Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Чтобы исключить нецелевое использование земельного участка, законодателями введены определенные запретительные меры, действующие на основе эксплуатационного предназначения земли. Определить их помогает классификатор видов разрешенного использования земельных участков. С его помощью потенциальный покупатель, арендатор или землевладелец заранее могут узнать список существующих категорий эксплуатации. Впоследствии это может стать основой для смены одной деятельности на другую.

• сельхозназначения;
• населенных пунктов;
• специального назначения;
• лесного и водного фонда;
• особо охраняемые и запасные.

Исходя из потребностей государства территории ВРИ могут изменяться. При наличии достаточных оснований инициатива изменения может исходить и от частного землевладельца. Однако чтобы изменить вид разрешенного использования земельного участка, понадобится выполнить процедуру, предусматривающую подачу ходатайства и проведение общественных слушаний о необходимости такой корректировки. Стоит учесть, что если в заявлении виды разрешенного использования земельных участков входят в противоречие с ранее утвержденным Генпланом развития города, шансы поменять их ничтожно малы.

Ответственность за нецелевую эксплуатацию

Использование земельного участка не по целевому назначению грозит серьезными неприятностями инициатору таких действий — владельцу или арендатору объекта недвижимости. Согласно статье 8.8 КоАП РФ за нецелевое использование земельного участка ответственность достаточно суровая: штраф от 0,5 до 1% от кадастровой цены участка.

Если же штраф налагается не на физическое лицо, а на предприятие, то здесь ответственность за эксплуатацию земли не по назначению будет еще более строгой: штрафные санкции от 1,5 до 2% от стоимости земли.

Необходимо различать, что нецелевое использование земельного участка и просто неиспользование — это два различных термина, каждый из которых предусматривает свою ответственность. Обычно под вторым понятием подразумевается отсутствие эксплуатации сельскохозяйственных земель или каких-либо работ на участке, выделенном под ИЖС. Случаи, когда гражданин или предприятие арендовали землю под возведение дома, но не смогли ею воспользоваться согласно условиям подписанного договора, происходят нередко. В соответствии со статьей 284 ГК РФ за не использование участка по назначению в течение трех лет земля изымается. Коррекция применения этой нормы закона допустима лишь тогда, когда выделенная арендатору территория пострадала от стихийного бедствия (затоплена, загрязнена и др.).

Особенности нового классификатора

Новый классификатор видов разрешенного использования земельных участков в нашей стране действует с 2015 года. Теперь положения этого документа обязательно должны выполняться по всей России, невзирая на наличие аналогичных нормативных актов, принятых региональными и муниципальными властями. Принятие этого документа позволило упорядочить значительное количество разнообразных формулировок разных лет, часто противоречащих друг другу.

Согласно приказу Министерства экономического развития № 540 классификатор видов разрешенного использования земельных участков разъяснил термин «размещение объекта», в результате была исключена повторная корректировка ВРИ после сдачи сооружения в эксплуатацию.

Также теперь не требуется устанавливать дополнительное разрешение на использование коммуникаций. Это существенно сокращает бумажную волокиту, а следовательно, время, потраченное на введение недвижимости в строй.

Новый классификатор позволил установить единое толкование понятия «малоэтажная жилая застройка», поскольку до 2015 года под этим словосочетанием подразумевались не только частные одно- и двухэтажные коттеджи, но и многоквартирные дома высотой до 5 этажей. Отныне в классификаторе введено ограничение высоты для таких домов четырьмя этажами. Если же застройщик желает возвести пятиэтажный дом, тогда ему понадобится изменить цель использования земельного участка.

Четко также определено понятие «таун-хаус». Раньше каждый застройщик использовал лишь выгодный для себя перевод этого термина. Теперь классификатор обозначил, что таун-хаус — это «блокированная застройка», что ограничивает массовое строительство таких зданий там, где на это нет соответствующего разрешения.

