Основные способы узнать кадастровую стоимость участка земли

По своей сути — это нормативная денежная оценка объекта недвижимости исходя из его площади, категории, местоположения и ряда других величин. Узнать эту оценку просто: сейчас существует определить стоимость земельного участка по кадастровому номеру или иным параметрам, даже без необходимости посещения местного управления Росреестра.

Важно знать, что кадастровая и рыночная стоимость земельного участка — разные понятия. Иногда обе эти оценки могут совпадать, однако учтите, что цена, определяемая на основе спроса и предложения, всегда более точная. Кроме того, на нее могут влиять различные параметры: площадь и расположение, спрос среди покупателей, валютный курс, экономика страны и даже сезонные колебания. Поэтому расчет кадастровой стоимости земельного участка не рекомендуется применять при купле-продаже. Существует немалый риск, что продавец может существенно прогадать, отдав свою собственность значительно дешевле ее реальной цены.

Когда нужна оценка

Исключительно на оценщиков, имеющих государственную лицензию, стоит полагаться в том, как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка. Такая услуга требуется:

• при обновлении устаревшего кадастрового паспорта (этот документ нужно делать заново каждые 5 лет);
• при формировании нового землевладения;
• при смене разрешенного использования или категории земли;
• если требуется изменить кадастровую стоимость в связи с тем, что есть все основания полагать, что она существенно отличается от реальной цены.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка? Исходя из требований, предъявляемых ЗК РФ, определение кадастровой стоимости земельных участков происходит исходя из анализа следующих факторов:

• размера территории;
• разрешения на вид использования;
• категории;
• расположения;
• конфигурации территории;
• наличия подъездных путей;
• наличия или отсутствия подведенных городских коммуникаций;
• средней рыночной цены 1-го гектара или сотки земли в данном регионе;
• удельной цены соседней недвижимости.

На расчетную цену могут также повлиять такие факторы, как наличие или отсутствие промышленных предприятий, зеленых насаждений и образовательных учреждений поблизости, состояние на рынке труда в местном муниципальном образовании и даже уровень преступности. Все это влияет на спрос среди потенциальных покупателей. Следовательно, подобные факторы также нужно учитывать при оценке.

В то же время действия собственника участка могут оказать влияние как на повышение, так и на снижение его расчетной цены. Уменьшение площади вследствие продажи части землевладения — лишь один из примеров. Подтопление части территории из-за отсутствия дренажа сделает невозможным не только строительство жилых или хозяйственных зданий, но и выращивание сельскохозяйственных культур. Безусловно, это повлияет на оценку.

Если недвижимость имеет сразу два или три разрешения на использование, определение кадастровой стоимости земель происходит по самому высокому показателю. Например, если территория имеет разрешение не только на использование под индивидуальное жилое строительство, но и для выпаса крупного рогатого скота, то здесь будет использоваться не расчет для пастбища, а параметр ИСЖ.

Как снизить кадастровую цену

В отличие от рыночной цены, в снижении которой должен быть заинтересован покупатель, но никак не продавец, низкая кадастровая оценка земли может быть в интересах, прежде всего, нынешнего собственника. Ведь именно она используется для назначения налога на землю. Учитывая, что размер налоговых платежей прямо пропорционально связан с величиной территории — изменение оценочной стоимости может существенно уменьшить расходы землевладельца и его семьи.

Определение кадастровой стоимости земельного участка не всегда бывает точным. Иначе она была бы практически одинакова с рыночной ценой. Кроме того, рассчитанный ранее параметр за 1–3 года может существенно измениться, что делает оплату земельного налога по старому расчету неоправданной экономически. Соответственно, собственник будет очень заинтересован в том, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка.

Не стоит сбрасывать со счетов и ошибочные действия, допущенные неопытным геодезистом. Поэтому перед тем, как начать оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, необходимо выяснить причину, приведшую к ее повышению.

Понадобится проверить норматив, на основании которого была выполнена оценка недвижимости. Вероятно, что показатель, по которому она определялась, был рассчитан неправильно. Еще одна широко распространенная ошибка — неверное определение разрешенного использования, когда в документации будут стоять необоснованные цифры.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка — процедура, требующая предоставления в Росреестр выявленных доказательств о наличии ошибок при определении. Кроме того, понадобится правильно оформить заявление. Если вы не знаете, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка, обращайтесь за помощью к адвокату или в геодезическую фирму. Если же уменьшение кадастровой стоимости земельного участка при обращении в Росреестр так и не произошло, помочь сможет лишь судебный иск.

