На что обратить внимание при покупке дома

Покупка дома с земельным участком требует соблюдения ряда правил, пренебрежение которыми увеличивает риск признания сделки недействительной. Выбирая недвижимость для себя и своей семьи, необходимо обратить внимание на её документы, характеристики и стоимость. Это защитит покупателя от сюрпризов, которые могут ожидать его в процессе приобретения объекта, а также после её завершения.

Поиск вариантов

Найти подходящий вариант покупки загородного дома сейчас можно как на первичном, так и на вторичном рынке. Первичный рынок – это коттеджные поселки, а также индивидуальное жилое строительство. Вторичный рынок – это недвижимость, выставленная на продажу частными собственниками. Каждый из указанных вариантов имеет свои преимущества, способные сделать покупку дома выгодным вложением средств.

На первичном рынке

Покупка недвижимости на первичном рынке не ограничивается лишь построенными домами. Многие владельцы коттеджных поселков выставляют на продажу также и земельные участки. Это даёт возможность заказать строительство коттеджа по индивидуальному проекту.

Среди особенностей покупки дома не первичном рынке стоит выделить:

• значительно меньший риск стать жертвой мошенников;
• коттеджный поселок имеет более развитую инфраструктуру по сравнению с индивидуальной застройкой за его пределами;
• возможность приобретения по программе ипотеки.

Ещё одним вариантом покупки объекта на первичном рынке считается приобретение недостроенного строения или дачи с последующим окончанием строительства за счет собственных средств. Юридически такой способ почти не отличается от процедуры покупки на вторичном рынке.

На вторичном рынке

Покупка дома напрямую от собственника также имеет свои особенности:

• современный жилой дом, не имеющий доступа к коммуникациям, как правило, оборудован автономной канализацией, что требует её регулярного обслуживания;
• при покупке старого дома будьте готовы к денежным вложениям, связанным с ремонтом и подключением его к коммуникациям;
• банки менее охотно кредитуют покупку старого дома, который требует дополнительных вложений.

Покупка жилья на вторичном рынке требует проверки документов и технического состояния объекта. В отличие от приобретения нового дома, покупатель здесь может столкнуться с обременением в виде ареста, претензиями соседей или отказом супруги на продажу. Все эти проблемы отнимут у покупателя дополнительное время.

Приобретение дома без денег

Если покупка недвижимости чаще всего вызвана желанием покупателя улучшить свои жилищные условия, то её продажа почти всегда связана с необходимостью в деньгах. Это касается также и тех ситуаций, когда продажа объекта недвижимости требуется для приобретения другого жилья.

Ответ на вопрос, всегда ли нужна покупателю коттеджа крупная сумма для его приобретения, зависит от того, какой вариант покупки он предпочтет. Приобретение коттеджа без денег возможно. Такая покупка может произойти двумя способами:

• обмен по принципу «коттедж взамен на квартиру плюс доплата»;
• рассрочка в оплате.

Найти продавца, которому бы подошел вариант обмена коттеджа или дачи на квартиру с доплатой (или без неё) непросто. Как правило, на такой обмен может согласиться владелец ветхого или малопригодного для жизни здания. Покупателя, в свою очередь, интересует не состояние дома, а лишь земельный участок, пригодный под строительство нового коттеджа.

Рассрочка в покупке может заинтересовать продавца лишь в двух случаях:

• он длительное время не может найти покупателя;
• он заинтересован в регулярных выплатах в течение длительного срока.

Если у покупателя отсутствует вся сумма для покупки объекта, но он намерен его приобрести, то здесь можно предложить продавцу оформить договор аренды дома с правом выкупа. Покупка без одновременной полной оплаты всей суммы возможна, однако сложность здесь представляет поиск владельца, который бы согласился на такой вариант продажи.

Осмотр здания

Решив купить дом, следует обязательно провести его осмотр. Обычно покупатели основывают свой выбор, ориентируясь на фотографии из объявления о продаже. Однако не стоит забывать, что все владельцы недвижимости, заинтересованные в продаже своей собственности, размещают лишь те фотографии, которые выставляют их коттедж в наиболее выгодном свете. Поэтому покупателю не обойтись без осмотра дома.

Согласовав с продавцом дату и время осмотра, покупатель должен проверить:

• соответствие технических характеристик здания указанным в объявлении;
• месторасположение построек на земле (не должно быть нарушения границ соседнего участка);
• техническое состояние коммуникаций;
• состояние внутренней отделки помещений.

Поскольку проверка фундамента без привлечения специалистов трудновыполнима, покупателю, скорее всего, придётся довольствоваться описанием. Очень важно выяснить, находится ли жилое здание и весь участок в зоне подтопления. Учитывая, что продавец вряд ли захочет рассказывать о наличии такого недостатка, за ответом на этот вопрос можно обратиться к жителям соседних домов.

Помощь специалистов

Привлечение специалиста к обследованию состояния коттеджа или дачи может понадобиться в том случае, если здание нуждается в ремонте, но покупатель не может оценить масштабы необходимых для этого вложений. Найти такого специалиста можно, обратившись в фирму, предоставляющую услуги ремонта помещений.

