Как правильно продать квартиру без помощи риэлторов

Самостоятельная продажа недвижимости – трудоёмкий процесс, отнимающий у любого продавца немало времени и усилий. Однако у него имеется одно очевидное преимущество: продажа жилья без посредника значительно экономит деньги на комиссионных. Если учесть, что размер гонорара риэлтора обычно составляет 2-5% от цены объекта, то сумма комиссионных достигает нескольких десятков и даже сотен тысяч рублей. Проведя сделку по продаже объекта недвижимости самостоятельно, все деньги остаются только у продавца.

Самостоятельно или через риэлторов?

Кроме материальной выгоды, продажа личной недвижимости без посредников имеет также и некоторые недостатки:

1. более низкий уровень безопасности сделки по продаже;
2. много времени уйдёт на поиски покупателя;
3. менее точная оценка квартиры, т.к. завышенная цена удлиняет процедуру поиска покупателя, заниженная стоимость грозит продавцу недополученной прибылью от продажи.

К указанному списку стоит добавить необходимость самостоятельно показывать квартиру каждому покупателю. Разумеется, если вы в ней живёте, то особых неудобств это не доставляет. Однако если квартира уже пустая, то вы как продавец потратите немало времени на поездки.

Не следует забывать, что потенциальных покупателей может быть несколько десятков. Для обеспечения продажи на каждого из них придётся потратить минимум 15-20 минут. Если же за дело берётся агентство недвижимости, то все заботы об этом оно берёт на себя. Это касается не только продажи, но также поиска покупателей и показа объекта.

Ещё одним немаловажным преимуществом сотрудничества продавца с риэлтором является обеспечение юридической и физической безопасности сделки. Это относится не только к получению крупной суммы после продажи недвижимости, но и к личному общению с покупателями. Как показывает опыт, это может представлять опасность. Особенно если продавцом является пожилой или одинокий человек.

Тем не менее, соблюдая необходимые меры предосторожности, сделку по продаже объекта недвижимости можно провести без привлечения посредника. В большинстве случаев это позволяет продавцу квартиры сэкономить довольно значительные средства, не теряя в цене.

Цели продажи

При рассмотрении возможных целей продажи жилой недвижимости следует выделить наиболее характерные. К ним относится:

• переезд в более просторную квартиру, по площади или количеству комнат;
• переезд в меньшую по площади квартиру;
• необходимость в получении крупной суммы в связи с жизненными обстоятельствами;
• необходимость выезда продавца квартиры на постоянное место жительства за рубеж или в другой город;
• желание продавца сменить район проживания на более удобный в транспортном сообщении или с более благоприятной экологической ситуацией;
• желание продавца переехать из квартиры в частный дом;
• необходимость инвестирования крупной суммы в бизнес или покупку коммерческого объекта, который будет обеспечивать владельцу квартиры постоянный доход.

Каждая из приведенных выше целей может оказать влияние на срок продажи, а также цену недвижимости. При отсутствии срочной необходимости в деньгах владелец может продавать свою квартиру несколько месяцев или даже лет. В то же время, наличие экстренной потребности в крупной сумме вынуждает продавца не только быстрее соглашаться на продажу, но и предоставлять покупателю значительную скидку.

Пошаговая инструкция

Как и любая сделка, продажа жилого помещения требует от её владельца тщательного планирования своих действий. Иначе он рискует как минимум потерять выгодного покупателя. Кроме того, ошибки в процедуре продажи могут стать причиной судебного разбирательства с последующим признанием сделки недействительной. Предотвратить возможные негативные последствия для продавца поможет наша пошаговая инструкция, состоящая из следующих пунктов:

• оценка квартиры;
• подготовка документов для продажи;
• поиск покупателя;
• подготовка квартиры к осмотру;
• подписание предварительного договора о продаже;
• выписка из квартиры;
• подписание и регистрация договора о продаже;
• получение денег за квартиру.

Некоторые пункты в этом списке могут быть выполнены в другой очередности. Например, подготовка квартиры к осмотру (включая косметический ремонт) может начаться задолго до подготовки документов.

Оценка недвижимости

Адекватная цена недвижимости – залог её успешной продажи. Несмотря на то, что каждый продавец желает продать квартиру подороже, а каждый покупатель хочет её купить подешевле, для подписания договора купли-продажи иногда приходится идти на компромисс в виде скидки. Поэтому оценка многих объектов недвижимости учитывает возможный дисконт. На практике это означает немного завышенную цену на квартиру с учетом того, что для реального покупателя будет предоставлена скидка.

В то же время, такая тактика оценки квартиры является приемлемой не для всех случаев, поскольку объявление с завышенной первоначальной ценой отпугивает многих потенциальных покупателей. Однако если параметры выставленного на продажу объекта действительно заинтересовали покупателя, то он будет готов торговаться. Соответственно, продавец также должен быть готов идти на уступки в цене.

