Как правильно купить квартиру на вторичном рынке без посредников

В настоящее время покупку недвижимости можно провести двумя способами: с помощью агентства или самостоятельно. Как правило, к услугам риэлторов чаще всего прибегают продавцы, а не покупатели. Однако и при покупке жилья помощь риэлтора не бывает лишней. Она обеспечивает большую степень безопасности любой сделке. Также с помощью агентства можно быстрее подобрать интересующую вас квартиру.

Единственный недостаток в работе агентства недвижимости – значительная сумма комиссионных, которую требуют риэлторы за свои услуги. В большинстве случаев именно поэтому граждане решаются на самостоятельную покупку жилья.

Выбираем подходящий вариант

Покупка объекта недвижимости во многом зависит от финансовых возможностей покупателя. Кроме того, на выбор объекта покупки также влияют:

• количество комнат в квартире;
• расположение дома, где находится квартира;
• технические характеристики здания;
• этаж, на котором расположена квартира;
• наличие развитой социальной инфраструктуры.

Перед покупкой стоит выяснить ряд деталей, касающихся не только самой квартиры, но также дома и соседей. Основывая свой выбор лишь на стоимости, можно совершить большую ошибку, купив «проблемное» жильё, от которого отказались другие покупатели. Не стоит забывать, что слишком доступная цена квартиры должна иметь логичное объяснение. Если же его нет, нужно тщательно проверить всю документацию, историю квартиры, её технические характеристики, а также личность продавца.

Вторичка или новостройка

Вопрос, где лучше делать покупку, в новостройке или в старом доме, каждый покупатель решает самостоятельно. Покупка жилья на вторичном рынке имеет ряд особенностей по сравнению с приобретением квартиры в новостройке.

Преимущества покупки в новостройке следующие.

1. Стоимость жилья в доме, который ещё не введен в эксплуатацию, дешевле вторичного жилья на 10-25%. Дешевле всего покупка жилого помещения обойдётся на стадии котлована. Чем ближе к сдаче дома, тем дороже обойдётся квартира.
2. Покупателю жилья в новом доме не нужно беспокоиться о внутренних коммуникациях. Поскольку они новые, это избавляет от необходимости замены труб как минимум в течение 8-10 лет.
3. Многие квартиры в новостройках имеют открытую планировку. Это позволяет изменить расположение и площадь жилых комнат.
4. Социальное окружение в новых домах более однородное.
5. Поскольку продавцом квартиры является юридической лицо, строительная фирма, у покупателя будет меньше шансов столкнуться с мошенниками.

Преимущества покупки жилья на вторичном рынке выглядят следующим образом.

1. В отличие от новостроек, многие квартиры находятся уже в жилом состоянии, что не требует дорогостоящего ремонта.
2. При покупке уместен торг.
3. Новый владелец и члены его семьи могут прописаться в квартире сразу после заключения договора купли-продажи, тогда как при покупке жилья в новостройке это невозможно.
4. Инфраструктура вокруг дома более развита, чем в новых районах.

Кроме преимуществ, покупателю стоит также обратить внимание на недостатки каждого из вариантов покупки жилья, как в новостройке, так и на вторичном рынке.

1. В новостройке труднее сразу определить недостатки строительства. В то же время, продавец вторичного жилья тоже может умолчать о недостатках своей квартиры, не желая упустить выгодную сделку.
2. Если дом не новый, вполне возможно, что спустя несколько лет после покупки, жильцов ждёт принудительное отселение из своей квартиры в связи с капитальным ремонтом всего здания.
3. Покупка жилья на раннем этапе строительства несёт риск того, что застройщик может обанкротиться до введения дома в эксплуатацию.

Принимая во внимание все указанные преимущества и недостатки, покупатель должен сам решить, какой вариант ему больше по душе – покупка жилья в новом или старом доме.

Оценка стоимости

Чтобы правильно купить квартиру гражданам следует обратить внимание не только на её преимущества, но и на стоимость. При выборе жилого помещения его цена является одним из определяющих факторов. Однако многие покупатели совершают ошибки при самостоятельной покупке, переплачивая за квартиру, несмотря на очевидные недостатки, наличие которых позволяет требовать скидку.

Не всегда стоит сравнивать цену объекта со средней стоимостью квартир по району. Продавец будет вынужден уступить в цене, если покупатель обратит внимание на следующие факторы.

1. Если квартира расположена на первом этаже, это позволяет требовать скидку до 10% от средней цены квадратного метра по району. Если помещение находится на последнем этаже, то скидка допустима в пределах 5% от стоимости квартиры.
2. Можно требовать существенное снижение цены (до 15%), если квартире срочно требуется ремонт.
3. Дизайнерский ремонт из качественных материалов значительно увеличивает стоимость помещения.

Кроме того, на цену объекта может оказать влияние возможность расширения площади квартиры за счет приобретения соседнего помещения, а также ряд других факторов. Так или иначе, окончательная цена квартиры будет определена по обоюдному соглашению сторон.

