Перед приобретением квартиры, дома или земельного участка каждый покупатель обязан выяснить, имеет ли выбранный им объект недвижимости обременение. Владение этой информацией позволит избежать заключения заведомо невыгодной сделки о покупке квартиры, находящейся под арестом или в банковском залоге. Узнать о том, находится ли недвижимость под обременением, можно в течение нескольких часов, даже не прибегая к посторонней помощи.
Виды обременений
Обременение представляет собой разновидность ограничения прав собственника имущества, которая может возникать как по решению суда, так и по внесудебным договорным обязательствам владельца квартиры с юридическим или физическим лицом. Иными словами, на собственника помещения накладывается запрет на отчуждение или иные действия с принадлежащей ему недвижимостью до выполнения оговоренных обязательств.
Среди видов обременения недвижимости стоит выделить:
- ипотечный кредит;
- арест;
- рента;
- доверительное управление;
- аренда.
Наличие обременения на квартире значительно затрудняет её приобретение другим лицом, однако не делает его невозможным. В определенных случаях покупатель может взять на себя обязательства продавца в счет снижения стоимости объекта.
Ипотечный кредит
Ипотека по праву считается наиболее распространённым видом обременения квартиры. Как правило, ограничение правом распоряжения недвижимостью, находящейся в ипотеке, накладывается при оформлении договора о приобретении.
Обременение на квартиру, приобретаемую по ипотеке, накладывает не строительная компания, а банк, предоставляющий свои средства в качестве оплаты большей части стоимости помещения. До погашения всего кредита квартира считается залоговой, что существенно ограничивает возможности собственника по её продаже или иному отчуждению. Продать квартиру, находящуюся в ипотечном залоге, можно лишь с согласия банка, который является держателем обязательств заёмщика.
Если же собственник жилого помещения, оформленного в ипотеку, не выполняет условия договора, то, согласно обременению, банк имеет право продать квартиру на залоговом аукционе.
Аренда
Владелец квартиры, сдавая её в аренду по официально оформленному договору, передаёт другому лицу временные права пользования помещением в течение определенного срока. Соответственно, собственник не имеет возможности продать квартиру до окончания срока её аренды.
Этот вид обременения можно назвать условным, поскольку многие граждане обходят его, продавая помещение «с арендатором». То есть, оговаривая с покупателем возможность проживания квартирантов ещё несколько месяцев, до окончания срока аренды. Если же в договоре был указан длительный срок аренды квартиры – два или три года, то в данной ситуации продавец вряд ли сможет продать свою недвижимость до того, как квартиранты из неё съедут.
Арест
Обременение на квартиру в виде ареста накладывается по решению суда. Как правило, арест недвижимости применяется для обеспечения исковых требований или при наличии риска отчуждения квартиры. Например, если против ответчика возбуждено уголовное дело по факту нанесения крупных материальных убытков. Поскольку в случае признания вины это автоматически вынудит подсудимого компенсировать ущерб, он может попытаться вывести наиболее ценные активы на третьих лиц до решения суда. Чтобы этого не произошло, по требованию стороны обвинения или гражданского истца на квартиру и другие крупные материальные активы накладывается арест.
Обременение в виде ареста недвижимости предполагает полное или частичное ограничение прав её владельца. В первом случае запрещается не только отчуждение, но и пользование. Квартира опечатывается до снятия ареста. Во втором случае ограничение накладывается на право продажи или дарения, но проживание в помещении допускается.
Договор ренты
Обременение квартиры в виде пожизненной ренты часто путают с дарственной или завещанием. Однако это ограничение прав собственности предполагает существенные отличия по сравнению с упомянутыми видами отчуждения недвижимости.
Во-первых, права собственности, в отличие от завещания, переходят к плательщику ренты сразу после заключения договора. Во-вторых, в отличие от дарственной, где получатель дара становится полноправным владельцем квартиры, в случае с рентой он обязуется предоставить бывшему собственнику право пожизненного проживания. Кроме того, в договоре ренты указываются и другие обязательства между сторонами (например, регулярные денежные выплаты, оплата лечения, покупка продуктов).
Обременение в виде договора ренты снимается лишь после смерти бывшего владельца квартиры. Если же плательщик ренты не может или не желает выполнять условия договора, это может стать причиной для лишения переданных ему прав в судебном порядке.