Оценка квартиры происходит на основе учета следующих факторов:

• общей и жилой площади;
• количества комнат в квартире;
• состояния внутренней отделки и инженерных коммуникаций в квартире;
• технического и архитектурного состояния здания;
• материала стен и перекрытий здания;
• наличия в доме лифта;
• этажа, на котором находится квартира;
• места расположения дома (близость от центра города, удобство транспортного сообщения, наличие поблизости школы или детского сада);
• экологического состояния микрорайона (наличие поблизости промышленных предприятий, полигона бытовых отходов).

Если продавец испытывает сложность с оценкой стоимости своей квартиры с учетом всех перечисленных факторов, при определении цены отталкиваться можно от жилой площади объекта. При этом учитывается не только средняя цена квадратного метра, но и привлекательность микрорайона.

Подготовка документов

Определившись со стартовой ценой квартиры, необходимо позаботиться о подготовке необходимых для её продажи документов. К ним относятся:

• выписка ЕГРН (или её устаревший аналог – свидетельство о праве собственности);
• технический паспорт на квартиру;
• кадастровый паспорт на квартиру;
• выписка из домовой книги;
• справка из управляющей компании об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ;
• письменное согласие супруга на продажу;
• разрешение опекунского совета (если владельцем квартиры является несовершеннолетний).

Продавцу стоит учесть, что некоторые из перечисленных документов имеют ограниченный срок действия, что вынуждает их оформлять непосредственно перед заключением сделки о продаже. Например, справка об отсутствии долгов по квартплате действительна 30 дней, а выписка из домовой книги – 14.

Поиск клиентов

Несмотря на то, что успеху в продаже в значительной мере способствует цена квартиры, которая должна быть адекватна рыночной, не стоит забывать и о побочных факторах. Одним из них является поиск покупателей.

Найти потенциального покупателя на квартиру сейчас довольно легко. Уже не требуется расклеивать объявления на уличных досках объявлений или размещать рекламу в газетах. В настоящее время основным способом поиска покупателя является размещение объявления на специализированном сайте по продаже недвижимости.

В отличие от газетного объявления, продавец квартиры имеет возможность дополнить свой текст о продаже цветными фотографиями жилых комнат, кухни и ванной. Можно даже разместить фото вида из окон, а также схематический план квартиры. От того, сумеете ли вы своими фотографиями и описанием заинтересовать людей, зависит число обратившихся покупателей.

Не стоит забывать, что многие сайты, размещающие бесплатные объявления о продаже недвижимости, за определенную плату позволяют закреплять их на верхних позициях страницы или выделять иным способом. Это позволит увеличить аудиторию вашего объявления.

Стоит ли писать рядом с ценой квартиры о допустимости торга – решать самому продавцу. Многие владельцы квартир, заинтересованные в их скорейшей продаже, упрощают проблему, устанавливая более выгодную цену.

Подготовка к осмотру покупателем

Не зная, как правильно подготовить продажу объекта недвижимости, некоторые продавцы совершают ошибки, негативно влияющие на первое впечатление. Многие покупатели после этого теряют интерес к квартире, хотя потенциально они могли бы быть заинтересованы в его приобретении.

Конечно, основные характеристики квартиры (площадь, количество комнат, этаж расположения) не изменить, однако продавцу помещения по силам улучшить товарный вид продаваемого объекта, невзирая на его характеристики. Для этого следует выполнить следующие действия.

1. Тщательно убрать подъезд, лестницу (лифт) и места общего пользования: помыть пол, убрать окурки и мусор, закрасить надписи на стенах, поштукатурить бросающиеся в глаза дефекты.
2. Помыть и пропылесосить пол в квартире, вымыть окна, вытереть пыль.
3. Старую непривлекательную мебель перед продажей лучше вывезти из квартиры. Такие предметы интерьера создадут у покупателей неприятное впечатление о квартире в целом.
4. При наличии изъянов в помещении (трещин на потолке, выбоин в стене, скрипящих дверей) их нужно обязательно устранить.

Кроме перечисленных условий, продавцу важно позаботиться и о собственной безопасности. Гражданам настоятельно не рекомендуется приглашать покупателей для осмотра квартиры, будучи при этом в одиночестве. Возможно, что перед вами находится совсем не покупатель, а квартирный вор или грабитель.

