Как проверить чистоту документов при покупке квартиры

Приобретение квартиры – чрезвычайно важное и ответственное дело. Это объясняется не только тем, что выбор жилья определяет место проживания человека как минимум на несколько лет вперед, но также высокой стоимостью объекта недвижимости. А значит, покупатель будет обязан проверить юридическую чистоту сделки задолго до подписания купчей.

Проверить квартиру на чистоту при покупке можно с помощью юристов, риелторов или самостоятельно. В зависимости от того, каким именно способом вы собираетесь приобрести недвижимость, зависит и то, нужно ли вам привлекать для этого специалистов. В большинстве случаев проверить документы на квартиру можно самому. Требуется лишь следовать нашим рекомендациям.

Советы по выбору квартиры

Выбирая подходящую квартиру, гражданам следует понимать, что отсутствие проблем с её юридическим статусом заметно облегчает переоформление права собственности и минимизирует риск признания сделки недействительной в будущем. Неоправданно низкая стоимость квартиры или желание владельца поскорее её продать, невзирая на цену, уже само по себе должно вызывать подозрение. Но если вы тщательно проверили все необходимые документы, от покупки отказываться не стоит.

Если вы желаете проверить правовую чистоту недвижимости, то не стоит полностью полагаться на искренность слов продавца. Даже если отбросить вероятность того, что вы имеете дело с мошенником, покупка жилья с обременением, долгами или иными нюансами, о которых собственник предпочел умолчать, отнимет у вас много нервов, времени и денег.

Наилучший способ выбирать квартиру – обратиться в агентство. Опытный риелтор, заинтересованный в получении комиссионных, поможет быстро подобрать подходящий вашим запросам объект. При этом специалист без лишнего труда сможет проверить наличие тех или иных проблем в правовом статусе помещения.

Если вы не желаете переплачивать посредникам, то выбрать и проверить квартиру можно и без привлечения агентства. В этом помогут специализированные интернет-ресурсы, размещающие объявления о продаже недвижимости, а также сайты ведущих строительных компаний, которые работают в вашем городе (если вас интересует покупка жилья в новостройке).

Характеристики объекта (район, количество комнат, этаж, площадь, наличие детского сада и школы поблизости, транспортное сообщение) вы должны определить для себя самостоятельно. Если речь идёт о покупке квартиры в большом городе, то проверить все преимущества микрорайона, в котором она расположена, можно с помощью онлайн-карты или при личном посещении.

Порядок проверки

Перед тем как начинать подготовку документов для оформления сделки, потенциальному покупателю квартиры следует выяснить и проверить следующие детали:

• количество граждан, имеющих в ней постоянную и временную регистрацию;
• причину отсутствия жильцов, имеющих прописку, но фактически не проживающих в квартире (например, служба в армии, отбывание срока заключения, учеба в ВУЗе в другом городе);
• наличие несовершеннолетних жильцов;
• наличие обременений на квартиру;
• проводились ли ранее в квартире перепланировки (если да, то нужно проверить соответствие фактического метража каждого из помещений с площадью, указанной в техпаспорте);
• является ли дом аварийным или ветхим, подлежит ли он сносу согласно генплану развития города (также следует проверить, в каком году планируется капремонт);
• наличие задолженности за услуги ЖКХ, телефон, интернет.

Если с вышеперечисленным списком всё в порядке, на следующем этапе нужно проверить документацию. Учтите, что наличие в квартире прописанных в ней детей усложняет процедуру покупки жилья. Это объясняется тем, что снятие несовершеннолетних с регистрации может происходить лишь одновременно с их постановкой на регистрационный учет по новому адресу проживания. Выясните заранее, как хозяин квартиры собирается решать этот вопрос.

Наличие документов у продавца

Получить необходимые сведения о квартире потенциальный покупатель может самостоятельно или через её владельца. В настоящее время значительная часть документов об объектах недвижимости доступна на сайте Росреестра. Однако правом запросить расширенную выписку из домовой книги обладает лишь собственник помещения или другие зарегистрированные в нём лица.

В перечень документов, которые обязан предоставить продавец квартиры, входит:

• свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРП);
• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, приватизации, документ о праве на наследство);
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт.