Управление по доверенности
Доверительное управление – это обременение, которое накладывается на квартиру владельцем, желающим передать её в пользование другому лицу на длительный срок. Например, выезжая за границу на постоянное место жительства, гражданин передаёт право пользования своей квартирой одному из родственников. Переуступка права пользования допускает возможность проживания в квартире или сдачу её в аренду. Однако продажа квартиры или иное её отчуждение остаются невозможными. Прекращение действия обременения происходит после смерти владельца квартиры или по его личному решению.
Другие варианты
Кроме уже перечисленных видов обременения квартиры, существуют также и другие ограничения прав собственника. К примеру, если жилье было полностью или частично приобретено за деньги материнского капитала, то ребёнок автоматически становится владельцем доли в этом помещении. Соответственно, продажа квартиры будет невозможна без разрешения органа опеки.
Ещё один вид обременения связан с наличием прописанных по этому адресу несовершеннолетних детей. При этом не имеет значения, за чьи деньги была приобретена недвижимость. Как и в случае с материнским капиталом, выписка ребёнка возможна исключительно с согласия органа опеки.
Если владелец квартиры приобрёл её за годы брака, то на помещение накладывается обременение в виде нотариально удостоверенного согласия супруга. Если же квартира, являющаяся единоличной собственностью одного из супругов, была им куплена или получена иным способом до заключения брака, то обременение не действует.
Продажа квартиры или другой способ её отчуждения также невозможны, если помещение является обеспечением долга. Обычно подобный вид обременения накладывается по договорным обязательствам между заёмщиком и банковским учреждением.
Законные ограничения
Законное обременение – это термин, являющийся аналогом залогового ограничения. Данный вид обременения наступает с момента подписания договора, в котором объект приобретения (недвижимость или иное имущество) одновременно становится объектом залога. Фактически помещение находится в ограниченном распоряжении покупателя. Ему разрешается в нём жить и даже сдавать в аренду для покрытия регулярных платежей, однако отчуждение недвижимости не может осуществляться до полной оплаты покупки. То есть, до последнего платежа по кредитному договору.
Подводные камни для покупателя и продавца
Покупка жилья с обременением – не самое удачное решение. Это объясняется тем, что снятие наложенных ограничений наверняка потребует дополнительного времени, а также юридического сопровождения. Однако если грамотно оценить риски, связанные с приобретением арестованного иди заложенного жилья, то такая сделка может принести выгоду. Продавец или держатель залога зачастую готовы предложить хорошую скидку, чтобы быстрее избавиться от проблемного объекта.
Продавца также могут ждать неприятные сюрпризы, если он решится продать свою квартиру, несмотря на то, что на неё наложено обременение. В этом случае, даже если сделка по продаже пройдёт успешно, покупатель сможет инициировать подачу судебного иска о признании покупки недействительной из-за сокрытия продавцом информации об имеющихся ограничениях.
Особенности купли-продажи квартиры с обременением
Согласно закону, продажа недвижимости под обременением допустима только после снятия ограничений. Если на квартиру наложен арест по решению суда, то для его снятия необходимо представить доказательство выполнения требований судебных органов.
По схожему сценарию снимается обременение и с недвижимости, находящейся в залоге или ипотеке. Для этого потребуется урегулирование договорных обязательств с банком или другим держателем залога.
Обременения в виде запрета отчуждения без согласия супруги или опекунского совета снимаются предоставлением соответствующих документов, подписанных женой (мужем) либо, соответственно, руководством местного органа опеки и попечительства.
Продавец должен осознавать, что сокрытие факта наличия обременения может стать причиной не только срыва сделки, но и более серьёзных проблем. Это касается, прежде всего, предоставление поддельных или недействительных справок, якобы подтверждающих снятие ограничений.
Договор купли-продажи ипотечной квартиры происходит при участии банка. Как правило, финансовые учреждения не препятствуют переуступке обязательств, при условии, что покупатель предоставит гарантии регулярных выплат.
Другие формы обременений требуют предварительного урегулирования. Оно может произойти как в судебном, так и во внесудебном порядке.
Способы проверки жилья на обременение
Проверить наличие обременений на жилое помещение можно двумя способами:
- сделав запрос на получение расширенной выписки ЕГРН на сайте Росреестра;
- лично обратившись с запросом в МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости.
Указанные способы позволяют быстро узнать о том, находится ли выбранная покупателем квартира под арестом, в залоге или в долевой собственности. Остальные виды ограничений, связанные с согласием на продажу супруги и разрешением органов опеки, должны быть сняты самим продавцом до подачи документов на регистрацию. В противном случае купчая не будет зарегистрирована в Росреестре.
(28 оценок, в среднем: 4,80 из 5)
Загрузка...