Продать жилье в России в сложившихся социально-экономических условиях довольно сложно. Сделка по отчуждению недвижимости сегодня строго контролируется властями. На процедуру влияет много различных факторов и обстоятельств. Отрицательным моментом при заключении сделки купли-продажи является наличие зарегистрированных на жилплощади несовершеннолетних граждан РФ. В такой ситуации продавцу потребуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства, которое получить не всегда легко и просто.
Законодательство тщательно охраняется интересы детей, а для их защиты в стране действуют специальные государственные органы и структуры. Задаваясь вопросом, можно ли продать квартиру, где живут несовершеннолетние дети, нужно помнить, что правоотношения в представленной отрасли регулируются нормами Конституции, основами Гражданского, Семейного и Жилищного кодекса, законом о приватизации жилья, ФЗ об опеке, а также другими не только федеральными, но и местными законодательными актами.
По общепринятым нормам видно, что несовершеннолетний ребенок рассматривается государством, как полноправный член общества, но до достижения им определенного возраста его полномочия ограничены, а реализацией прав должны заниматься родители, официальные представители или органы опеки. Основной задачей, которую ставят перед собой попечительные структуры, является защита материальных и неимущественных прав детей. Любые изменения в правовом положении недвижимости, если собственник жилья — ребенок, подлежат согласованию с органами опеки. В противном случае сделка не будет иметь юридической силы или легко будет оспорена в судебном порядке.
Как получить согласие органов опеки
Те, кто интересуется, как продать квартиру, если в ней проживает маленький ребенок, должны внимательно изучить существующие законодательные критерии и правила. Многие путают понятия «несовершеннолетний» и «недееспособный», хотя на практике они имеют разное юридическое значение. Несовершеннолетними называют россиян в возрасте до 18 лет. Отсутствие дееспособности есть только до достижения ребенком 14 лет, затем он получает национальный паспорт и может частично распоряжаться своими правами.
Если продажа жилья планируется раньше, чем малолетний собственник сможет иметь право голоса, потребуется подать заявление в опеку с целью получения от них разрешения на сделку. Чтобы исключить отказ и не допустить ошибок, перед организацией процедуры надо разработать для себя индивидуальный алгоритм действий. Придерживаясь инструкций, получение согласия от опекунского органа не займет много времени. Перед тем как идти в органы опеки с заявкой, надо получить справку о составе семьи или выписку из домовой книги.
Выдают их сотрудники паспортного стола, а это значит, что соискателю надо обратиться в одно из управлений ГУВМ МВД. Сюда потребуется принести паспорт, свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о праве собственности на объект и домовую книгу. Получив нужную справку, можно приступать к следующему пункту плана — обращению в органы опеки. Сюда явиться обязаны оба родителя, даже если они в разводе или не состояли в браке. Взять ребенка потребуется, если ему больше 14 лет. Опекунскому совету должен быть предоставлен комплект документов, в который входят всевозможные справки и выписки.
На проверку бумаг и факта ущемления прав ребенка отводится 14 дней. Затем уполномоченные лица должны предоставить согласие на продажу квартиры с несовершеннолетними детьми или отказать в осуществлении сделки. Если отказ будет необоснованным, нужно попытаться отстоять свои интересы в судебном порядке. Иногда люди думают, что получать согласие надо только в том случае, когда смена жилья приводит к ухудшению условий проживания. На самом деле это не так, согласовывать продажу надо всегда.
Возможные риски и сложности
Несмотря на очевидные трудности и сложности, продать квартиру с несовершеннолетним вполне возможно. Процедура будет отличаться подходом к оформлению в зависимости от обстоятельств и деталей ситуации. Существует несколько вариантов развития событий, при которых:
- ребенок участвовал в приватизации имущества, в результате чего стал собственником;
- несовершеннолетний получил право собственности на основании купли-продажи недвижимости, сделки дарения или мены;
- право владения имуществом малыш получил по наследству или завещанию;
- дети зарегистрированы на жилплощади, но не имеют собственнических прав на приватизируемый объект.
В первых трех случаях согласие органов опеки при продаже жилого помещения будет необходимо. Четвертая ситуация не нуждается в согласовании со службой, осуществляющей защиту прав несовершеннолетних. Но здесь есть свои ограничения. Покупатель хочет быть уверенным, что проданный объект не имеет обременений в виде залогов, неуплаченных счетов или прописанных детей, поэтому заранее всех жильцов придется выписать. Ребенка нельзя выписывать в никуда. Закон гласит, что снимая малыша с регистрационного учета по одному адресу, соискатель должен прописать его по другому. Прописка детей возможна по месту регистрации одного из родителей, что требует предварительной подготовки.