Все указанные документы нужно проверить в оригиналах. Это, прежде всего, касается наличия на бланках отчетливых штампов, подписей, отсутствия подчисток или исправлений. Также попросите у продавца ксерокопии этих документов, что позволит вам проверить их более внимательно, обратившись в БТИ и местную администрацию.

Кто может быть продавцом

Чтобы проверить чистоту объекта недвижимости, вам придётся также проверить и его владельца. Не стесняйтесь узнать у собственника квартиры состояние его здоровья. Разумеется, речь идёт не о физическом самочувствии, а о психической дееспособности заключать сделки. Попросите продавца предоставить справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере, а также на учете у нарколога. В противном случае вполне может оказаться, что сделка купли-продажи через несколько месяцев будет отменена ввиду недееспособности продавца.

Обязательно нужно проверить паспорт собственника квартиры, соответствие указанных в нём данных (Ф.И.О., дата рождения) сведениям в выписке ЕГРП. Если квартира находится в долевой собственности, проверить нужно будет также и паспорта других совладельцев. Это же касается удостоверения личности супруга продавца, который не указан в документах как совладелец, но его согласие на продажу обязательно.

Если квартира продаётся по генеральной доверенности, желательно познакомиться с реальным владельцем помещения. Даже если сделка чистая во всех отношениях, перестраховаться не помешает. Если же владелец квартиры по каким-либо причинам вам не доступен, посетите нотариальную контору, где была выдана доверенность.

Проверка прописанных в квартире лиц

Необходимость проверить документы на квартиру вполне понятна. Однако не менее важно также обеспечить безопасность сделки от претензий других лиц. Ими могут являться дети, бывшая или нынешняя супруга, прежний владелец, а также другие члены семьи, которые прописаны в квартире. Если собственник квартиры женат или замужем, покупателю нужно проверить:

• паспорт супруга;
• письменное согласие супруга на продажу квартиры;
• свидетельство о браке.

Если продавец отказывается предоставлять письменное согласие супруга, мотивируя это тем, что жильё было приобретено им до заключения брака, а значит, в данный момент является его единоличной собственностью, необходимо проверить соответствие заявленного правового статуса недвижимости сведениям, указанным в выписке из домовой книги. Кроме того, настоятельно рекомендуется узнать точку зрения супруги продавца.

Ещё более важно проверить правомочность совершения сделки, если продавцом квартиры выступает опекун или усыновитель несовершенного собственника. Опекун может совершать отчуждение квартиры, частично или полностью принадлежащей ребёнку, только на основании решения об опеке. Усыновитель – исключительно по решению суда.

Во избежание проблем обязательно посетите местный орган опеки и попечительства. Там наверняка в курсе текущей ситуации с квартирой и статусом её несовершеннолетнего владельца.

Проверить наличие в квартире временно выписанных лиц, которые фактически в ней не проживают, также можно в выписке. К числу таких граждан могут относиться:

• отбывающие срок лишения свободы;
• находящиеся на срочной военной службе;
• пожилые члены семьи, находящиеся в социальном учреждении;
• несовершеннолетние, находящиеся в учебно-воспитательном учреждении закрытого типа (спецшколе, колонии);
• недееспособные члены семьи, находящиеся на лечении в психиатрической клинике.

Учтите, что если вы не сможете проверить наличие временно выписанных жильцов, то впоследствии вас могут ожидать серьёзные проблемы, поскольку эти граждане или их представители наверняка попытаются признать сделку купли-продажи квартиры недействительной в судебном порядке.

Наличие судебных споров по помещению

При наличии разногласий между покупателей и продавцом либо гражданами, желающими оспорить правомочность заключенного договора о продаже квартиры, они могут быть рассмотрены в районном суде общей юрисдикции по месту нахождения объекта недвижимости.

Если квартира досталась продавцу по наследству, но существуют подозрения, что на долю в этом наследстве имеются другие претенденты, проверить их наличие можно, обратившись в местную нотариальную контору.

Обременение или арест недвижимости

Проверить существование наложенного на квартиру ареста податель иска может узнать, обратившись:

• в территориальную службу судебных приставов;
• с письменным заявлением на имя председателя суда;
• в интернет-сервис Росреестра.

Другие обременения в виде ипотеки, банковского залога или запрета на отчуждение в связи с наличием малолетних наследников можно проверить по расширенной кадастровой выписке. Запрос на её получение можно сделать на сайте Росрееста или в ближайшем многофункциональном центре.

