Деление земель на категории

Владение земельным участком предоставляет его собственнику широкие возможности для его коммерческого и функционального применения, однако при условии, что вид эксплуатации не нарушает существующие категории земель, регулируемые законодательством. Введенные ограничения позволяют более рационально использовать земельные ресурсы и не допускают нарушений.

Принятая классификация

В настоящее время существуют такие категории земельных участков:

• сельхозугодия;
• земли промышленности;
• лесная земля;
• земли поселений;
• водный фонд;
• земли запаса;
• особо охраняемые территории.

Классификация земельных участков и варианты их использования регулируются нормами, изложенными в Земельном кодексе РФ (статье 7). Поскольку деление земель на категории разграничивает сферу использования территорий лишь в общих чертах, Земельный кодекс предусматривает их последующее разделение на виды земельных участков по коду классификатора.

В отличие от категорий виды земель при необходимости легко изменить. Правда лишь тогда, когда инициатива собственника не противоречит территориальному зонированию, утвержденному генпланом, и способствует развитию населенного пункта, отвечая его интересам.

На какие виды могут подразделяться земли населенных пунктов? Земли поселений — одна из наиболее используемых и физическими, и юридическими лицами категорий. Большую часть из них составляют земли общего пользования, а также придомовые территории. Однако на этом сфера использования городских и сельских земельных ресурсов не заканчивается.

Классификация земель, утвержденная приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540, допускает различные варианты, и все зависит от того, для каких целей может быть выделена муниципальная земля. К подобным целям, в частности, относятся:

• жилая застройка (приусадебные участки, малоэтажные, средне- и многоэтажные здания, вспомогательные сооружения, являющиеся составной частью жилищных комплексов);
• общественное использование (объекты сфер образования и здравоохранения, культуры и религии);
• предпринимательство (размещение коммерческих объектов торговли и сферы услуг, финансов, гостиничного бизнеса);
• рекреация (спортивные и туристические объекты, курорты и рекреационные парки);
• земли промышленности (производственные, складские и т.п.);
• площади, используемые организациями транспортной отрасли (аэропорты, железнодорожная, автомобильная инфраструктура);
• территории под объектами Минобороны и ФСБ;
• земли общего использования (кладбища, земли запаса и т.п.).

Несмотря на то что категория земель поселений имеет несколько видов использования, которые, безусловно, подразделяются на подвиды, их смена вполне допустима. Изменение категории или ВРИ бывает вызвано по инициативе арендатора землевладения или его собственника.

К примеру, если земли промышленности, находящиеся в длительной аренде, уже не используются по своему прямому назначению из-за случившегося ранее банкротства предприятия, земля под производство может быть переведена в другую категорию. Это будет возможно лишь при наличии достаточных оснований, убеждающих чиновников и депутатов в целесообразности подобного шага с точки зрения развития города.

Сельскохозяйственные угодья

Территории, выделяемые в Российской Федерации для аграрного производства, так же как и земли населенных пунктов, имеют несколько типов, отличаемых по присвоенному им ВРИ. К ним относятся паевые земли, права на которые обеспечивает пай, выделенный после расформирования колхоза или совхоза. Руководствуясь нормами, изложенными в главе 14 Земельного кодекса РФ, в этой категории земель имеются участки:

• сельхозназначения;
• подсобные частные хозяйства;
• для садоводства и возделывания огорода;
• дачные;
• для животноводства;
• для фермерского хозяйства (земли КФХ);
• для высаживания кустарников и других насаждений с целью защиты дорог и полей;
• для строительства зданий несельскохозяйственного назначения;
• для других целей, имеющих аграрный характер применения.

В этом списке наиболее значительную площадь в процентном соотношении имеют земли сельхозназначения, а также фермы. На первый взгляд, кажется, что земля под фермерское хозяйство может использоваться ее владельцем или арендатором по собственному усмотрению. Однако это ошибочное мнение.

Земли КФХ (крестьянско-фермерского хозяйства) имеют ограничения, которые четко регламентированы, обязательно учитывают характеристики почвы, развитие мелиорации в конкретном районе и ряд других факторов. Поэтому гражданин, которого заинтересовала территория для фермерского хозяйства с расположенным на ней плодовым садом, должен понимать, что ему ни при каких условиях не разрешат выкорчевать садовые деревья для изменения профиля агропроизводства.

