Выкуп земельных участков — это юридическая процедура, в результате которой арендатор становится полноправным собственником земли и может свободно ею распоряжаться. Впоследствии это даёт возможность совершить отчуждение участка (продать, передать по завещанию, подарить) или же сдать в аренду.
Особенности выкупа
Выкупив землю, находящуюся в аренде или пользовании, гражданин совершает весьма выгодную сделку. Ведь согласно закону, стоимость земли (в зависимости от её формы собственности и юридического статуса арендатора) при выкупе оценивается не по рыночной, а по кадастровой цене. Более того, в ряде случаев покупатель может заплатить только 60% от её оценочной стоимости или даже менее этого.
Вместе с тем, выкуп земельного участка из аренды в собственность имеет ряд особенностей, которые, для избегания возможных проблем, лучше знать заранее. Что следует учесть перед выкупом? Прежде всего, эта процедура касается лишь тех земель, которые находятся в собственности города (района) или в перечне федерального имущества. Если арендованная земля уже принадлежит другому лицу — её выкуп, разумеется, невозможен.
Выкупить участок также будет нельзя, если по Генплану развития города он предназначается для строительства автотрассы, общественно значимого объекта или для иных нужд муниципального образования. Если речь идёт о выкупе арендованной сельскохозяйственной земли — такие участки, в отличие от территорий, переданных под индивидуальное жилое строительство, выкупаются по кадастровой стоимости.
Учитывая, что кадастровая цена может быть практически равной рыночной стоимости, может возникнуть ситуация, когда выкуп будет являться экономически нецелесообразным. Однако при этом нужно принять во внимание и другой момент: выкупная операция может быть осуществлена с рассрочкой платежей, а сам выкупленный участок может в будущем быть использован в качестве банковского залога. Земля — это всегда ликвидный и ценный актив.
Как приобрести арендуемый участок путём выкупа
В соответствии со ст. 624 ГК РФ, если в тексте об аренде муниципальной собственности не имеется условий о возможности его выкупа, следует заключить с администрацией города (района) дополнительное соглашение, а также внести авансовый платеж. Нужно учесть, что заявление о выкупе земельного участка должно быть подано до окончания срока аренды. В противном случае существует значительный риск того, что землю придётся выкупать уже на открытых торгах, что, соответственно, обойдётся значительно дороже.
Если же между арендатором и органом местной власти в лице управления земельных ресурсов уже заключен договор о покупке участка, теперь следует позаботиться о проведении оценки его стоимости. Для этого привлекается лицензированный оценщик, который по ряду параметров определяет ориентировочную рыночную стоимость территории.
Затем проводится сравнение рыночной цены с кадастровой стоимостью. Это делается для определения экономической целесообразности совершения планируемой сделки. Подготовка кадастровой документации при этом обычно не требуется, поскольку кадастровый паспорт и межевой план уже наверняка были оформлены и зарегистрированы при заключении договора аренды. Если же с момента составления кадастрового паспорта прошло более 5 лет, арендатору следует заказать его обновление, обратившись в одну из геодезических фирм, специализирующихся на подобной услуге.
После проведения оценки подписывается договор купли-продажи. Эта операция требует нотариального заверения. Окончательным этапом в процедуре выкупа участка из муниципальной собственности является регистрация договора в Росреестре с последующим получением свидетельства о праве собственности.
Какие документы необходимы для покупки земли у государства
Многие граждане, не зная, как выкупить землю у государства, совершают распространенную ошибку, оттягивая перевод в частную собственность участка, находящегося в аренде. Тем самым они продолжают платить ренту за пользование территорией и упускают очевидную выгоду — ведь в большинстве случаев продажа выкупленной земли по рыночной цене с лихвой возмещает все затраченные средства и к тому же приносит немалую прибыль.
Выкуп земли из муниципальной собственности невозможен без предоставления целого перечня необходимых документов. Это касается не только этапа заключения договора купли-продажи, но и последующей его регистрации в местном управлении Росреестра. Список документов выглядит следующим образом:
- договор аренды земельного участка с правом выкупа;
- заявление о выкупе земли у администрации населенного пункта;
- соглашение о купле-продаже;
- паспорт арендатора;
- кадастровый паспорт;
- квитанция об уплате госпошлины;
- документ об оценочной стоимости.
При наличии всех вышеперечисленных документов участок, находящийся в аренде или бессрочном пользовании, можно будет выкупить из муниципальной собственности в течение 20 дней. Это предельный срок рассмотрения поданных документов специалистами Росреестра. Окончанием процедуры является выдача свидетельства о праве собственности.
Сколько стоит процедура выкупа земли
Законодательно утвержден алгоритм определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной или федеральной собственности. Это позволяет лицу, решившему арендовать территорию земельного участка с последующим выкупом, заранее выяснить, выгодна ли ему будет такая процедура.
Что может повлиять на окончательную стоимость выкупной операции? Одним из определяющих факторов является кадастровая оценка. Однако кроме этого, на цену при купле-продаже влияют условия, согласно которым заключалась аренда земельного участка, наличие на нём приватизированных жилых или хозяйственных строений, а также назначение использования.
Согласно постановлению Правительства России от 26 марта 2015 года, стоимость выкупа земли, находящейся в федеральной собственности, составляет 60% от её кадастровой цены. Однако эта норма действует лишь в том случае, если имеет место пользование или аренда земли под ИЖС, садоводство, строительство гаражей или ведения подсобного хозяйства. При этом цена является одинаковой как для физических, так и для юридических лиц.
Наиболее привлекательная цена участка — в размере 2,5% от кадастровой, может быть использована некоммерческими организациями, созданными гражданами. Стоимость выкупа земли, которая продолжает находиться не в государственной, а в муниципальной собственности, определяется постановлением местного органа власти. В соответствии с этим, выкупная цена за гектар может различаться не только в зависимости от каждого субъекта РФ, но также и от местоположения, улицы или других факторов (наличие подъездных путей на автотрассу, доступ к городским коммуникациям, инвестиционная привлекательность и т. д.).
Загрузка...