” height=”600px”]https://yurist-konsult.ru/wp-content/uploads/2017/07/НК-РФ-Статья-333.docx[/pdfview]

Если же квартиру покупает юридическое лицо, то размер госпошлины составляет 22 тысячи рублей. В данной ситуации оплата пошлины в равных долях между продавцом и покупателем неуместна.

Необходимые документы для продажи квартиры: Видео