Это же касается всех типов сельскохозяйственных участков, чья кадастровая стоимость превышает 50% средней цены гектара аналогичной земли по этому району. В первую очередь это относится к участкам с расположенными на них деревьями и многолетними кустарниками.

Для земли КФХ, чья кадастровая цена не намного превышает среднюю по району, добиться изменения ВРИ вполне возможно. Для этого понадобится составить и подать ходатайство в районную администрацию. Отменять фактическое землепользование при этом не будут: в случае удовлетворения поданного заявления агрохозяйству присваивается дополнительный ВРИ.

Отличительные признаки территорий общего пользования

Земли общего пользования почти всегда входят в земли населенных пунктов. Так уж сложилось, что площади, улицы и общественные учреждения — все, что ежедневно используется гражданами в своей повседневной жизни, является составной (и весьма значительной частью) городов и поселков. Поскольку общественная территория по умолчанию принадлежит населенному пункту, вопрос о том, как изменить категорию земли общего пользования, может быть решен исключительно депутатами городского совета.

Чаще всего потребность изменить вид разрешенного использования в пределах населенного пункта возникает у предпринимателей и застройщиков при желании построить коммерческое или жилое здание на свободном участке, входящем в земли общего пользования.

Учитывая, что в последние годы в Российской Федерации категорирование объектов соблюдается очень жестко, чтобы изменить ранее разрешенный вид земли потребуется, как минимум, выкупить участок на открытых торгах. Как правило, городские власти, выставляя объект на аукцион, в документации будущий ВРИ заранее оговаривают. Поэтому арендатор, выигравший торги, может не беспокоиться насчет необходимости коррекции вида и категории земель.

Резервные участки

Существующие категории земель включают в себя не только участки, активно используемые в тех или иных сферах жизнедеятельности человека, но и имеют определенный резервный фонд, который при потребности расконсервируется, а затем имеющиеся территорий включаются в одну или несколько категорий.

В земли запаса включаются и земли поселений, не используемые по прямому назначению (статья 103 Земельного кодекса Российской Федерации). При необходимости земли запаса могут переводиться в соответствующую категорию. В частности, согласно постановлению городского или районного совета участок, ранее имевший статус запасного, может быть переведен в земли общего пользования, в земли промышленности или в какие-либо иные виды земель: рекреационные, коммерческие, под жилую застройку.

Если гражданин желает возвести объект на участке, относящимся к запасным, ему придется не только добиться от государства или муниципалитета согласования предложенного им проекта. Как правило, решающее значение здесь имеет фактор, влияющий на развитие населенного пункта. В случае если планируемый объект предполагает создание нескольких десятков или сотен рабочих мест, перспективы на изменение категории участка довольно высокие.

Строительство многоквартирных жилых домов на запасных участках также возможно, однако, как показывает практика, местные власти могут увязывать предоставление площадки с вводом в строй социальных объектов. К примеру, выделение одного или двух гектаров земли запаса под жилищный комплекс будет возможно лишь при строительстве детского сада или спортплощадки за счет застройщика. При этом право аренды участка при этом еще придется выкупить на аукционе, что также увеличит его общую стоимость.

Процедура присвоения категории отдельным объектам

Категорирование объектов — термин, встречающийся гораздо реже, чем такое понятие, как категории земельного участка. Схожесть этих двух определений иногда приводит к путанице, и многие граждане относят оба термина к кадастровой документации. Однако это не совсем так.

Несмотря на то что требующие категорирования объекты чаще всего расположены на участках «земли промышленности», на этом их сходство заканчивается. Согласно статье 6 Федерального закона от 09.02.2007 № 16 «О транспортной безопасности» категорирование выполняется не кадастровыми инженерами или чиновниками земельного управления городской (районной) администрации, а специалистами по транспортной безопасности. При этом цель такой классификации — определение угрозы постороннего вмешательства в работу железнодорожной или авиационной инфраструктуры с учетом рисков возможных последствий.

Таким образом, к категорированию объектов на транспорте относятся взлетная полоса и вся территория аэропорта, включая ангары, терминалы и другие сооружения, железнодорожное полотно, насыпь, пути подъезда к транспортной инфраструктуре, здания, относящиеся к обеспечению работы транспортных предприятий. Само категорирование производится в соответствии с рабочим регламентом профильных министерств и управлений.