Кто может быть продавцом квартиры?

Кроме технических характеристик дома, в котором расположен выставленный на продажу объект, определенную роль при покупке может сыграть личность продавца. Не стоит забывать, что жилое помещение может находиться как в единоличной, так и в долевой собственности нескольких лиц. Поэтому полномочия продавца требуют особого внимания.

Застройщик или подрядчик

Многие граждане могут ошибочно называть продавца жилых помещений в новом доме застройщиком. Однако это не совсем верно. В некоторых случаях продавцом может являться как застройщик, так и подрядчик – юридическое лицо, связанное с застройщиком договорными обязательствами.

Строительная компания, являющаяся подрядчиком, выполняет свою часть работ на объекте, принадлежащем застройщику, взамен на долю в новом доме. Такая форма сотрудничества взаимовыгодна для обеих фирм. Подрядчик, выполнив свою часть работ, получает право собственности на определенную часть квартир в недостроенном доме. В зависимости от обязательств между застройщиком и подрядчиком, это может быть как одна, так и десять квартир. Впоследствии подрядчик продаёт их физическим лицам, также как и застройщик.

Как показывает практика, покупателю более выгодна покупка жилья у подрядчика, поскольку он заинтересован в скорейшей реализации помещений, а значит, готов предоставить значительную скидку. Однако независимо от того, в какой строительной компании вы решите купить квартиру, это не отменяет необходимости тщательной проверки всей документации. Это касается как документов на квартиру, так и на дом, что особенно важно, если застройщик не имеет большого опыта работы на рынке строительства.

Физическое лицо

Если покупка жилья осуществляется у физического лица, покупателю нужно обратить внимание на следующие детали.

1. Наличие обременений (квартира находится под арестом, в банковском залоге).
2. Правовой статус квартиры (единоличная или долевая собственность).
3. Дееспособность продавца.
4. Получение согласия на продажу от супруги и органа опеки.

Обременения и юридический статус квартиры выясняется с помощью запроса расширенной выписки ЕГРН. Получить её может не только собственник помещения, но и любой другой гражданин.

Дееспособность продавца можно узнать лишь после предоставления справки из наркологического и психоневрологического диспансера. Подобным требованием пренебрегать не стоит. Если вы отдадите свои деньги продавцу, страдающему психическим расстройством, а его родственники через суд признают сделку о покупке недействительной, то вернуть свои денежные средства назад вам будет почти невозможно.

Нужна ли помощь риэлторов?

Привлечение к покупке недвижимости риэлтора имеет ряд очевидных плюсов, среди которых стоит выделить:

• безопасность;
• скорость в поиске объекта;
• скорость оформления сделки.

В то же время многие граждане могут посчитать, что размер комиссионных в районе 50-80 тысяч рублей слишком велик. Как правило, это и вынуждает многих граждан совершать покупку жилья самостоятельно.

Если вы всё-таки решили осуществить покупку, прибегнув к услугам посредника, то вам стоит прислушаться к таким советам.

1. Если вы нашли риэлтора по объявлению, обязательно посетите офис его агентства недвижимости. Не стоит слишком доверять телефонным разговорам.
2. Посетив офис риэлтора, попросите у него копии документов, подтверждающих наличие у него лицензии.
3. Никогда не подписывайте текст договора о предоставлении услуг посредника, предварительно с ним не ознакомившись.

При выборе агентства недвижимости рекомендуется обращаться к крупным фирмам, имеющим многолетний опыт работы в этой сфере. Не забывайте, что мошенники могут работать не только под видом продавцов жилья, но и посредников.

Способы приобретения жилья

Поскольку покупка недвижимости обходится дорого, для многих граждан это существенно затрудняет желание улучшить свои жилищные условия. При отсутствии всей суммы, необходимой для покупки жилья, помочь может лишь рассрочка или ипотека. При наличии первоначального взноса и постоянного дохода, участие в кредитной программе или покупка в рассрочку является вполне доступным вариантом переезда в более просторную квартиру.

Учитывая, что ставки по ипотеке всё ещё довольно высоки, целесообразным способом покупки жилья следует считать рассрочку. От ипотеки она отличается более коротким сроком кредитования (обычно в пределах 2-3 лет) и более высоким первоначальным взносом (от 30 до 50%).

В отличие от рассрочки, выгода которой вполне очевидна, но ограничена весьма коротким сроком погашения кредита, покупка жилья по ипотеке более подходит тем, чей ежемесячный доход невысокий. Здесь преимуществом покупки будет более длительный срок кредитования. Но в зависимости от условий банка, размер процентной ставки и длительность кредита может изменяться.

Пошаговая инструкция

Во избежание возможных ошибок и недоразумений, процедуру покупки квартиры следует проводить, руководствуясь пошаговой инструкцией. Она выглядит следующим образом.

