Чтобы стать обладателем квадратных метров, необязательно подписывать сделку купли-продажи. Весьма распространенным явлением сегодня считается переуступка квартиры в новостройке. Следует знать суть термина «переуступка», освещение его в отечественном законодательстве, а также порядок оформление переуступки квартиры и видах рисков и налогообложении при заключении таких договоров.
Что такое цессия
Переуступку квартиры еще принято называть коротким термином «цессия». Гражданин, который подписывает с застройщиком договор долевого участия в строительстве, получает первичные права на недвижимость. А потом он имеет право передать их третьему лицу – это и будет переуступкой квартиры. Фактически в договоре с застройщиком меняется одна сторона – это покупатель или дольщик.
Виды переуступок
Переуступка прав на квартиру в новостройке может осуществляться разными путями. Первый вариант основан на договоре долевого участия (ДДУ). Зарегистрировав документ в государственных органах, гражданин может по цессии передавать свои права третьему лицу. Соглашение оформляют как после окончательного расчета с компанией-застройщиком, так и в процессе выплат за недвижимость. Во втором случае подразумевается, что новый дольщик получает вместе с квартирой в новостройке не только права, а и обязанности – продолжать оплачивать жилье.
Возможно оформление переуступки по схеме, включающей в себя заключение предварительной сделки купли-продажи. Продавец передает покупателю остаток задолженности. Стоит понимать, что такой предварительный договор не предполагает перехода имущественных прав от одного человека к другому. Фактически только потом осуществляется цессия, когда стороны подпишут соглашение о переуступке.
Что гласит законодательство
Чтобы переуступка прав на квартиру прошла благополучно, важно познакомиться с нормами отечественного законодательства, актуальными в текущем, 2019 году. Основные положения, регулирующие эту сферу, прописаны в Гражданском кодексе в статьях с 388 по 390 включительно. Здесь важно обратить внимание на следующие моменты:
- цессия представляет собой гражданско-правовой договор, поэтому сделка заключается по тому же принципу;
- процедура оформляется в соответствии с четко изложенными требованиями: в письменном виде с последующей регистрацией документа у нотариуса;
- ответственность за цессию возлагается на гражданина, который передает права по неисполненному ДДУ третьему лицу.
Как и любой иной договор, связанный с недвижимостью, соглашение о переуступке прав на квартиру в новостройке важно подписывать, понимая законные требования к процедуре и придерживаясь их.
Порядок заключения сделки
В сделке принимают участие в обязательном порядке два лица – цедент и цессионарий. Первый и инициирует переуступку прав. Второй хочет получить квартиру в новостройке. Застройщик по факту не подписывает документов, но дает свое согласие. Однако последнее требование является необязательным, если дольщик полностью рассчитался за жилье.
Заключение договора по переуступке прав
Очень серьезный этап – подписание на бумаге соглашения между цедентом и цессионарием. Поскольку договор переуступки права является фактически письменным подтверждением гражданско-правовой сделки, его можно составить по типичному образцу. Однако стоит придерживаться определенного алгоритма действий и включить в документ некоторые важные моменты, чтобы потом не пришлось отстаивать свои законные права в судебном порядке.
Продавцу лучше начинать процедуру с оповещения компании-застройщика. Иногда хлопоты возникают уже на этапе получения от него согласия. Потому что отдельные организации требуют за такую бумагу деньги. Еще у застройщика нужно взять документы, подтверждающие факт отсутствия задолженностей.
Если продавец находится в браке, переуступка прав на собственность возможна с одобрения сделки супругом/супругой. Еще понадобится выписка из ЕГРП. Обязательно к договору переуступки прилагают документ, подтверждающий участие в долевом строительстве, то есть, ДДУ.
Риски сторон
Хотя приобретение квартиры по договору переуступки часто выглядит весьма соблазнительно, важно знать о рисках такой операции. Покупатель рискует приобрести жилье, которое уже перепродавалось неоднократно с нарушением норм законодательства. Есть вероятность наткнуться на недобросовестного застройщика. Например, он может затягивать строительство или не соблюдать план возведения дома.
Но очень привлекателен основной плюс переуступки – это возможность купить квартиру по низкой цене. И продавец, и покупатель могут проиграть, если захотят обхитрить государство и укажут в договоре не ту стоимость, о которой в действительности договаривались. Для цедента основной минус – это сложность процедуры. Ему нужно для переуступки собрать очень много документов.
