Как организовать переход недвижимости из статуса жилого в нежилое

Жилищный вопрос давно является одним из самых актуальных в России. Большинство жителей РФ стремится получить квартиру или другое жилье, пригодное для жизни, другая часть граждан интересуется возможностью перевода жилого помещения в нежилое. Подобный вопрос возникает, когда человек хочет заняться коммерческой деятельностью с минимальными вложениями и расходами. В целях экономии решается использовать имеющуюся жилплощадь, но Жилищный кодекс и другие нормативные акты, действующие в стране, не разрешают вести предпринимательскую деятельность в жилом доме.

Последовательность действий

Перевести жилое помещение в нежилое будет не так трудно, если начать подготовку заранее. Весь процесс можно условно разбить на три блока. Первый — сбор бумаг и подготовка документов, второй — обращение в БТИ для установления стоимости перевода, третий — подача заявки в Росреестр для оформления прав и получения свидетельства. Каждый из них требует внимательности и ответственности, возможно, соискателю придется проконсультироваться с юристом. Каждый случай перевода нежилого помещения в жилое и наоборот, носит сугубо индивидуальный характер. Несмотря на это, существует строго установленная последовательность шагов, придерживаясь которых можно добиться поставленных целей в минимально сжатые временные рамки. Действовать надо в следующем порядке:

• прийти в отдел, занимающийся оформлением имущества, для получения плана каждого этажа и экспликации здания, документ выдается в течение 30 дней после подачи заявки;
• получить документацию (графический план и технический паспорт) на объект, зарегистрированный в БТИ;
• оформить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд от пожарной и санитарной службы;
• попросить о выдаче справки ДЕЗ о характеристиках остальных комнат и помещений в доме;
• согласовать с соседями перевод жилого фонда в нежилой и заручиться их письменным разрешением;
• подать заявление на имя председателя УК с целью получения заключительного отчета о том, в каком техническом состоянии находится многоквартирный дом;
• оформить выписку о составе семьи из домовой книги, где указана информация о прописанных и проживающих в помещении гражданах;
• заказать проект через специализированную организацию, специализирующуюся на перепланировке, где знают, как перевести помещение из жилого в нежилое;
• оформить разрешение на перевод в ДУИ путем подачи заявки;
• дождаться рассмотрения комиссией заявления в течение 45 дней и вынесения решения;
• обратиться в Бюро техинвентаризации для организации расчетов и определения стоимости переоформления;
• получить протокол жилищной комиссии об установленной цене;
• подать бумаги в Росреестр через МФЦ или лично;
• оплатить госпошлину;
• получить регистрационное свидетельство о праве владения на переведенный объект недвижимости.

Если у квартиры несколько собственников, то оптимальным решением станет оформление доверенности на одно лицо, которое организует перевод в нежилое помещение бывшей жилплощади. Это может быть один из владельцев или опытный независимый юридический эксперт. Доверенность составляется по установленным правилам и заверяется в нотариальной конторе.

Как перевести квартиру в нежилое помещение

Нужно помнить, что любая процедура будет одобрена и выполнена, если организовать ее по всем регламентированным правилам и установленным порядкам. Однако на практике встречаются ситуации, когда соискателю предоставляют отказ в переводе постройки из нежилого в жилое пространство или наоборот. Оснований для отказа может быть несколько, чаще всего в качестве причины указывают:

• предоставление документов с ошибками, неточностями и некорректными данными;
• отсутствие необходимых справок и выписок;
• несоответствие проекта переустройства санитарным, пожарным, экологическим и строительным нормам;
• несогласие соседей или собственников квартиры на перевод нежилого помещения в жилое помещение или наоборот;
• отсутствие критерий и условий, позволяющих присвоить помещению статус объекта нежилого фонда.

Если государственные структуры отказываются перевести нежилое помещение в жилое или наоборот, нужно убедиться, что отказ обоснован и хорошо мотивирован. Отказ должен быть оформлен в письменном виде, и направлен в течение 3 рабочих дней заявителю. В документе должны содержаться ссылки на нарушения, закрепленные на законодательном уровне, поясняющие причины принятия отрицательного решения на запрос.

Если основания для отказа не обоснованы, необходимо защищать свои права и гражданские интересы. Для этого следует подготовить исковое заявление. Составляется иск по общим нормам и правилам гражданско-процессуального кодекса. Истец должен аргументировать подачу жалобы, а также оплатить судебные издержки.

Условия для перевода в нежилое

Перед тем как перевести жилое помещение в нежилую недвижимость, надо выяснить несколько важных условий, без которых переоформление провести не удастся. Прежде всего, следует убедиться, что в квартире нет постоянно прописанных лиц или зарегистрированных несовершеннолетних граждан.Недопустим перевод одной части или доли жилья. Если на имущество наложены обременения — арест, квартира выступает залогом или отобрана за долги, ее нельзя будет переоформить.

Переводимый объект должен быть оснащен отдельным выходом на улицу или возможность обустроить такой вход. Если площадь недвижимости более 100 кв.м, то в помещении обязательно должен находиться «черный» выход, допустимо, если черный вход будет вести в подъезд. Когда объект располагается верхних этажах, то в подобном случае действует дополнительное ограничение — все помещения, лежащие ниже, также должны иметь коммерческий статус. Если квартира, которую нужно оформить, как непригодную для жизни недвижимость, расположена в ветхом или аварийном доме, здании, готовящемся под снос, то соискатель получит однозначный отказ в переводе имущества из нежилого фонда в жилой и обратно.

Законом установлен перечень ситуаций, при которых перевод не запрещен, но может повлечь ряд сложностей и трудностей. Непросто будет переоформить объект, если он:

• относится к объектам культурного наследия;
• находится на учете в службе и чрезвычайных ситуаций;
• не имеет подключения к центральным коммуникационным системам;
• имеет плохое техническое состояние.

Статья 17 Жилищного кодекса РФ гласит, что организовывать перевод статуса жилья не всегда можно расценивать, как необходимость. Использовать жилую квартиру для ведения коммерческой деятельности или предпринимательства можно, если это не мешает жильцам квартиры и соседям по дому. Еще одним важным условием станет наличие постоянной прописки по указанному адресу и соответствие помещения санитарным и пожарным нормам, стандартам безопасности.

Расходы на перевод из жилого в коммерческое

Процесс перевода недвижимости из одного статуса в другой всегда сопровождается затратами и вложениями. Единых расценок в России не существует, ведь каждый случай индивидуален. Однако надо быть готовым оплатить:

• разницу стоимости нежилого помещения, установленную в БТИ;
• услуги специалистов Бюро технической инвентаризации по подготовке и оформлению техпаспорта и плана помещения;
• государственную пошлину за выдачу регистрационного свидетельства в Росреестре в размере 1000 рублей;
• оформление нотариальной доверенности на человека, который будет выступать от имени собственников объекта;
• работу независимой архитектурной организации, разработавшей план переустройства имущества.

Если ваш случай сложный и требует больше временных вложений и сил, нужно быть готовым к тому, что придется доплатить за выдачу дополнительных справок или услуги экспертов в определенной отрасли. Нередко граждане изначально решают привлечь специалистов, которые обязуются организовать перевод «под ключ». Но такая работа будет стоить недешево, в среднем придется потратить около 300-350 тысяч рублей.