Как узнать стоимость квартиры

Точная оценка рыночной стоимости квартиры важна как для продавца, так и для покупателя. И если в первом случае мотивы владельца помещения продиктованы нежеланием потерять свои деньги, то во втором случае, соответственно, покупатель проводит оценку, чтобы не переплачивать. Кроме того, оценить стоимость квартиры необходимо и в ситуациях, не связанных с продажей. Например, перед передачей объекта в качестве банковского залога по кредиту.

На первый взгляд, может показаться, что определить примерную стоимость квартиры довольно просто. Стоит лишь умножить её общую площадь на среднюю цену квадратного метра в этом районе. Однако это несколько ошибочное мнение. Подобная оценка наверняка завысит или занизит стоимость помещения. Ведь кроме квадратного метра на цену влияют также множество других важных факторов.

От чего зависит стоимость жилья

Если не принимать во внимание субъективные причины, которые могут заставить продавца существенно снизить стоимость своей квартиры (например, острая потребность в деньгах), то при оценке жилого помещения используются такие параметры:

• общая и жилая площадь квартиры;
• количество комнат;
• этаж расположения, наличие балкона (лоджии, террасы);
• жилое состояние помещения (необходимость в ремонте, качество отделки, состояние коммуникаций);
• наличие перепланировки, а также степень её легализации;
• престижность микрорайона расположения объекта;
• конструкционные особенности дома;
• удалённость от центра города;
• наличие поблизости станции метро;
• удобство наземного транспортного сообщения;
• отсутствие юридических и финансовых обременений;
• наличие места для парковки или гаража;
• вид из окон;
• безопасность здания (в частности, ограниченный доступ в подъезд).

К указанным пунктам стоит также добавить текущую конъюнктуру рынка недвижимости. Падение или увеличение спроса способны существенно повлиять на окончательную оценку квартиры. Влияние на соотношение спроса и предложения могут оказывать такие факторы, как годовой объём жилищного строительства, снижение или повышение уровня доходов населения, а также инвестиционная привлекательность рынка недвижимости в данное время.

Самостоятельная оценка

Несмотря на то, что наиболее точную оценку объекта недвижимости могут дать лишь специалисты, многие владельцы квартир так и не решаются воспользоваться их услугами. Отдавать риелтору 2-5% от цены квартиры хотят далеко не все. Тем более что современные методы оценки вполне позволяют узнать стоимость квартиры самостоятельно.

Проще всего сделать самостоятельную оценку квартиры можно по рекламному объявлению в местной прессе или на специализированном сайте по продаже недвижимости. Для этого в тексте объявления после перечисления основных характеристик квартиры, следует указать её примерную цену, рассчитанную на основе средней цены квадратного метра или личной оценки. Если звонков будет много, это значит, что цена квартиры несколько занижена. Если же желающих приобрести ваше жильё почти не нашлось, то это явно указывать, что его стоимость завышена.

Конечно же, такой вариант оценки квартиры подходит лишь тем, кто не торопится с продажей. В большинстве случаев при самостоятельной оценке принимают во внимание стоимость аналогичного по параметрам жилья в этом районе, с учетом характеристик дома и других факторов.

Оценка квартиры специалистами

Раздумывая над тем, нужны ли вам услуги риелтора, стоит понимать, что экспертное заключение оценщика основывается не только на объективных параметрах продаваемого объекта, но и на опыте специалиста. Кроме того, риелтор подходит к оценке объективно, тогда как владелец почти всегда завышает реальную стоимость помещения.

Как правило, в каждом агентстве недвижимости существует своя методология оценки жилых помещений, которая основывается на учете различных характеристик квартиры и косвенных факторов. Например, некоторое влияние на окончательную цену недвижимости может оказать сезонный спрос. Лето и зима традиционно считаются не самыми благоприятными временами года для продажи квартир. Соответственно, недостаток потенциальных покупателей может снизить стоимость объекта, если собственник крайне заинтересован в его быстрейшей продаже.

Однако даже если хозяин квартиры не желает проводить сделку через посредника, чтобы не тратиться на комиссионных, ему всё равно стоит пригласить профессионального оценщика. Стоимость услуг по оценке квартиры обойдётся не так дорого, как юридическое сопровождение всей сделки, но при этом наверняка принесет пользу.