Самостоятельное изменение кадастровой стоимости земельного участка вполне допустимо, но потребует немалых усилий. Если доказательства о неоправданном завышении оценки уже собраны, и вы готовы их предъявить в МФЦ, вам также придется подготовить:

• выписку ЕГРП или договор об аренде;
• удостоверение личности заявителя;
• кадастровый паспорт;
• документ с результатами независимой оценки, проведенной лицензированной геодезической фирмой.

Текст заявления следует писать в свободной форме, соблюдая традиционные правила обращения в государственные учреждения. После принятия вашего заявления определяющийся участок и предоставленные документы будут рассмотрены экспертами. Затем на протяжении месяца комиссия вынесет окончательное решение.

Подача заявления в комиссию при земельном управлении — это не единственный способ, как снизить кадастровую стоимость. В случае отклонения претензий собственника на уменьшение цены участка у него остается последний шанс исправить ситуацию, обратившись в районный суд по месту расположения объекта недвижимости.

Подача судебного иска предусматривает тщательную подготовку, иначе заявитель не только потеряет свое время, но и деньги. Ведь судебная тяжба, кроме уплаты госпошлины, наверняка потребует найма адвоката. Поэтому подавать исковое заявление стоит лишь тогда, когда у вас на руках уже имеются:

• доказательства использования недостоверных сведений при определении цены участка;
• заключение независимого оценщика, имеющего государственную лицензию о рыночной цене земельной собственности, указанной в иске.

При наличии одного из вышеперечисленных доказательств суд может встать на вашу сторону, приняв постановление о пересмотре оценки землевладения.

Узнать стоимость через интернет

Можно ли онлайн узнать кадастровую стоимость земли? Да, такая информация, как кадастровая стоимость земельного участка по кадастровому номеру сейчас доступна практически каждому. Причем не обязательно лишь землевладельцу, но и всем желающим. Учитывайте, что потенциальные покупатели не исключение.

Однако многие граждане, не зная, как узнать кадастровую стоимость земельного участка без обращения в местный МФЦ или управление Росреестра, все еще лично посещают эти учреждения. Учитывая, что кадастровая справка о кадастровой стоимости земельного участка сейчас доступна через интернет, составление письменной заявки о получении бумажной копии выписки с интересующей информацией не совсем оптимальное решение с точки зрения экономии времени.

Где можно узнать кадастровую стоимость участка? Если не брать во внимание поход в местный Многофункциональный центр, получить всю интересующую информацию можно по адресу сайта Росреестра.

Посетив данный ресурс, гражданин имеет возможность посмотреть кадастровую стоимость земельного участка в любом уголке России. Определяться информация будет по условному номеру, а при его отсутствии — с использованием публичной онлайн-карты или адреса.

Иногда поиск сведений с помощью карты может быть очень удобен. Когда же необходимо найти не один, а сразу несколько участков, лучше воспользоваться поиском по параметрам.

Что такое нормативная оценка

Если с вопросами, как определяется кадастровая стоимость, как изменить ее, у владельцев земли в основном не возникает проблем, так как они имеют определенные представления об этих понятиях, то вот с нормативной ценой у большинства возникают сложности.

Стоит сразу понять, что нормативная и кадастровая стоимость участка — разные термины, хотя и несколько связанные. Нормативная цена 1-го кв. м или гектара используется тогда, когда землевладение еще не было поставлено на учет в Росреестре, но срочно требуется узнать, сколько стоит такой объект.

Формируется нормативная цена просто: путем калькуляции 200 ставок земельного налога на 1 кв. м. среднестатистического участка в этой местности без учета налоговых льгот. Назначать нормативную цену имеет право местный совет депутатов. Учитывая конъюнктуру рынка, нормативная цена может ежегодно изменяться, но не более чем на четверть от прошлогодней.

Если землевладелец обнаружил при формировании оценки земли существенные ошибки, заменить оспоренный в суде показатель стоимости участка можно, используя нормативную оценку 1-го кв. м.