1. Осмотр квартиры и переговоры о её стоимости.
2. Сбор документов об объекте недвижимости. Несмотря на то, что за подготовку документации отвечает продавец, в интересах покупателя самостоятельно получить интересующую его информации задолго до оформления покупки. Это создаст для него дополнительную защиту от мошенничества или признания сделки недействительной.
3. Заключение предварительного договора и передача задатка.
4. Подписание договора о покупке.
5. Передача денег.

Поскольку некоторые из указанных пунктов могут оказать существенное влияние на успех или неудачу в покупке жилья, покупателю рекомендуется быть весьма осторожным. Это относится не только к передаче денег, но и к проверке юридической чистоты объекта.

Осмотр интересующей квартиры

Осмотр выбранного объекта недвижимости должен включать в себя не только ознакомление с квартирой, но также домом, в котором она расположена, и прилегающей к нему территорией. В квартире следует уделить особое внимание внутренним коммуникациям. Обнаружение изъянов в интересах покупателя, поскольку это вынудит продавца немного снизить цену на квартиру.

Переговоры с продавцом по цене

При переговорах о цене квартиры покупателю, который желает снизить стоимость, следует обратить внимание на недостатки объекта недвижимости. Например, если квартира расположена в старом доме, то это может означать, что покупателю в ближайшие годы может грозить выселение для проведения капитального ремонта.

Если же на рынке покупки жилья наблюдается спад, то это также хороший аргумент для торга. Необходимость замены сантехники или полного ремонта квартиры способна существенно снизить цену покупки.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед приобретением любого жилого помещения покупатель обязан проверить его юридическую чистоту. Обычно это можно сделать, запросив расширенную выписку из Росреестра, технические документы о квартире, а также документы, подтверждающие полномочия продавца. Особое внимание в этом списке следует убедить дееспособности владельца жилья.

Передача задатка

Чтобы покупка недвижимости не сорвалась, будущую сделку принято закреплять задатком. Для удостоверения передачи денег от покупателя продавцу следует обращаться к нотариусу. Расписка здесь мало поможет, поскольку в случае проблем один из участников сделки может обвинить другого в психологическом давлении во время подписания. Обычно размер задатка при покупке жилья не превышает 5% от цены объекта.

Подача документов

В списке документов, необходимых для оформления покупки жилой недвижимости, находятся:

• паспорта покупателя и продавца;
• три копии договора о покупке (для продавца, покупателя, передачи в Росреестр);
• технический паспорт на квартиру;
• нотариально заверенное согласие супруга продавца;
• справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ;
• квитанция об уплате госпошлины.

Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, продавец должен будет также предоставить разрешение органа опеки.

Заключение договора купли-продажи и полная оплата

Оформление покупки жилья осуществляется без привлечения нотариуса. Удостоверение личностей продавца и покупателя проводится сотрудником Росреестра. Получив необходимые документы, сотрудник выдаёт расписку с датой их возвращения. Завершает процедуру покупки помещения выдача выписки ЕГРН, в которой в графе «владелец квартиры» будет стоять Ф.И.О. покупателя.

Передачу денег за покупку лучше всего осуществлять по безналичному расчету. Для этого в договоре о продаже должен быть указан банковский счет продавца. Если же продавец желает продать свою квартиру за наличные, то в интересах покупателя проводить передачу денег в помещении банка. При этом крайне не рекомендуется заранее снимать деньги со своего счета или из банковской ячейки. Случаи, когда продавец или его родственник являлись наводчиками грабителей не редкость.

В отличие от продавца, покупатель после завершения сделки о покупке жилья не должен выплачивать налог. Однако налоговые органы может заинтересовать происхождение денег, которыми была оплачена покупка недвижимости.

Как уберечься от мошенников

Покупка жилья представляет повышенный интерес не только для грабителей, но и для мошенников. Покупателя квартиры могут ожидать следующие неприятности.

• Покупка незаконно отчужденной квартиры. Впоследствии суд может признать сделку недействительной. Результатом этого станет переход квартиры к законному владельцу. Покупатель при этом рискует остаться не только без квартиры, но и без денег.
• Покупка жилья, находящегося под арестом или обременением. Как правило, подобная покупка возможнао только в том случае, если продавец предоставил фальшивые документы, а покупатель не сделал запрос на получение расширенной выписки Росреестра. Впоследствии сделка будет признана недействительной. Если продавцом выступает доверенное лицо владельца, после получения денег он скрывается.
• Покупка недвижимости в доме, подлежащем сносу. Здесь покупатель может понести косвенные потери. Поскольку вместо проживания в квартире в центре городе его ожидает переселение в новостройку в другом районе.

Защититься от мошенников можно как покупателю, так и продавцу. Главное при этом – соблюдать правила безопасности как при оформлении покупки, так и при подготовке сделки.

Как купить квартиру без риелтора и без ошибок: Видео