Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка

Несмотря на то что малоэтажное строительство в России растет с каждым годом, далеко не всем потенциальным собственникам загородной недвижимости известно о том, как заключается договор купли-продажи земельного участка. В результате возрастает риск допустить ошибку, которая вполне может стать причиной оспаривания подписанного ранее соглашения. Кроме того, не зная, как оформить покупку земельного участка, участник сделки становится потенциальной жертвой мошенников.

Стоит учесть, что заботу о том, какие документы нужны для продажи, берет на себя продавец земли. В сферу его обязанностей также входит подготовка текста договора и оплата расходов, связанных с выполнением кадастровых работ.

Нюансы договора

Перед тем как готовить документы для продажи земельного участка, его нынешнему владельцу следует учесть требования, предъявляемые законодательством. Среди них наиболее важное условие — наличие оформленного кадастрового паспорта, срок изготовления которого не превышает 5 лет (иначе кадастровая документация требует обновления). Следовательно, до завершения ее повторного переоформления продажа земельного участка будет невозможна, а сама сделка, даже при наличии покупателя, с большой вероятностью сорвется.

Если продаваемый участок не требует дополнительного межевания — это большой плюс, однако не единственное условие для начала процедуры продажи. Гражданин, продающий свое землевладение, обязан учитывать, что его собственность:

• не может находиться в залоге или под арестом;
• должна иметь адрес и четкие границы, обозначенные забором или межевыми знаками;
• не может иметь задолженность по земельному налогу.

Кроме того, инициатор продажи должен заручиться письменным согласием супруга на осуществление сделки (если надел — общая долевая собственность).

В некоторых случаях между покупателем и продавцом заключается предварительное соглашение, или договор задатка при покупке земельного участка. Этот документ, составленный в свободной форме, не может юридически обязать купить объект недвижимости, однако регулирует порядок действий для предотвращения покупки земли другим лицом в течение некоторого времени. Как правило, невыполнение оговоренных условий влечет за собой невозвращение задатка или иные меры, включенные в предварительный договор купли-продажи земельного участка, к примеру, добавление пени за нарушение срока покупки.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка обычно заключается тогда, когда одна из сторон не может полностью выполнить условия приобретения в ближайшее время, но цена объекта их устраивает. Например, продавец нашел покупателя, но пока не имеет возможности оформить куплю-продажу, поскольку участок арестован или в залоге.

Может возникнуть зеркальная ситуация: гражданин, изъявивший желание купить землевладение, просит повременить с продажей, потому что не собрал необходимой суммы. Внеся в предварительный договор купли-продажи земельного участка условие «невыплата неустойки», продавец может компенсировать убытки, которые связаны с временным снятием объекта с продажи, даже если покупатель в дальнейшем откажется от приобретения.

Еще одно важное обстоятельство, которым нельзя пренебречь, — это проверка продавца на предмет наличия у него полномочий для совершения сделки. Если вы не знаете, как проверить физическое или юридическое лицо, просто посетите сайт Росреестра. Благодаря публичной кадастровой карте сейчас можно найти практически любой участок, учтенный в ГКН. Получение основной информации об объекте и его собственнике происходит бесплатно прямо на сайте. Для более подробных сведений заказывается кадастровая выписка, стоимость которой составляет от 150 до 400 рублей.

Процедура оформления продажи

Пошаговая инструкция по оформлению продажи поможет многим гражданам. Если вы приняли решение купить или продать земельный участок самостоятельно, без посредников, вам наверняка пригодится знать всю процедуру оформления купчей. Хотя подготовкой необходимой документации должен заниматься продавец, покупателю тоже лучше разобраться, какие документы для покупки земельного участка он будет подписывать, где их нужно зарегистрировать. В этом списке находятся:

• правоустанавливающий документ на участок земли;
• договор купли-продажи земельного участка — образец можно скачать на нашем сайте;
• выписка ЕГРН;
• паспорт ГКН.

В упомянутом перечне наиболее важен именно договор, где прописывается цена, а также условия приобретения земли под строительство или другие нужды. Чтобы оформление договора впоследствии не было оспорено, а гражданин, купивший проданный ему объект, не пытался признать соглашение недействительным, составление и регистрация договора купли-продажи земельного участка должны происходить в строгом соответствии с рекомендациями юристов.

