Что означает обременение на землю и как узнать о существовании ограничений на участок

Определить наличие или отсутствие обременений на земельном участке – одна из основных обязанностей любого покупателя. В некотором смысле это даже важнее, чем согласование цены объекта. Ведь если не устранить обременение до подписания договора купли-продажи, то это может сорвать сделку или стать причиной признания её недействительной в будущем.

Законодательная база

Обременение земельного участка – это ограничения, препятствующие его отчуждению или полноценному использованию. Обременение может быть связано с правовым статусом земельной собственности, семейным положением её владельца или характеристикой территории ее расположения.

Узнать о наличии обременения на земельный участок несложно. В этом поможет выписка ЕГРН. В ней указаны финансовые ограничения (нахождение в кредите или залоге) и текущий юридический статус объекта.

Обременение земельного участка обязано иметь правовые основания. Ими являются:

• постановление суда;
• хозяйственный договор;
• нормативный или законодательный акт.

В первом случае на земельный участок может быть наложено обременение в виде ареста или запрета на отчуждение. Иногда такой вид обременения устанавливается для обеспечения интересов третьих лиц.

Если же обременение было наложено посредством заключения хозяйственного договора между владельцем участка и арендатором, то его условия обычно касаются использования земли. Например, владелец земельного пая разрешает арендатору выращивать на своём участке зерновые культуры, но посев истощающих почву технических растений остаётся под запретом.

Важно учесть, что на сегодняшний день закона об обременении земельной собственности не существует. В российском законодательстве действует несколько нормативных актов, каждый из которых вносит ограничение, касающееся нецелевого использования земли. Примером этого является запрет на строительство в заповедниках или в непосредственной близости от промышленных предприятий.

Наиболее часто используемой законодательной базой при установлении обременений является ФЗ №102 «Об ипотеке» и ФЗ №122 «О регистрации сделок». Также о необходимости госрегистрации установленных ограничений на землю указывается в ст.131 ГК РФ.

Виды обременения земельного участка

На сегодняшний день существуют такие виды обременений на землю:

• сервитут;
• аренда;
• арест;
• концессия;
• залог.

Установление сервитута – наиболее распространённый вид обременения земельного участка. Сервитут – это право безвозмездного или платного пользования землей для частного лица, организации или для неустановленного круга лиц. Такое право может быть публичным или частным.

Для наложения сервитута на земельный участок должны иметься веские основания:

• необходимость обеспечить возможность передвижения граждан, транспортных средств, домашнего скота;
• монтаж или обслуживание подземных или надземных коммуникаций, межевых знаков или ограждений;
• иные нужды, выполнение которых невозможно без установления сервитута (выпас скота, сенокос, археологические изыскания).

Аренда земельного участка также накладывает определенные ограничения на его использование. Перечень обременений при этом устанавливается владельцем земли.

Арест объекта недвижимости происходит по решению суда. Как правило, для обеспечения исковых требований или при наличии веских оснований подозревать, что подсудимый может продать или переписать участок на других лиц, чтобы избежать его конфискации или изъятия.

Концессия является разновидностью обременения земельного участка, которая предполагает его передачу в целевое использование согласно условиям хозяйственного договора. При этом плата за концессионное использование земли не является фиксированной. Передача земельного участка в концессию основывается на партнерском соглашении, что предполагает выплату части дохода в будущем.

Обременение в виде залога земельного участка устанавливается согласно хозяйственному договору между владельцем земли и банком. Как правило, это ограничение предполагает временную передачу имущественных прав на участок до полного погашения ипотеки или иного кредита.

Зоны с особыми условиями использования

Покупка земельной собственности, на которую было наложено обременение, несет в себе огромный риск для покупателя. Неосмотрительность может стать причиной значительных материальных убытков, если земля была приобретена для постройки жилого дома, но впоследствии выяснилось, что возведение любого объекта строительства на данной территории законодательно запрещено.

Чтобы этого не произошло, гражданам следует знать о существовании специальных зон обременения. К ним относятся:

• природоохранные зоны;
• санитарно-защитные зоны.

В природоохранной зоне запрещается строительство любых сооружений ввиду особой ценности этой территории для сохранения экологического баланса региона: лесные массивы, поймы рек, заповедники и заказники.

В санитарно-защитной зоне строительство запрещается по причине возможного вреда, который может быть нанесен гражданам, решившим поселиться на территории этого земельного участка. Такая зона служит своеобразным защитным барьером между промышленным объектом и жилыми домами. Её радиус, в зависимости от категории производства, составляет от 50 до 1000 метров.

Право собственности на природоохранные и санитарно-защитные территории допускает их использование с учетом наложенных ограничений. Например, на земельном участке, расположенном вблизи источника воды, разрешается сенокос, но запрещается выпас скота. На санитарно-защитной территории, соответственно, может быть разрешено строительство парковки для автомобилей, но запрещено возведение жилых зданий.

Особенности купли-продажи имеющей ограничения земли

Покупка земельной собственности, находящейся под обременением, далеко не всегда является ошибкой. Если приобретение происходит с учетом возможных вариантов использования земли, то оно может быть весьма выгодным. Кроме того, не стоит сбрасывать со счетов вероятность снятия обременения с имущества по решению суда или в результате выполнения условий, из-за которых оно было установлено.

Поскольку ограничения бывают разные, некоторые из них могут препятствовать отчуждению земельного участка в пользу других лиц, а некоторые лишь регулируют порядок его использования, не запрещая продажу. Если речь идёт о приобретении земельного участка, находящегося под арестом, то данный вид обременения делает невозможным регистрацию сделки. Чтобы купить землю под арестом, сначала необходимо добиться его снятия. Иначе покупка не будет зарегистрирована в Росреестре.

В отличие от ареста, обременение в виде ипотеки допускает покупку земельного участка, но лишь с согласия держателя залога, то есть банка. Как правило, банковское учреждение не препятствует переуступке прав на залоговое имущество, если новый собственник является платежеспособным и готов гарантировать своевременное погашение кредита.

Если же банк не соглашается на продажу земельной собственности, находящейся у него в залоге, то проблему можно решить, погасив ипотеку в счет стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Для этого между банком, продавцом и покупателем заключается трёхсторонний договор.

Покупка находящегося в аренде земельного участка не запрещена. Однако покупателю стоит учесть, что смена владельца не допускает возможности досрочного одностороннего расторжения договора аренды. Соответственно, существует опасность того, что новый собственник не сможет полноправно распоряжаться приобретенным объектом до окончания действия договора. Ситуация усугубляется ещё и тем, что обременение в виде аренды никак не отображается в кадастровой и регистрационной документации земельного участка. Следовательно, узнать о ней в расширенной выписке ЕГРН нельзя.

Чтобы избежать подобного сценария, следует обязательно включить в договор купли-продажи земельного участка условие, согласно которому продавец гарантирует, что на продаваемом им объекте нет ограничений использования в виде действующей аренды или концессии.

Способы проверки и снятия обременений

Проверить наличие обременений на земельном участке просто. Для этого достаточно обратиться с запросом на получение выписки ЕГРН в местный МФЦ. Кроме того, сейчас с этим документом можно ознакомиться даже без необходимости личного обращения в это учреждение. Запрос можно сделать на официальном сайте Росреестра, предварительно оплатив госпошлину в 400 рублей.

Снимаем обременение: Видео