Порядок изменения документов

Крупный штраф грозит за нецелевое использование земельного участка. Поэтому граждане часто спрашивают: как поменять разрешенное использование земельного участка? Лучше менять разрешающие документы на ВРИ легально. Как показывает опыт, изменить документацию на вид разрешенного использования вполне реально, если ваш участок действительно не входит в список земельных объектов, используемых Министерством обороны, например.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка требует подачи:

• заявления на имя мэра города, где излагается просьба на использование земельного участка по другому назначению;
• паспорта владельца (арендатора);
• доверенности (если установление ВРИ происходит через представителя);
• копии договора аренды или иного правоустанавливающего документа;
• кадастровой выписки;
• разрешения собственника на изменение вида разрешенного использования земельного участка (если ходатайство подается арендатором).

При личной подаче пакета документов заявителю выдается расписка о приеме с текущей датой и фамилией сотрудника, ответственного за регистрацию входящей корреспонденции. В течение 30 дней автор заявления будет извещен о результатах.

Если депутаты местного совета разрешили поменять целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, заявителю будет выдано соответствующее постановление для внесения уточнений в базу Росреестра. Если же гражданину отказано в изменении ВРИ без предоставления альтернативных вариантов, заявитель имеет право обжаловать это решение, подав судебный иск.

Для смены кадастровой документации требуется подача заявления, а также:

• правоустанавливающих документов;
• постановления сессии депутатов местного совета, подписанного главой города;
• межевого плана.

Срок рассмотрения поданных документов не может превышать 10 дней независимо от того, идет ли речь о территориях населенных пунктов или части земель сельскохозяйственного назначения.

Виды разрешенного использования

Такие термины, как вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка и условно разрешенный вид использования земельного участка встречаются в обиходе не так часто. Поэтому их юридическое значение может вызвать определенные сложности у некоторых граждан.

Условно разрешенный вид предоставляется тогда, когда собственник не желает или не может пройти процедуру смены ВРИ. Законом допускается условно разрешенная эксплуатация участка без отзыва основной ВРИ. Земельная комиссия местного совета, проведя анализ предоставленных материалов и учитывая мнения специалистов, выдает постановление об удовлетворении или отказе в ходатайстве заявителя.

Примером условно разрешенного ВРИ является разрешение на строительство магазина или фитнес-центра на земле, ранее выделенной под строительство частного малоэтажного жилья. Если комиссия посчитает, что подобное ВРИ не нарушает концепции развития всего микрорайона — шансы на успех достаточно велики.

Вспомогательный ВРИ для земель населенных пунктов служит необходимым дополнением. Примеры такого вида: разрешение на оборудование автостоянки под населяемым жилым комплексом, организация проезда на территорию коттеджного городка, строительство общественного туалета в парке или иного объекта, который нужен для поддержания жизнеобеспечения жилого массива.

За оформлением разрешения на вспомогательный ВРИ землевладельцу понадобится обратиться в местное земельное управление, предоставив аргументы в необходимости такого изменения. Также на рассмотрение комиссии подаются кадастровые и правоустанавливающие документы.

Некоторые нюансы

Обычно возникают проблемы, связанные с землепользованием. Значительную часть причин, по которым граждане вынуждены обращаться к юристам с просьбой о помощи в смене вида разрешенного использования, составляют ошибки, допущенные при покупке или выделении земли. Например, покупателя соблазнила умеренная цена за гектар бывшего колхозного поля. При этом он не придал значения тому, что ВРИ этой территории строго ограничено организацией фермерского хозяйства или иным сельскохозяйственным применением.

Возможно, перед приобретением участка покупатель рассчитывал разделить его на небольшие части для возведения коттеджей. Однако закон четко предусматривает наложение штрафа за подобные несанкционированные действия. Таким образом, выгодная, на первый взгляд, покупка без изменения ВРИ не может принести ожидаемого результата.

Перед подачей заявки на выделение участка под строительство индивидуального жилого дома следует принять во внимание, что со временем придется переводить землю под другой вид эксплуатации. Лучше позаботиться об этом заранее, подав заявку на вспомогательный или условно разрешенный вид использования. Не стоит исключать вероятность того, что в дальнейшем законодательные нормы могут существенно ужесточиться, что сделает перевод участка под другое ВРИ более сложным.