Оформляем предварительный договор купли-продажи квартиры

Процедура купли-продажи квартиры – довольно длительный процесс. В зависимости от степени подготовки документов и финансовой готовности произвести оплату, покупка может занять несколько недель. При этом нет гарантии, что сделка по какой-либо причине в последний момент не сорвётся.

Особенности заключения договора

Продавец и покупатель должны понимать, что устная договоренность между ними не влечет никаких юридических последствий. Соответственно, в случае если один из участников сделки решит от неё отказаться, второй рискует потерять время и деньги.

Закрепить достигнутое соглашение между владельцем квартиры и её потенциальным покупателем может лишь предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – документ, регулирующий передачу задатка и компенсацию в случае срыва сделки.

Было бы не совсем правильно считать, что предварительное соглашение необходимо лишь для того, чтобы продавец или покупатель внезапно не передумал подписывать купчую. Письменная договоренность, удостоверенная нотариусом, также согласовывает ряд дополнительных условий. К их числу относится:

• фиксация цены с момента заключения предварительной договоренности до регистрации основного договора;
• дата фактического освобождения квартиры прежними жильцами;
• состояние, в котором квартира должна быть передана новому владельцу.

По взаимному согласию сторон в текст предварительного соглашения могут быть включены и другие условия.

В отличие от основного договора, который не требует нотариального удостоверения, поскольку личности продавца и покупателя проверяются непосредственно в Росреестре, предварительное соглашение о передаче задатка необходимо заверять у нотариуса.

[pdfview width=”670px” height=”600px”]https://yurist-konsult.ru/wp-content/uploads/2017/08/Predvaritelnyy_DKP_kvartiry.docx[/pdfview]

Скачать образец договора купли-продажи квартиры (.DOCX)

Передача задатка за квартиру

Перед подписанием предварительного договора всегда оговаривается сумма задатка. Как правило, он передаётся наличными в присутствии нотариуса, однако по желанию одной из сторон деньги могут быть перечислены на банковский счет продавца.

Сумма задатка определяется по взаимному соглашению продавца и покупателя. Обычно его величина не превышает 5% от согласованной стоимости объекта. Слишком маленькая сумма задатка не даёт гарантий исполнения основного договора, поскольку продавец легко может расстаться с несколькими десятками тысяч рублей, если ему предложат более высокую цену, чем оговоренную в предварительном соглашении.

Если покупатель по своей инициативе откажется от покупки квартиры или не сможет к сроку собрать оговоренную в предварительном договоре сумму, то задаток ему не возвращается.

В свою очередь, если продавец снимает квартиру с продажи или решит её продать другому покупателю, несмотря на заключенные условия предварительного соглашения, то он будет обязан вернуть задаток в двойном размере.

Покупка по ипотеке

Приобретение квартиры по ипотечной программе имеет некоторые различия с покупкой жилья у физического лица. Во-первых, если речь идёт о новостройке, то продавцом здесь выступает юридическое лицо. Во-вторых, независимо от того, кто является владельцем квартиры, покупка недвижимости через ипотеку предусматривает обязательное привлечение банка в качестве гаранта и дополнительного участника договора.

Если ипотечная квартира приобретается у застройщика, то подписание предварительного соглашения происходит на его условиях. Сумма задатка при этом может составлять до 10% от общей цены продажи. Обычно задаток за квартиру перечисляется, когда речь идёт об объекте, который пользуется повышенным спросом.

Если же банк привлекается для обеспечения покупки квартиры у физического лица, то предварительный договор заключается на обычных условиях. Ипотека оформляется на всю сумму стоимости квартиры за вычетом задатка.

Приобретение доли

Покупка доли в жилом помещении не меняет сути предварительного договора, за исключением внесения в документ точного размера доли (в процентах или дробях) и её стоимости в рублях.

Покупка доли накладывает на покупателя дополнительную ответственность. В частности, он должен проверить, заручился ли продавец предварительным согласием на продажу своей доли от владельцев других долей. Несоблюдение правила преимущественной покупки, которое гарантируется ст. 250 ГК РФ может стать причиной признания основного договора недействительным в судебном порядке.

Покупка квартиры в новостройке

Заключение предварительного договора при покупке квартиры в новостройке позволяет покупателю «забронировать» выбранное им помещение, однако не даёт полной гарантии того, что застройщик всё же не решит продать объект другому лицу. В отличие от договора долевого участия, где покупателю передаются права собственности на квартиру ещё до сдачи дома в эксплуатацию, передача задатка, согласно условиям предварительного соглашения, предусматривает ограниченные правовые обязательства застройщика.

Иными словами, строительная компания может продать зарезервированную вами квартиру кому угодно, если её рыночная цена к этому моменту значительно вырастет. Первоначальный покупатель может рассчитывать в лучшем случае на возвращение задатка в двойном размере.

Если застройщик отказывается продавать квартиру в недостроенном доме посредством заключения договора долевого участия, от такой сделки лучше отказаться. Предварительное соглашение и передачу задатка следует расценивать лишь как заверение о намерениях, а не как часть инвестиции. Соответственно, покупатель не сможет в судебном порядке потребовать продать ему квартиру.

Если же между покупателем и застройщиком заключен договор долевого участия, то в оформлении предварительного соглашения нет смысла. В данной ситуации обе стороны имеют права и обязанности, выполнение которых регулируется в особом порядке. Сама же квартира не может быть выставлена на реализацию без согласия лица, инвестировавшего средства в её постройку.

