Продажа земельных участков через аукцион

С 2015 года в отечественном законодательстве действует норма, согласно которой продажа земли в частные руки должна осуществляться через аукцион земельных участков. Исключение — передача земли в аренду для строительства индивидуального жилого дома определенным категориям граждан, имеющим льготы. Земельный участок можно получить, участвуя в одной из федеральных целевых программ: «Молодой семье — доступное жилье», «Дальневосточный гектар» и ряду других.

Требования к проведению аукциона

Земельные аукционы проводятся далеко не во всех случаях. Торги не объявляются, если для муниципального образования представляет гораздо больший интерес реализация крупного инфраструктурного проекта, отвечающего программе развития всего поселения или микрорайона. В этом случае после окончания строительства объекта владелец имеет право выкупить землю под зданием по цене от 3 до 15% от ее кадастровой стоимости.

Процедура открытых торгов по реализации недвижимого имущества предполагает обязательное наличие нескольких претендентов на совершение такой покупки. Продажа земли требует также наличия присвоенного кадастрового номера и состояния участка на учете в ГКН. Таким образом, без завершения межевых работ и подготовки кадастровой документации земельный участок нельзя выставить на аукцион.

Открытые торги землей, находящейся на балансе муниципального образования, часто не предполагают ее автоматическую продажу победителю аукциона сразу после того, как будет оглашен его результат. Победивший участник получит лишь право заключить договор аренды сроком от 3 до 49 лет, в течение которых он будет иметь возможность выкупить землю под построенным им зданием по льготной цене.

Выигравший на торгах участник сможет впоследствии переуступить право аренды другому частному лицу, правда, только продав здание, возведенное на этом участке. В то же время если идет речь о реализации выморочного или иного имущества, находящегося на балансе городских властей, то участки могут сразу, без оформления арендного договора продаваться в частную собственность.

Администрация города или района, решив провести открытые торги, должна оповестить об их проведении на своем официальном сайте и в местных СМИ не позднее чем за 30 дней. В этой информации должны быть указаны:

• сведения о том, кто является организатором аукциона;
• дата и место, где будут проходить торги;
• адрес и площадь земельного участка;
• вид разрешенного использования;
• стартовая цена;
• дополнительные условия (в том числе сумма обязательного задатка и размер «шага»);
• порядок приема заявок и требования к участникам.

Если обстоятельства не позволяют продавцу провести аукцион согласно оглашенным ранее условиям (отсутствие заявок, снятие лота с торгов по решению суда и т.д.), информация об отмене или переносе аукциона должна быть объявлена участникам, а также на городском сайте и в СМИ не позднее чем за 3 дня до первоначально объявленной даты.

Процедура продажи земельного участка через аукцион

Как осуществляется аукцион по продаже земли? Многие задаются этим вопросом. Действующее российское законодательство не ограничивает участие физических или юридических лиц в земельных аукционах ни по месту регистрации, ни по какому-либо иному условию (статья 38.1 ЗК РФ). Вместе с тем претендент на участие в открытых торгах должен выполнить ряд требований. К ним относятся:

• предоставление всего пакета необходимых документов, подтверждающих личность, регистрацию (для юрлиц), наличие действующей строительной лицензии и др.;
• оплата задатка на участие в аукционе в указанном размере (обычно размер задатка не превышает 10% от начальной цены).

Законодательством ограничивается возможность участия в торгах тем гражданам, которым отказано в праве покупки собственности (полностью или частично недееспособным).

Подача заявки на участие в аукционе должна сопровождаться предоставлением квитанции об уплате задатка на банковский счет продавца в размере, указанном при объявлении торгов. Если же организатор аукциона отказывает претенденту на участие в нем по одной из вышеперечисленных причин, он обязан вернуть сумму ранее уплаченного задатка на счет, с которого производилась оплата.

Ведение аукциона должно соответствовать условиям, объявленным организатором. Торги начинаются со стартовой цены объекта при наличии в зале не менее двух зарегистрированных участников или их официальных представителей. Порядок проведения аукциона обязывает повышать цену по шагу, указанному в условиях торгов. Размер шага следует оглашать в рублях.

Если участники торгов — иностранные компании, закон не воспрещает параллельное информирование об эквиваленте текущей объявленной ставки в иностранной валюте. Аукцион завершается тогда, когда остальные участники не желают перебивать наивысшую ставку, трижды объявленную на тот момент.

В каких случаях торги признаются недействительными? Здесь одним из основных требований является наличие на аукционе не менее двух зарегистрированных участников. Также организатор имеет право снять лот с торгов, если никто так и не пожелал приобрести участок после троекратного объявления стартовой цены. В обоих случаях впоследствии продавец может объявить о проведении повторных торгов.

Несмотря на то что при наличии лишь одного зарегистрированного участника аукцион не проводится, согласно пункту 26 статьи 38.1 ЗК РФ у единственного претендента имеется право на покупку земли по стартовой цене. Продавец в лице органа местной власти обязан зарегистрировать договор купли-продажи с единственным участником не позднее чем через 10 дней после даты несостоявшегося аукциона.

Итоги аукциона

Объявление победителя торгов налагает на него определенные обязательства, невыполнение которых может стать причиной того, что итоги проведения аукциона по продаже земли будут признаны недействительными. В частности, лицо, предложившее наивысшую цену, обязано перечислить на расчетный счет продавца всю сумму, за исключением ранее внесенного задатка, не позднее трех суток. В противном случае результат торгов может быть аннулирован, а сам конкурс может быть перенесен на более поздний срок. Задаток покупателю при этом не возвращается.

Если же победитель оплатил всю требуемую сумму, торги признаются состоявшимися. Информация об их результатах публикуется на официальном сайте городской (районной) администрации.

Гражданин или юридическое лицо, предложившее наивысшую цену, после завершения аукциона получает протокол его проведения, в котором указывается кадастровый номер и адрес участка, ФИО (наименование юрлица) победившего участника, а также размер ежегодной арендной платы за землю и другие условия, предусмотренные конкурсом. Окончание торгов предполагает возврат проигравшим в полном объеме задатков, которые ими были уплачены перед подачей заявки на участие в конкурсе.