Особенности налогообложения
Законопослушных граждан волнует вопрос о налогах, которые предстоит платить при заключении договора цессии. Переуступка права на квартиру в новом доме обходится россиянам в 13%, а иностранцам – в 30%. Но при этом в Налоговом кодексе сказано о том, что есть два легальных пути уменьшить налоговую нагрузку.
Возможен налоговый вычет для продавца на сумму в один миллион. Это при условии оформления сделки по ДДУ. Как вариант, может быть послабление, эквивалентное сумме оплаты застройщику. То есть, по факту налогом будет облагаться разница в стоимости. Если же переуступка прав на квартиру в новостройке является недоходной операцией – жилье продают по той же цене, что и покупали, продавец не платит податей.
Переуступка квартиры в ипотеке
Достаточно распространенным и популярным является вопрос о возможности передачи прав собственности в формате подписания договора цессии, если жилье куплено в ипотеку. И закон позволяет осуществлять такую процедуру.
Основное требование в такой ситуации – переуступка прав собственности на квартиру, купленную в кредит, возможно только при официальном согласии банка. Кредитные учреждения в большинстве случаев с готовностью дают положительный ответ. Так как для них это означает скорое погашение кредита. Однако для покупателя подобная сделка представляется сомнительной.
Стоит отдавать отчет, что в данном случае покупателю перейдут все обязательства продавца. Так что необходимо взвесить плюсы и минусы. Стоимость квартиры может быть заманчивой, но кроме оплаты квадратных метров, на плечи нового собственника лягут проценты по кредиту, обязательные взносы.
Очень важно узнать, сколько уже уплачено по договору кредита. Как правило, переуступка квартиры по ипотеке выгодна, если это элитное жилье. И при этом стоимость объекта должна быть достаточно низкой, чтобы при оплате процентов и других выплат сделка оставалась выгодной.
Особенности при покупке
Каким бы привлекательным ни был этот вариант приобретения квартиры в новостройке, важно детально ознакомиться с тонкостями осуществления такой процедуры. Это хорошая альтернатива обычному договору купли-продажи, но при условии соблюдения всех формальностей и предупреждения возможных рисков.
Специалисты рекомендуют непременно проверить договор долевого участия на предмет его подлинности. Еще не помешает осуществить проверку всех документов застройщика. Это и разрешения от соответствующих инстанций, и проектные бумаги. Стоит напомнить, что договор на переуступку прав на квартиру может заключаться как при полной выплате ее стоимости, так и при наличии долгов. Тогда остаток суммы переводится на цессионария.
В целом рекомендуется осуществить проверку квартиры на предмет любых обременений. Не стоит связываться с переуступкой, если недвижимое имущество находится под арестом или в залоге. А при наличии кредита любые действия можно совершать, только когда продавец демонстрирует письменное согласие от банка.
Нюансы при продаже
Подписывая договор долевого участия, каждый гражданин должен знать о своем праве на переуступку квартиры. Жизненные обстоятельства складываются по-разному, и иногда возможность им воспользоваться бывает очень кстати. Осознавая свои права, не стоит забывать и об обязанностях. А первым делом важно уведомить о своих планах застройщика.
Подписание договора цессии на квартиру означает, что все права переходят от цедента к цессионарию. Однако не стоит переживать насчет ответственности за строительство: она лежит на застройщике. Даже если у нового покупателя возникнут претензии к срыву сроков сдачи дома и т. п., то цедент может не опасаться расторжения сделки. Впрочем, иногда юристы включают в договор пункт, что продавец квартиры ручается за компанию-застройщика.
Возникает вопрос о возможности осуществления переуступки квартиры участниками ЖСК. Юристы не могут прийти к единому мнению на этот счет. Некоторые твердо уверены, что подобная сделка незаконна. Тем не менее, договоры подобного свойства имеют место быть. Фактически в законодательстве нет четкого запрета в отношении пайщиков.
Как показывает практический опыт, продажа квартиры путем передачи пая возможна, если будет принято соответствующее решение на общем собрании. Фактически покупатель обязан стать новым членом ЖСК, заплатить взносы и только тогда говорить о переуступке квартиры.
Но при этом процедура протекает следующим образом. Продавец заявляет о том, что он хочет забрать свой пай. А новый член берет эти деньги и вносит в кооператив. При этом переуступка не позволяет передать все взносы, которые уже были уплачены. Их же возвращают продавцу. А если стороны просто подпишут договор о переуступке прав на квартиру, то это будет абсолютно бесполезная бумага.
(32 оценок, в среднем: 4,60 из 5)
Загрузка...