Целевое назначение земельных участков и виды их использования

Назначение земельных участков и виды их использования, а также соответствие определенной категории и территории зонирования — очень важные характеристики, на которые обязательно следует обращать внимание при покупке земли. Именно от этого зависит, как вы сможете использовать свое землевладение, какой объект вам разрешат на нем построить. В противном случае возможности владельца будут ограничены.

Для чего необходимо целевое назначение земли? Классификация участков позволяет более эффективно распоряжаться территориями населенных пунктов и сельхоз. угодьями, одновременно не допуская нарушений при эксплуатации.

Ярким примером, как применяется целевое назначение земель, может быть жилая застройка. Практически всегда в ней запрещается строительство промышленных предприятий.

Существующие виды целевого назначения

Чтобы после приобретения земли вам не пришлось столкнуться с проблемой, как произвести изменение целевого назначения земельного участка, лучше заранее разобраться, какие существуют виды целевого назначения земельного участка, к какой категории по назначению относится ваш надел (статья 7 действующего Земельного кодекса).

В настоящее время в законодательстве предусмотрено семь категорий земель, используемых в различных сферах жизнедеятельности. В этот перечень входят земли:

• сельскохозяйственного назначения (включая участки, выделенные под дачное строительство);
• населенных пунктов (общественно-деловые здания, учреждения системы образования и здравоохранения, земли рекреационного назначения, жилая застройка многоквартирными и индивидуальными домами, а также земля коммерческого назначения);
• земельные участки промышленного назначения (включая территории транспортной инфраструктуры и военные объекты);
• особо охраняемые территории (заповедники, территории с расположенными на них объектами, представляющими культурную, историческую, природоохранную и научную ценность);
• относящиеся к водным ресурсам;
• лесного фонда;
• запаса.

Каждая из вышеперечисленных категорий включает определенные виды разрешенного использования. Легче всего изменить назначение земельного участка внутри одной категории. К примеру, земельный участок промназначения с кодом классификатора 6.8 — объекты связи в кадастровом паспорте по ходатайству собственника может получить дополнительный код 6.9 — строительство склада. Правда лишь в случае, если обоснование изменения кода в поданном ходатайстве будет удовлетворено местным органом власти. При этом в документах будут указаны и основной код, и вспомогательный.

Учитывая, что смена разрешенного использования — достаточно востребованная процедура, при выделении надела юридическим лицам муниципальные власти часто предоставляют несколько видов. Это позволяет одной и той же территории иметь основной, условный и вспомогательный вид разрешенного использования.

Например, участок, выделенный под строительство супермаркета, имеет основной вид «магазины» (код классификатора 4.4), а также условно разрешенный «общественное питание» (код 4.6), вспомогательный «обслуживание автотранспорта» (код 4.9).

Это делается для того, чтобы владелец торгового заведения, решив открыть кафе, не обращался лишний раз за изменением вида. Соответственно, организация парковки для покупателей у магазина потребует внесения вспомогательного вида в кадастровый паспорт.

Получение дополнительной специализации

Не зная, как изменить целевое назначение земельного участка законным путем, некоторые граждане совершенно напрасно отказываются от планов расширения своей коммерческой или сельскохозяйственной деятельности. Согласно закону земли с.х. назначения, земли рекреационного назначения, участки, имеющие другие ВРИ, могут получить дополнительную специализацию, не противоречащую территориальному зонированию и интересам развития района, то есть произойдет изменение назначения земельного участка.

При подаче заявления в местные органы власти с просьбой об изменении вида использования важно знать, на что следует обратить особое внимание. Если речь идет о сельхозугодиях, в праве изменения ВРИ вам, наверняка, откажут, поскольку смена назначения приведет к резкому снижению кадастровой стоимости. Подобная норма действует в тех случаях, когда говорится о высокопродуктивных участках с многолетними насаждениями.

Более либеральна в этом отношении земля промназначения. Предназначенная для размещения производственных объектов территория без особых проблем может быть перепрофилирована под строительство автосервиса, торгового центра или склада. Также власти охотно идут на изменение категории промышленных территорий, если застройщик планирует на месте заброшенных заводских цехов построить жилые дома, включая объекты сопутствующей социальной инфраструктуры.

Согласно статье 2 ФЗ № 172 для изменения вида разрешенного использования собственнику участка следует в земельное управление подать:

• заявление на имя главы муниципального образования, где пояснить необходимость изменения ВРИ;
• кадастровую выписку участка;
• копию паспорта заявителя;
• выписку ЕГРП.