Заключение предварительного договора

[pdfview width=”670px” height=”600px”]https://yurist-konsult.ru/wp-content/uploads/2017/07/predvaritelnui_dogovor-1.doc[/pdfview]

Скачать Предварительный договор (.DOC)

Если покупатель и продавец пришли к согласию относительно стоимости помещения и условий его продажи, необходимо закрепить соглашение заключением предварительного договора, т.е. передать задаток за квартиру. Передача продавцу покупателем задатка (обычно 3-5% от оговоренной цены квартиры) позволяет гарантировать возмещение ущерба в связи с возможным отказом от покупки. Ведь в этом случае задаток покупателю не возвращается. Если же продавец откажется от сделки, то он обязан будет не только вернуть задаток, но и выплатить некоторую компенсацию за отказ. Обычно в подобных случаях задаток возмещается в двойном размере.

Для того чтобы заключение предварительного договора о продаже недвижимости имело юридическую силу, он должен быть подписан у нотариуса. В текст документа, кроме оговоренной цены квартиры, стороны могут включать также и дополнительные условия, к примеру, окончательную дату, до которой покупатель должен собрать всю сумму.

Выписка из квартиры

Вопрос относительно того, когда именно из продаваемой квартиры должен выписываться продавец и члены его семьи, решается просто. Эту процедуру можно начинать сразу после получения задатка. Выписка из приватизированной квартиры, в отличие от муниципального жилья, не представляет никакой опасности потери права собственности на неё, поскольку основополагающим документом здесь является не ордер, а договор продажи недвижимости.

Если сделка сорвётся или продавец решит снять свой объект с продажи по иной причине, то повторная регистрация в квартире не будет иметь какой-либо сложности.

Встреча с покупателем у нотариуса

В настоящее время обращение к нотариусу при продаже помещения необходимо лишь в следующих случаях:

• при передаче задатка продавцу покупателем, а также для подписания предварительного договора о продаже;
• для выдачи генеральной доверенности на продажу;
• для удостоверения согласия на продажу супруги продавца.

Нотариальное заверение для основного правоустанавливающего документа, купчей или договора о продаже, не требуется. Личности продавца и покупателя квартиры удостоверяются уполномоченным государственным служащим Росреестра во время подписания сделки.

[pdfview width=”670px” height=”600px”]https://yurist-konsult.ru/wp-content/uploads/2017/07/Договор-купли-продажи-квартиры.doc[/pdfview]

Скачать договор купли-продажи квартиры (.DOC)

Нюансы передачи денег

Передача денег при продаже недвижимости – очень важный вопрос. Учитывая, что речь идёт о значительной сумме, рекомендуется избегать приёма наличных из рук в руки, пусть даже через нотариуса или в помещении банка. Подобные опасения связаны с риском ограбления. Причем грабители могут напасть на продавца с деньгами отнюдь не в банке или у нотариуса, а уже после сделки, подрезав и остановив автомобиль прямо на дороге. Кроме того, не стоит исключать вероятность открытого проникновения в жилое помещение. Наличие в квартире нескольких миллионов рублей, полученных от продажи недвижимости, – лакомая добыча для многих преступников.

Наиболее надёжный способ передачи денег после продажи жилья – их перечисление на банковский счет продавца. Для этого в договор о продаже включается пункт, где указывается номер счета и дата, до которой полная сумма должна быть перечислена на счет продавца. Как правило, на это отводится три рабочих дня с момента подписания купчей. Если деньги не будут перечислены в срок, процедура покупки и регистрации права собственности на квартиру признаётся недействительной.

В случае если владелец квартиры всё же заинтересован в получении наличных, то обезопасить себя от неприятностей можно, получив деньги от покупателя в банковском учреждении в присутствии нотариуса, с одновременны внесением всей суммы на свой депозит. Это избавит продавца от необходимости выходить на улицу с миллионами в сумке, что является лучшей гарантией безопасности.

Типичные ошибки при самостоятельной продаже квартиры

Среди наиболее распространённых ошибок при продаже недвижимости стоит выделить следующие.

1. Неправильная оценка квартиры в большую или меньшую сторону. Необоснованно завышенная цена вряд ли поможет найти покупателя, а заниженная стоимость станет причиной недополученной прибыли.
2. Продавец не провел необходимую подготовку помещения к продаже.
3. Продавец помещения не готов к уступкам в цене. Небольшая скидка в 2-5% от цены квартиры позволит намного быстрее её продать. Если вы заинтересованы в скорейшей продаже, будьте готовы к компромиссу.
4. Документы неправильно оформлены. Неверное оформление, ошибки или исправления потребуют повторного обращения в БТИ или иное учреждение. Соответственно, продавец теряет время, а сделка с продажей может попросту сорваться.

Отказ от услуг посредника при продаже жилой недвижимости не всегда себя оправдывает. Однако если следовать всем рекомендациям, то продавец сможет не только полностью обезопасить проведение сделки по продаже, но и существенно сэкономить на услугах риэлтора.

Как быстро продать квартиру без риэлтора: Видео