Что указывать в документе

Предварительный договор купли-продажи квартиры не имеет утвержденного бланка, что при необходимости позволяет включать в него дополнительные условия, отвечающие интересам обеих сторон. Текст этого документа включает следующую информацию:

• дата и город подписания предварительного договора;
• Ф.И.О, паспортные данные и личные подписи продавца и покупателя;
• указание срока подписания основного договора купли-продажи (месяц или квартал года);
• ответственность каждой из сторон за невыполнение условий предварительного договора;
• процедура передачи или перечисления денег (с указанием банковских счетов продавца и покупателя);
• точный адрес и технические характеристики продаваемой квартиры;
• дата или крайний срок фактической передачи помещения покупателю;
• состояние, которому должна соответствовать квартира во время передачи покупателю;
• возможность внесения изменений в текст предварительного соглашения по инициативе одной из сторон;
• согласованная цена квартиры и размер задатка.

Поскольку предварительный договор удостоверяется нотариусом, то в его текст, кроме указанных сведений, включается информация о нотариальной конторе, Ф.И.О. нотариуса и номере его удостоверения.

Для составления документа можно использовать образец предварительного договора купли-продажи, который представлен на нашем сайте.

Срок действия договора

В интересах обеих сторон не затягивать с датой подписания купчей. Объясняется это не только возможным изменением рыночной цены квартиры, но и тем, что в течение нескольких месяцев могут произойти события, которые не позволят заключить договор купли-продажи по объективным причинам (например, болезнь или смерть одного из участников сделки, финансовые проблемы).

Для сбора продавцом необходимых документов достаточно месяца. В тексте предварительного соглашения следует указать крайнюю дату заключения основного договора. Невыполнение этого условия станет причиной невыплаты или, наоборот, возвращения задатка в двукратном размере. Если же ориентировочную дату подписания купчей не включить в текст предварительного договора, то продавец рискует столкнуться с тем, что покупатель будет собирать необходимые ему деньги в течение полугода.

Возможен и другой вариант: продавец, получив внушительный задаток, будет несколько месяцев оформлять необходимые для регистрации справки. Даже если исключить вариант мошенничества со стороны одного из участников сделки, затягивание в подписании основного договора вносит существенную неопределенность.

Нарушение условий соглашения

В тексте предварительного договора следует заранее предусмотреть ответственность каждой из сторон в случае нарушения условий соглашения. Во-первых, это позволит компенсировать ущерб за срыв сделки, а во-вторых, защитит от подачи судебного иска с необоснованной суммой претензий.

В предварительном соглашении обе стороны могут заранее согласовать возможный порядок разрешения споров (судебный, внесудебный, с привлечением мирового или третейского судьи). Сумма компенсации за нарушение условий соглашения определяется на основании ст. 381 ГК РФ. В соответствии с её положениями, неисполнение продавцом обязательств, которые были обеспечены передачей задатка, влечет необходимость его возвращения в двойном размере.

Если же одна из сторон предварительного соглашения понесла материальный ущерб из-за неисполнения другой стороной условий договора, то она вправе требовать дополнительную компенсацию вне зависимости от суммы возвращенного задатка. Такая ситуация может возникнуть, если покупатель оформил кредит на покупку квартиры, но продавец отказался от сделки. Если в кредитном договоре была предусмотрена выплата неустойки за досрочное возвращение денежных средств, или же покупатель потерял свои деньги на оплате страховки по кредиту, он может потребовать продавца возместить понесенные убытки.

Типичные ошибки при составлении предварительного договора

При заключении предварительного соглашения каждая из сторон может совершить ошибку, которая при определенных условиях грозит крупным материальным ущербом. Например, распространённой ошибкой считается отсутствие в тексте предварительного договора точных формулировок о сроке подписания купчей, дате освобождения квартиры или состоянии, в котором помещение должно быть передано покупателю. Вследствие разночтений документа может возникнуть спор, способный сорвать сделку или стать причиной подачи судебного иска.

Ещё одна распространённая ошибка касается покупателей. При выборе квартиры им следует обязательно учесть, что передача задатка при покупке недостроенного объекта недвижимости не несёт никаких правовых обязательств для застройщика. Он вполне может продать квартиру другому гражданину или предоставить для покупки помещение не на том этаже, о котором ранее шла речь. Избежать ошибки в данном случае поможет заключение договора долевого участия.

Дальнейшие действия

Подписание предварительного соглашения и передача задатка позволяет начать сбор документов для государственной регистрации купли-продажи. И хотя обязанность подготовки документации возлагается на продавца, покупатель должен проследить за тем, чтобы все собранные справки и свидетельства подтверждали отсутствие обременений на квартире, а также полномочия и полную дееспособность владельца помещения.

Условия предварительного и основного договора должны соответствовать интересам и безопасности обоих участников сделки. Это касается и способа передачи денег. Если при подписании предварительного договора задаток передается наличными, то оставшуюся часть денег целесообразно перечислять на банковский счет.

Подписание купчей происходит без участия нотариуса, но при обязательном присутствии уполномоченного сотрудника Росреестра. Он удостоверяет личности продавца и покупателя, принимает поданные документы на проверку и регистрацию. После того, как идентификация подлинности документов будет пройдена, новому владельцу выдадут выписку ЕГРН, подтверждающую право собственности на квартиру.

Предварительный договор купли продажи (его законность): Видео