Еще новое жилое пространство должно отвечать санитарно-гигиеническим нормам и другим критериям, выдвигаемым к жилью, где находится ребенок. Если эксплуатационные характеристики имущества ниже установленных стандартов, в выписке ребенка будет отказано.
Стоит отметить, что продажа квартир с несовершеннолетним собственником всегда сопряжена с покупкой нового жилья. Однако закон в представленной сфере неоднозначен, и иногда можно реализовать недвижимое имущество, не имея взамен другого. Такое возможно, если семья переезжает в другой город, выезжает за рубеж или подписала ДДУ, т. е. ждет завершения строительства новостройки и ее сдачи в эксплуатацию. В любых отступлениях от существующих стандартов должна прослеживаться одна важная черта — все действия обязаны осуществляться во благо ребенка.
Перечень необходимых бумаг
Если вас интересует, может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего собственника, то ответ будет положительным, процедуру нельзя будет назвать простой. Самым первым документом, который покупатель проверит у такого продавца недвижимости, станет согласие на сделку от органов опеки. Получить разрешение можно, если вовремя и на законных основаниях подать в опекунский совет исчерпывающий комплект документов, а именно:
- удостоверения личности граждан (для родителей — паспорта, для детей — свидетельство о рождении);
- заявление от родителей (если ребенку больше 14 лет, он также пишет заявку), образец которого доступен на нашем сайте;
- справка из паспортного стола;
- свидетельство о праве собственности;
- правоустанавливающие документы;
- техническая документация на проданный и покупаемый объект недвижимости, справка из БТИ;
- кадастровый паспорт;
- справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Получив согласие от органов опеки, приватизированный объект недвижимости будет продан. Чтобы заключить сделку купли-продажи, потребуется составить грамотный договор, предусмотреть в нем все возможные риски и обязательства сторон. Договор подлежит нотариальному заверению, а затем регистрации в палате кадастра и картографии. В каждой инстанции потребуется собирать свой перечень документов, но копия согласия на сделку от органов опеки входит в каждый из них.
Продаваемый объект будет полностью отчужденным, после того, как продавец и покупатель обратятся в Росреестр для регистрации перехода прав собственности. Для этого они подают заявление, рассмотрение которого займет две недели. Затем данные будут внесены в ЕГРП, новый владелец получит свидетельство о праве собственности, а продавец — справку о завершении сделки.
Порядок выписки ребенка из квартиры
Если вы решили, что квартира будет продаваться, и занялись сбором и подготовкой документов, нужно заранее позаботиться о выписки ребенка с жилплощади. Для этого следует прийти в отделение ГУВМ МВД по месту проживания, и заполнить бланк стандартной формы, который выдаст сотрудник учреждения. Еще представителю несовершеннолетнего гражданина — родителю или опекуну предстоит заполнить лист убытия. Через неделю регистрация будет аннулирована, и граждане смогут подавать бумаги на прописку по другому адресу.
Мочь продать квартиру, которую когда-то решено было приватизировать вместе с детьми — еще не все, важно сделать это грамотно и законно. К сожалению, шансы попасть на удочку мошенников довольно высоки, поэтому крайне важно все тщательно проверять и уточнять. Основной риск покупателя — это возможность купить жилье с прописанным чужим ребенком, выписать которого по закону он не имеет права, и даже судебное разбирательство здесь не поможет. Именно поэтому, соглашаясь на сделку, нужно придерживаться нескольких простых советов:
- заранее поинтересуйтесь, есть ли у продавца дети;
- обратитесь в опекунский орган и выясните статус семьи несовершеннолетнего, с неблагополучными гражданами лучше не заключать договоров;
- выясните, являются ли дети совладельцами жилья, для этого достаточно запросить справку из Единого государственного реестра прав;
- обратите внимание на подлинность печатей и подписей на документах, в частности разрешении органов опеки и попечительства;
- не соглашайтесь на сделку, если продавец обещает устранить все неточности и получить недостающие документы позже;
- уточните, не лишены ли родители прав на ребенка, если за несовершеннолетним закреплен опекун, выступать от имени несовершеннолетнего будет право только у него.
Помните, что закон всегда на стороне несовершеннолетних. И если уполномоченные органы или инстанции решат, что сделка каким-то образом ущемляет права ребенка, суд сразу же признает сделку недействительной. А это значит, что новый владелец будет обязан вернуть имущество законному собственнику.
(30 оценок, в среднем: 4,90 из 5)
Загрузка...