Подача документов

Оценка стоимости жилого помещения не может быть выполнена, ограничиваясь лишь визуальным осмотром и учетом побочных факторов. Заказчик должен также предоставить оценщику копии ряда документов, анализ которых позволит составить более четкую характеристику объекта недвижимости. В частности, к таким документам относится:

• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизации, дарственная, свидетельство о праве на наследство);
• технический паспорт (заказывается в БТИ);
• общегражданский паспорт и идентификационный код владельца;
• расширенная выписка ЕГРН (оформляется на сайте Росреестра).

Указанные документы, а также данные о кадастровой стоимости квартиры позволят оценщику выяснить наличие или отсутствие юридических проблем в будущей сделке, что также оказывает влияние на определение стоимости помещения.

Сколько стоит процедура

Заказчику оценки недвижимости нужно учесть, что цена такой услуги может быть разной. Многое зависит от ценовой политики риелторской компании, к которой вы решите обратиться, а также характеристик самого объекта и его адреса. Например, если оценка требуется для помещения, расположенного за пределами границ города, то выезд специалиста наверняка повысит стоимость его работы.

Если вы хотите сэкономить на оценке жилья, тогда обращайтесь к независимым риелторам. Однако не забудьте, что любой из них обязательно должен иметь государственную лицензию для осуществления оценочной деятельности.

Типичные ошибки при продаже квартиры

Одна из наиболее распространённых ошибок при оценке и продаже квартир – необоснованное завышение её стоимости. Причины необъективной оценки могут быть следующими.

1. Продавец основывается на средней цене недвижимости, не учитывая её сезонный или долговременный спад, а также девальвацию рубля.
2. Продавец включает в стоимость жилья ремонт и мебель на основании своих затрат, но не учитывая потребности и интересы покупателя.
3. Владелец жилья не допускает возможность торга.
4. Собственник жилья склонен преувеличивать достоинства своей квартиры, приуменьшая её недостатки.

Ещё одна распространённая ошибка при продаже жилой недвижимости состоит в том, что владелец помещения, желая снизить сумму уплаты налогов после заключения сделки, указывает в договоре купли-продажи необоснованно заниженную стоимость. Например, реальная цена продажи составляет 5 млн рублей, а в договоре указывается только 3 миллиона.

Подобная афера, кроме того, что является незаконной, грозит покупателю серьёзными убытками. Ведь в случае признания договора купли-продажи недействительным, ему будет возвращена лишь та сумма, которая была указана в документе. При этом основания для признания сделки недействительной находятся в цене. Необоснованно низкая стоимость квартиры позволит продавцу назвать её кабальной и требовать отмены регистрации купчей в судебном порядке.

Включение ремонта в стоимость

Наличие качественного ремонта объективно повышает стоимость любого жилья. Однако не стоит забывать, что некоторые покупатели вполне могут иметь планы выполнить ремонт по своему вкусу. Это же касается и мебели. Если вместе с квартирой предлагается новая мебель, подобранная с учетом выполненного ремонта, то это повышает стоимость помещения. Но вот, например, подержанная мебель и другое имущество, от которого желает избавиться продавец, большинство потенциальных покупателей совсем не интересует.

Как выглядит отчет

Профессиональная оценка стоимости квартиры всегда предполагает составление письменного отчета для заказчика. Этот документ включает в себя следующую информацию:

• указание даты, номера и реквизитов договора о заказе оценки объекта недвижимости;
• информация об оценщике (оценочной компании);
• цель оценки квартиры (продажа, передача в залог, аренда);
• информация об объекте, включая технические и юридические сведения;
• список документов, которые были использованы при оценке;
• методы, которые использовал оценщик в своей работе;
• цена квартиры в рублях.

Кроме указанных пунктов, в отчет об оценке квартиры может быть включена и дополнительная информация, которая повлияла на определение стоимости объекта.

Оценка квартиры для ипотеки

В отличие от оценки квартиры, выставленной на продажу её собственником, при ипотечном кредитовании заказ услуг оценщика является обязательной процедурой. Как правило, такая оценка проводится по инициативе банка, который предоставляет финансирование. Такая потребность объясняется тем, что установленная застройщиком цена квартиры может быть завышенной. А поскольку в случае неплатежеспособности заёмщика помещение, скорее всего, будет продано на залоговом аукционе, завышенная стоимость квартиры вряд ли покроет убытки кредитора.

Аналогично банк поступает и с квартирами на вторичном рынке. Заказ услуг оценщика здесь ещё больше необходим, поскольку в отличие от новостройки, оценка квартиры, имеющей юридическую историю, должна учитывать значительно более широкое количество факторов влияния.

Оценка недвижимости: Видео

https://www.youtube.com/watch?v=dZNlfqtpULE