Рассматривая поданное заявление, органы местной муниципальной власти имеют право инициировать проведение экспертизы объекта недвижимости с целью получения точных сведений о его кадастровой стоимости и возможном снижении налоговых платежей в связи с изменением вида использования.

Владелец должен учесть, что стоимость экспертизы полностью ложится на его плечи. Если же коррекция профиля участка затрагивает интересы жителей соседних домов, глава городского (сельского) поселения обязан провести общественные слушания, по результатам которых простым большинством присутствующих принимается резолюция о возможности или невозможности изменения вида разрешенного использования территории.

В случае удовлетворения поданного ходатайства заявителю будет выдано соответствующее распоряжение главы муниципалитета, согласно которому в Росреестре будут внесены изменения в единую базу Госкадастра.

Смена видов назначения помещения

Как поменять виды назначения нежилого помещения? Вопрос об изменении вида назначения должен интересовать не только хозяина дачи или владельца сх. участка, поскольку типы использования устанавливаются законом не только для земли, но и для помещений. При этом вид разрешенного использования на объекте определяется исключительно исходя из пожарной и взрывопожарной безопасности здания.

Согласно статье 27 ФЗ № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» существует пять категорий пожароопасности помещений:

• пониженная;
• умеренная;
• обычная;
• взрывопожароопасность;
• повышенная взрывопожароопасность.

Поначалу может показаться, что пожароопасность для здания, помещения или части дома определяется на основе материала стен, из которого они построены. Однако это не так. При определении степени опасности возникновения и распространения пожара на объекте учитывается планировка всего дома или его части, во внимание также принимается нахождение в помещении взрывоопасных веществ, опасность технологических процессов, проводимых в здании.

Еще один термин, который из-за схожести названий может вызвать трудности при расшифровке, — это «виды назначения нежилого помещения». В отличие от типа использования виды назначений не связаны с пожарной безопасностью, а определяются исходя из цели использования дома.

Перечень видов назначений для нежилых помещений знаком каждому. В него входят:

• помещения общественного назначения (магазины, развлекательные центры, учреждения, кафе и др.);
• торговые заведения;
• производственные здания;
• складские помещения;
• офисные здания;
• театрально-зрелищные объекты;
• спортивные объекты;
• образовательные комплексы;
• медицинские учреждения.

Как правило, выдавать приказ о назначении на объекте того или иного вида функционального применения не требуется. Профиль использования здания определяется еще на начальном этапе проектирования. В то же время с учетом экономической целесообразности собственнику может понадобиться изменить вид назначения как для всего здания, так и для определенной его части. К примеру, бывший офисный центр может быть перепланирован для жилья, в фойе супермаркета — оборудовано кафе.

Ответственность за нецелевое использование

Случаи, когда приобретенный земельный участок используется не по своему прямому назначению, прописанному в кадастровом паспорте, нельзя назвать редкими. Как правило, они вызваны тем, что стоимость земли сельскохозяйственного назначения вблизи города заметно меньше, чем участка аналогичной площади, но предназначенного под индивидуальное жилое строительство или коммерческую застройку.

Казалось бы, приемлемым выходом может стать изменение вида разрешенного использования или категории. Однако учитывая законодательные ограничения, подобный вариант решения проблемы может быть применен далеко не во всех случаях.

Согласно нормам статьи 8.8 КоАП ответственность за нецелевое использование земли предусмотрена в виде штрафа от 0,5 до 2% от ее кадастровой стоимости. В некоторых случаях, когда приказ о назначении ответственного за выплату штрафа не может быть реализован, допускается изъятие земельных участков в собственность муниципального образования.

Зачастую нецелевое использование может касаться не только земельных участков, но и других объектов, поэтому может возникнуть вопрос, кто в этом случае будет отвечать за нарушение законодательства. Штрафные санкции за неправильную эксплуатацию земельного участка могут быть наложены как на собственника, так и на арендатора (если речь идет о длительной аренде государственной или паевой земли). В то же время владелец земельного пая не может быть оштрафован.

Если же говорится о нарушении эксплуатации целого здания или его части, штраф может быть наложен исключительно на владельца участка, который, являясь заказчиком строительства, утверждал его проект. Таким образом, ни подрядчик, ни прораб, которые построили объект, нарушающий условия использования, не могут быть привлечены по статье 8.8 КоАП.