1. Если оформление купли-продажи земельного участка осуществляется без посредников или при помощи адвоката, лучше использовать типовой бланк договора.
2. Если какой-либо участник сделки желает включить дополнительный пункт в текст купчей, нужно согласовать его заранее.
3. Соглашение о покупке недвижимости заключается исключительно в письменном виде. Устный договор недействителен, даже при наличии свидетелей.
4. Если договор купли-продажи земельного участка по доверенности желает заключить кто-либо из участников сделки, его представитель при подписании соглашения в Росреестре должен иметь нотариальную доверенность о назначении, заверенную собственником имущества.
5. Среди обязательных требований, касающихся того, как оформить сделку купли-продажи земельного участка, особо следует выделить, что регистрация соглашения в Росреестре требует личного присутствия при подаче документов и нынешнего, и будущего владельцев земли. Подписание договора при уполномоченном сотруднике Росреестра удостоверяет личности участников сделки и минимизирует риск мошенничества.

Если гражданину трудно самостоятельно составить текст соглашения, образец договора о продаже земельного участка скачать можно на нашем сайте. Взяв этот бланк за основу, в него можно внести дополнительные пункты и условия. Это существенно облегчает процедуру оформления сделки, даже если вы раньше совершенно не знали, как продать участок.

Продажа земельного участка и дома

Как оформить продажу земельного участка вместе с домом, волнует многих россиян, ведь купить участок вместе с дачей или загородным коттеджем — мечта. Однако чтобы договор купли-продажи дачного участка был оформлен правильно и в будущем никто не мог его оспорить из-за нарушений процедуры, переоформление земельного участка с расположенной на нем дачей должно учесть ряд требований действующего законодательства. Кроме того, участок перед покупкой следует проверить на предмет пребывания его в банковском залоге или под другим обременением.

Если вы не знаете, как проверить кадастровую информацию или наличие полномочий у собственника на продажу этого объекта недвижимости, просто посетите официальный сайт Росреестра. Благодаря его удобным и частично бесплатным сервисам вы сможете получить любые интересующие вас сведения.

Договор купли-продажи садового участка или дачи требует не только подготовки пакета необходимых документов, о которых мы уже говорили, но и предоставления некоторых дополнительных справок. В частности, продавец должен предъявить технический паспорт на строение. В самом тексте купчей следует указать:

• площадь и этажность дома;
• адрес;
• кадастровый и регистрационный номера;
• наличие на участке других строений (если они есть, также указывается их площадь и техданные);
• на основании каких правоустанавливающих документов заключается договор купли-продажи садового участка (дачи, коттеджа);
• цена продажи и способ расчета (перечисление на банковский счет, оплата наличными);
• номер банковского счета, на который перечисляются деньги за покупку;
• сведения об отсутствии каких-либо финансовых или иных обременений на продаваемый дом с участком;
• дополнительные условия (окончательная дата выезда продавца из проданного дома, передача садового инвентаря и др.);
• дата составления и подписи сторон.

Если землевладение продается под строительство дома и не имеет на своей территории жилых или вспомогательных зданий, технический паспорт представлять не нужно.

Продажа без посредников

Как продать земельный участок без посредников? Услуги риелторов достаточно востребованы как среди продавцов, так и среди тех, кто желает стать владельцем объекта недвижимости, но точно не знает, где и как купить земельный участок. Важные условия при выборе риелтора — опыт и гарантия безопасности проведения сделки. Разумеется, не следует забывать, что посредник поспособствует быстрому поиску покупателей. При этом он поможет переоформить недвижимость, составив договор на условиях клиента.

Единственный недостаток — стоимость услуг. В большинстве случаев продажа земли промназначения, частных участков или сельскохозяйственных угодий через риелтора будет стоить около 10% от сделки. Следовательно, если окончательная стоимость продажи составляет 10 миллионов рублей, посредник заберет 1 миллион.

Не зная, как продать землю самостоятельно, многие граждане вынуждены обращаться в компании посредников. Однако, как показывает опыт, такая мера в последние годы является обязательной далеко не во всех случаях, особенно, когда речь идет о высоколиквидном имуществе.

Главная проблема — поиск заинтересованного покупателя. Сейчас она решается благодаря наличию специализированных интернет-ресурсов для размещения объявлений. Если же покупатель найден, и цена, предложенная продавцом, его устроила, с оформлением затруднений возникнуть не должно. Подготовка документов и составление договора не будут представлять сложности для любого грамотного человека.