Документы на дом

Если между продавцом и покупателем было достигнуто взаимопонимание относительно стоимости покупки, перед оформлением договора необходимо проверить наличие документов, касающихся как самого здания, так и личности продавца. Это позволит покупателю защититься от возможного мошенничества. К перечню документов, которые должен предоставить продавец для ознакомления относятся:

• паспорт гражданина РФ;
• правоустанавливающие документы;
• выписка ЕГРП;
• кадастровый паспорт домовладения;
• технический паспорт;
• выписка из домовой книги;
• свидетельство о госрегистрации участка;
• справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ;
• нотариально заверенное согласие супруга;
• справки от нарколога и психиатра.

При ознакомлении с кадастровым паспортом участка важно выяснить, соответствуют ли фактические границы землевладения указанным в документе. Если это не так, то будущему владельцу грозят проблемы с собственником соседнего участка.

Экспертиза подлинности бумаг

При наличии в предоставленных продавцом документах каких-либо исправлений покупателю рекомендуется:

• отказаться от оформления сделки;
• заказать экспертизу подлинности документов.

Для проверки подлинности документа следует обратиться к юристу. Он сможет найти специалиста для проведения экспертизы, а также получить официальное заключение о её результатах.

Общение с соседями

Перед покупкой жилого дома его потенциальному владельцу важно точно узнать информацию об этой недвижимости, а также о личности продавца. Некоторые сведения можно получить не только при анализе документов, но и при личном общении с соседями.

Соседи могут рассказать историю этого домовладения, происходило ли здесь когда-либо подтопление участка, а также другую полезную информацию.

Процедура покупки дома

Покупка дома, также как и приобретение квартиры, не требует нотариального удостоверения, поскольку личности продавца и покупателя удостоверяются сотрудником Росреестра непосредственно при подписании договора. Задача покупателя состоит в лишь проверке документов и осмотре дома. Наличие разногласий в процедуре покупки требует их обязательного разрешения до оформления купчей. Это касается не только стоимости, но и процедуры передачи денег (наличными или по безналичному расчету), а также даты выезда прежних жильцов.

Заключение предварительного договора

Обычно перед оформлением покупки между продавцом и покупателем заключается предварительный договор, предусматривающий передачу задатка. Размер задатка, который подтверждает намерения покупателя приобрести коттедж, определяется по согласию сторон. Как правило, эта сумма не превышает 2-5% от стоимости дома.

Предварительный договор, в отличие от купчей, требует нотариального удостоверения. Невыполнение его условий (отказ от покупки) влечет для покупателя утрату задатка. Если же отказ от сделки произошел по вине продавца, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

В предварительный договор о покупке включаются условия передачи оставшейся суммы, дата выезда продавца и его семьи из коттеджа, а также описание состояния, в котором объект должен быть передан новому владельцу.

Основной договор

В основной договор о покупке объекта недвижимости должна быть включена следующая информация:

• наименование документа, дата и город подписания;
• Ф.И.О. и паспортные данные сторон;
• предмет покупки (адрес и характеристика объекта);
• обязательства продавца и покупателя;
• реквизиты продавца и покупателя;
• право собственности (с какой даты вступает в силу);
• ответственность сторон (в случае если деньги за покупку не будут перечислены в срок).

Чтобы регистрация покупки не была отменена, обеим сторонам следует заранее согласовать все пункты договора. Текст документа составляется в трёх экземплярах (для продавца, покупателя и архива Росреестра).

Передача денег

Наиболее надёжным способом передачи денег за недвижимость следует считать безналичное перечисление на указанные в договоре банковские реквизиты продавца. Если же продавец или покупатель настаивает на покупке за наличные, это требует соблюдения повышенных мер безопасности. В таком случае передачу денег рекомендуется проводить в банке путём снятия суммы со счета покупателя и передачи её продавцу. Присутствие нотариуса при этом обязательно.

Регистрация

Для регистрации покупки недвижимости продавец и покупатель приходят в местное управление Росреестра с копиями договора и другими документами. Перед заключением сделки о покупке требуется оплатить пошлину в 2000 рублей. Обычно оплата пошлины делится в равных частях между продавцом и покупателем.

Регистрация договора о покупке происходит после того, как сотрудник Росреестра проверит подлинность документов. Обычно это требует до 10 дней.

Налогообложение покупки дома

Вопрос, нужно ли платить налоги после покупки недвижимости, не имеет прямого отношения к покупателю. Налог с продажи платит лишь продавец. Согласно действующему законодательству, продажа объекта недвижимости физическим лицом расценивается как получение дохода, что требует обязательной оплаты 13% от стоимости дома. Однако это относится лишь к той недвижимости, которая находилась в собственности продавца менее трёх лет.

Подводные камни при покупке

Кроме проверки документов покупка дома с земельным участком требует от покупателя выяснения некоторых дополнительных вопросов. К ним относится проверка:

• отсутствия межевых споров с соседями;
• соответствия фактической площади участка той, которая указана в кадастровом паспорте;
• проекта здания.

При осуществлении всех указанных рекомендаций покупка недвижимости не будет представлять сложности, а также избавит покупателя от опасений, что кто-либо попытается оспорить его право собственности.

Совет тем кто хочет купить дачу или дом в деревне: Видео