Процедура оценки земельного участка

Оценка земельного участка — наиболее важный показатель, определяющий фактическую ценность этого объекта для покупателя. Учитывая, что рынок недвижимости часто подвержен сезонным и конъюнктурным колебаниям, чтобы не потерять значительную сумму при неоправданно низкой или завышенной цене продажи, определять рыночную стоимость земельного участка следует согласно общепринятой методологии.

Объективная оценка стоимости земли необходима не только собственнику, но и потенциальному застройщику, который собрался покупать участок под частный или многоквартирный дом. Это даст возможность принять решение о заключении договора купли-продажи на основании более точной оценки.

Отличия между кадастровой и рыночной ценой

Можно ли самостоятельно определить рыночную стоимость земельного участка? Если вы не являетесь опытным риелтором, это вряд ли возможно. Ведь оценка участка включает в себя не только площадь и местоположение, но и множество дополнительных факторов, каждый из которых может оказать значительное влияние, увеличив или уменьшив цену на несколько сотен тысяч рублей. Поэтому оценку земельного участка под строительство или аграрное производство лучше всего доверять профессионалам.

Для каждого участка земли, находящегося на учете в ГКН, должна устанавливаться кадастровая стоимость. Определяется она по методике, которая не учитывает резкие изменения рыночной конъюнктуры, напрямую не связанные с характеристиками объекта. Вследствие этого оценка рыночной стоимости земельного участка может не совпадать с кадастровой.

Обычно различия между фактической и кадастровой стоимостью связаны с тем, что оценка недвижимости по методике Госкадастра происходит раз в 5 лет. В свою очередь, рыночная стоимость земельного участка устанавливается с учетом постоянно меняющихся факторов спроса и инвестиционной привлекательности.

Купля-продажа всегда предполагает добровольное согласие каждой из сторон сделки. Поэтому фактор скидки также может оказать влияние на определение рыночной стоимости земельного участка. Испытывая затруднение в поиске реального покупателя в течение длительного периода, многие продавцы готовы снижать цену на 10 и даже более процентов. Разумеется, этот нюанс не включается в кадастровую стоимость.

Оценка дома с земельным участком может внести существенные коррективы в процесс, где объект недвижимости будет оценивать эксперт. Ведь в таком случае основное внимание покупателя направлено на характеристики здания: архитектуру, количество комнат, удобство проживания, наличие коммуникаций. При этом придомовая территория учитывается лишь по самым важным параметрам, таким как площадь и транспортная доступность.

Как определить кадастровую стоимость земельного участка

Если земля уже прошла процедуру межевания, она должна стоять на учете в ГКН. Поэтому вопрос о том, как узнать ее кадастровую стоимость, потенциального покупателя волновать не должен. Достаточно будет лишь запросить получение выписки на интересующий участок. Сейчас, с повсеместным внедрением публичной кадастровой карты онлайн-сервиса Росреестра на запрос такого документа уйдут считанные минуты.

Оценка земли почти всегда является одним из этапов землеустроительных работ. Если речь идет об участках земли сельскохозяйственного назначения или площадках, которые планируется в будущем использовать под строительство жилого дома, цена землевладения определяется на основании следующих факторов:

• площади;
• местоположения и транспортной доступности;
• категории и вида разрешенного использования;
• общего развития инфраструктуры;
• состояния экологии и доступности водных ресурсов;
• предполагаемой доходности (если выполняется оценка земель, предназначенных для аграрного производства);
• удельного показателя кадастровой стоимости соседних участков.

Методы оценки земельных участков учитывают также наличие у землевладения нескольких видов разрешенного использования. В этом случае оценка земель проводится, основываясь на наиболее высоком удельном показателе стоимости соседних участков, имеющих аналогичный ВРИ.

Необходимость кадастровой оценки земель

Было бы ошибкой считать, что для собственника землевладения важна только реальная цена принадлежащего ему объекта, определяемая рынком на основе спроса и предложения. Кадастровая оценка стоимости земельного участка также необходима. Причём во многих случаях её актуальность значительно важнее.

Участок далеко не всегда выставляется на продажу. Довольно распространены случаи, когда одним и тем же частным домом владеют несколько поколений одной семьи. При этом земельный налог собственник платит на основании не рыночной, а именно кадастровой цены. Таким образом, при ее необоснованном завышении на фоне резкого падения реальных цен на недвижимость землевладелец будет очень заинтересован в точном определении кадастровой стоимости, ведь это снизит налоговые платежи.

Согласно Госкадастру узнать стоимость земельного участка потребуется:

• для расчета налога при дарении, продаже или наследовании имущества;
• для передачи участка в качестве банковского залога;
• при оформлении ипотеки;
• при составлении брачного контракта;
• для расчета рентных платежей при передаче земли в аренду;
• для расчета налога на имущество и других налоговых платежей;
• для обмена земельного участка на равноценный объект недвижимости.

Если землевладелец считает, что с учетом падения цены на земельные участки кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта заметно снизилась, он имеет право инициировать повторную оценку. Для этого заказывается землеустроительная экспертиза. Выполняет её кадастровый инженер, являющийся участником саморегулирующей организации, в сферу ответственности которой входит надзор за работой геодезических фирм. Повторная оценка земли может быть чрезвычайно эффективной, если речь идёт о крупном участке, где даже небольшая коррекция стоимости может снизить размер налоговых и других платежей на десятки тысяч рублей.

Нормативная оценка земель

В сфере оборота сельскохозяйственных земельных ресурсов, а также ряда других участков может встречаться и такое понятие, как нормативная оценка земли.

В современной формулировке термин нормативная оценка земель введен в действующее законодательство в 1997 году, когда постановлением Правительства РФ № 319 был определен оценочный порядок в сфере оборота государственных земель. Согласно этому законодательному акту нормативная оценка используется в тех случаях, когда территория не прошла межевание и не имеет кадастрового паспорта.

В отличие от кадастровой оценки нормативная цена определяется не в ходе землеустроительной экспертизы и учета целого ряда параметров по каждому конкретному участку, а на основании решения, ежегодно принимаемого местным органом власти. В нем учитывается целевое назначение территории, находящейся в составе оценочной зоны, а также потенциальная прибыль от сдачи в аренду такого участка.

В качестве примера, где необходимы сведения о нормативной цене, может использоваться справка о балансовой стоимости. Характерное отличие нормативной цены от кадастровой или рыночной изложено в постановлении Правительства № 319. Согласно пункту 3 этого документа она не должна превышать фактическую стоимость более чем на 75%.

Также Правительство ввело запрет на резкое изменение нормативной цены. В соответствии с пунктом 2 постановления № 319 орган местной власти не может единовременно повышать или понижать ее более чем на 25%.