Процедура уточнения границ земельного участка

Уточнение границ земельного участка представляет собой сложную кадастровую работу, необходимую для освидетельствования права собственности на землю. Учитывая, что стоимость участка прямо пропорциональна его размеру, точное определение и описание границ позволяет не допустить необоснованного снижения цены объекта недвижимости.

Для чего еще нужно определение границ земельного участка? Приведем примерный перечень ситуаций, когда необходимо узнать границы своего землевладения с максимальной точностью:

• при наличии споров с соседями по поводу правильности установки забора или иных конфликтов;
• при выделении земли новому собственнику;
• при размежевании земли на несколько новых владений;
• если требуется восстановление границ земельного участка.

Захват части чужой территории, к сожалению, явление не редкое. Иногда собственник решает поставить забор на «ничейной» земле, а бывает, что и за счет соседа. При этом нарушение границ земельного участка может происходить как по прямому умыслу, так и в результате ошибки.

Стоит учесть, что земля не может быть «ничейной». Отсутствие построек не дает права использовать ее без разрешения. И даже если территория не имеет частного собственника, все равно такая земля — часть государственного или муниципального фонда. Следовательно, самовольно устанавливать межевые знаки недопустимо.

Также воспрещается проводить незаконное увеличение площади земельного участка, не имея разрешительных документов на подобные действия. Все это в конечном итоге выльется не только в дорогостоящие межевые работы, но в судебные иски.

Межевание при отсутствии забора

Часто собственник не понимает, как определить границы участка, если нет забора. Кажется, что определение границ участка — процедура, провести которую можно и самостоятельно: в документации землевладения имеется межевой план, где указаны все точки, имеющие привязку к местности или к расположению каких-либо построек. Однако это не совсем так. Действительно восстановить края участка можно по фактическому пользованию.

Если объект недвижимости имеет 10–30 соток земли, проблем не возникнет. Тем более, если речь идет о длительном сроке использования спорной территории, факт которого можно подтвердить. Кроме того, стоит принять во внимание, что каждый владелец отлично знает свой участок по границам. В случае утраты домовой книги всю кадастровую документацию легко можно восстановить, обратившись в Росреестр.

Совсем иная ситуация, если имеет место земельный спор или же границы земельного участка не установлены. Чтобы не доводить дело до суда, разрешить конфликт можно, пригласив кадастрового инженера, чтобы он выполнил межевание и вынос границ земельного участка на местности. Порядок действий выглядит следующим образом:

• из Росреестра заказывается выдача кадастровой выписки;
• проводится анализ имеющихся у собственника правоустанавливающих документов и иной документации;
• поворотные точки и схема расположения линий определяются по координатам;
• имея информацию о том, где расположены точки границ, проводится установка межевых знаков в натуре (допустимая погрешность — не более 10 см);
• подписывается акт согласования границ земельного участка с соседями;
• заказчику выдается бланк акта приема работ, образец заполнения которого предусматривает наличие подписей как собственника, так и кадастрового инженера.

Наиболее важный пункт списка — определение поворотных точек. Даже при конфликтной ситуации между соседями и отказа с их стороны подписывать акт согласования местоположения межевых знаков, координаты поворотных точек границ земельного участка позволят выиграть любой судебный процесс.

Если же спор по поводу расположения забора отсутствует, большую часть работы по межеванию на местности владелец может провести самостоятельно. Это касается не только установки межевых знаков в виде забора. Согласование границ земельного участка для последующей подачи в Росреестр входит в число подобных работ, но при условии, что в подготовленном акте согласования имеется графическая схема. В то же время без услуг геодезистов не обойтись, если нужно установление границ земельного участка, ранее не проходившего процедуру межевания.

Конфликты между соседями — решение проблем

Иногда землевладелец и его соседи могут столкнуться с некоторыми затруднениями, в частности с такой проблемой, как наложение границ земельного участка. И тогда потребуется срочно решить вопрос с границами земельного участка при уточнении. Поскольку здесь нарушаются интересы как минимум двух собственников, урегулирование конфликта может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке. Обращение в суд — наименее приемлемый вариант, учитывая длительность рассмотрения дела и высокую стоимость подобных процессов. Поэтому для владельцев обоих объектов недвижимости лучше всего выполнить уточнение границ земельного участка, заказав услуги геодезической фирмы.

Как узнать, кто виноват в наложении участков? Для решения этого вопроса используются компьютерные базы данных и графические схемы, благодаря которым специалист геодезической фирмы может сравнить план границ земельного участка каждого собственника. Кроме того, важную роль играет анализ правоустанавливающих документов. Это поможет определить последовательность действий с изменением величины территории.

Обычно именно план-схема межевания позволяет определить, где ошибка. После чего владельцу, который необоснованно захватил часть соседнего объекта в результате ошибки или умышленно, предлагается выполнить перераспределение границ во внесудебном порядке. Если же гражданин отказывается от такого варианта разрешения возникшего спора — перераспределяемый участок будет возвращен в законные границы согласно постановлению суда.

Установка границ земельного участка на местности в виде забора или межевых знаков — завершающая процедура. Во многих случаях можно обойтись без нее, особенно если речь идет о крупных сельскохозяйственных полях и других объектах, при уточнении границ которых стороны достигли компромисса, не требующего установки дополнительных обозначений в натуре.

Проведение землеустроительной экспертизы

Как и другие процедуры, выполнение которых происходит в соответствии с требованиями действующего законодательства, уточнение границ земельного участка, нуждается в неукоснительном соблюдении норм Земельного и Гражданского кодекса. Особенно это важно, когда стороны конфликта не могут достичь взаимопонимания по поводу того, где должны быть установлены межевые знаки. Как правило, в такой ситуации решающее слово остается за судом.

Если добровольное изменение границ земельного участка после обнаруженного несоответствия невозможно, в ходе рассмотрения дела в суде назначается землеустроительная экспертиза. Она проводится кадастровым инженером, имеющим государственную регистрацию. Целью экспертизы ранее учтенного земельного участка является не только поиск несоответствий в кадастровой документации каждого из спорных участков. Во время этой работы обязательно будет уточняться и сама причина, которая привела к конфликту.

Кроме анализа документов, экспертиза будет включать изучение план-схемы самой спорной территории, построек (жилых и хозяйственных зданий), а также иные примеры. Результаты землеустроительной экспертизы станут основой для вынесения судебного вердикта относительно будущей коррекции межевания.