Проверка задолженностей по ЖКХ

Наличие крупной задолженности за услуги ЖКХ не является слишком серьёзной проблемой, если только управляющая компания или коммунальное предприятие не подали судебный иск о взыскании долгов. Решить проблему с существованием долга можно очень просто: обязать продавца квартиры погасить задолженность до подписания договора купли-продажи или погасить её самостоятельно, списав эту сумму из общей стоимости объекта.

Так или иначе, если хозяин квартиры не предоставил вам квитанции по оплате коммунальных счетов, следует проверить баланс по каждому счету, позвонив или обратившись лично в управляющую компанию или ЖЭК. Также следует проверить наличие задолженности за телефон и интернет.

Узнать законность перепланировки в БТИ

Перепланировка делается далеко не в каждой квартире, однако покупателю будет целесообразным проверить соответствие техпаспорта БТИ с реальной планировкой помещений в приобретаемом объекте недвижимости. Проверить площадь и техническое назначение следует также и в том случае, если хозяин квартиры сам сообщил покупателю о том, что в ней несколько лет назад делался ремонт с переносом перегородок и внутренних инженерных коммуникаций. Даже при наличии разрешения на перепланировку, владелец помещения вполне мог выполнить её не в точном соответствии документации.

Объясняется это тем, что некоторые виды перепланировок незаконны. Например, нельзя изменять местоположение санузла, самовольно создавать арки или ниши в несущих стенах. Соответственно, такая перепланировка создаст проблемы при последующей продаже помещения или передаче его в качестве банковского залога. Кроме того, владельцу помещения придётся выплатить немалый штраф или даже вернуть всё в прежний вид по решению суда. И если вы перед покупкой не проверили техпаспорт объекта, все эти проблемы лягут на ваши плечи.

Чтобы иметь полную гарантию соответствия выполненной перепланировки утвержденной проектной документации, лучше всего вызвать сотрудника БТИ, который сможет проверить фактическое состояние квартиры в течение одного-двух часов. Заказать такую услугу можно, официально обратившись в это учреждение.

Проверка дома на аварийность

Если внешний вид дома, в котором расположена приглянувшаяся вам квартира, вызывает обоснованные подозрения в аварийности или ветхости, лучше заранее проверить, входит ли это здание в перечень жилья, непригодного для проживания. Узнать эту информацию можно, обратившись в местное управление архитектуры и градостроительства.

Кроме того, полезно будет проверить, на какой год запланирован капремонт дома. Иначе вы рискуете спустя год-два быть выселенным из неё на несколько месяцев. Получить сведения о планируемом капитальном ремонте дома можно в управляющей компании или в районной администрации.

Советы по покупке жилья в новостройке

Учитывая, что популярность квартир в новостройках заметно опережает любое другое жильё, потенциальным покупателям лучше узнать, как проверить правовую чистоту недвижимости, которая ещё не сдана в эксплуатацию.

Если вы приобрели квартиру на стадии рытья котлована, здесь существует определенный риск. Разумеется, если строительство завершится успешно и без проблем (как это и происходит в большинстве случаев), то такая инвестиция вам принесет немалую прибыль. Ведь стоимость квартир в многоквартирных домах, ввод в строй которых планируется через год-полтора, заметно дешевле, чем готового жилья. Однако не стоит забывать, что строительная компания за это время может обанкротиться или же против неё может быть подан многомиллионный иск, связанный с каким-либо другим объектом.

Вы никак не сможете защитить свои инвестиции, если застройщик разорится до того, как дом будет введён в эксплуатацию. Однако в ваших силах минимизировать другие возможные угрозы. В частности, вы можете проверить соответствие разрешительной документации, выданной архитектурно-градостроительным управлением города, техническому плану строительства здания.

Проверить техплан нужно для того, чтобы исключить риск нарушений со стороны застройщика. Случаи, когда в разрешительной документации план дома имеет 7 этажей, а в реальности возводят целых двенадцать, происходят регулярно. Как следствие, город отказывается брать на баланс жилой дом, а жильцы не имеют возможности прописаться в купленных квартирах.

Важно также проверить историю хозяйственной деятельности застройщика, имелись ли ранее у него проблемы со сданными в эксплуатацию объектами. Обычно такие сведения можно проверить на специализированных форумах и в поисковых системах.

Видео: проверка квартиры перед покупкой