Легальный перевод земли из сельхозназначения в земли ИЖС

В каких ситуациях может понадобиться перевод земли из сельхозназначения в земли ИЖС? Ответ на этот вопрос наверняка знает любой землевладелец, который хоть раз задумывался, как увеличить рыночную стоимость своего участка. Однако и для других граждан, которые в будущем, возможно, захотят приобрести землю под строительство, изложенная ниже информация будет весьма полезной.

• сельхозяйственные;
• населенных пунктов;
• промышленных и социальных объектов;
• лесного, водного фонда;
• заповедников и заказников;
• резерва.

Постройка домов допускается лишь на территориях, входящих в городские (сельские) поселения либо на участках, выделенных под сельскохозяйственное производство (с определенными ограничениями). Однако далеко не вся земля сельхозназначения может быть использована под строительство именно индивидуального жилого дома с последующей регистрацией проживающих граждан.

К примеру, в садоводческом товариществе вам будет разрешено строительство жилого дома, но без права регистрации. А вот участки, выделенные под ведение огорода, имеют куда более жесткие ограничения. Здесь не только будет запрещена регистрация проживающих, но и строительство капитальных сооружений. Тем не менее, вагончик, бытовку или сборно-щитовой домик без фундамента поставить на огороде все же разрешат.

Наиболее либеральны в отношении использования земли предназначенные под строительство частного жилья дачные участки. Здесь разрешено строить индивидуальные жилые дома с возможностью последующей регистрации, несмотря на то что принадлежат они к категории земель сельхозназначения.

Пакет документов, который понадобится

Как выполнить перевод земли в другую категорию? С вопросом по поводу того, зачем нужен перевод земель из одной категории в другую, можно сказать, все понятно, поскольку это дает широкие возможности для использования землевладения, то вот с тем, как изменить категорию назначения земли, у многих граждан наверняка будут проблемы. Ведь перевод дачного участка в земли населенных пунктов потребует от местных властей некоторой ответственности за подъездные пути, расчистку территории, подключение к газо- и электроснабжению. Это же касается и тех случаев, когда происходит перевод земли из сельхозназначения в промышленную или коммерческую категорию. Следовательно, данная процедура не всегда выгодна местному муниципальному учреждению, поскольку требует дополнительных вливаний из бюджета.

Согласно действующему в стране закону № 172-ФЗ о переводе земель, которым регулируются некоторые формы правовых отношений, касающихся земельных ресурсов, гражданам предоставляется возможность изменить тип назначения их участков на законных основаниях.

Первое, чем вы должны будете заняться при выполнении перевода земли из одной категории в другую — это подготовка справок и различных свидетельств. В частности, вам понадобится предоставить:

• ходатайство (заявление) с аргументированной просьбой;
• выписку ЕГРЛ, подтверждающую правовой статус собственности;
• копию паспорта;
• справку о проведении экологической экспертизы (при необходимости);
• расчет размера компенсации государству за возможную потерю налоговых поступлений в виде земельного налога;
• согласие совладельцев на перевод участка под ИЖС (при совместном владении).

Согласно статье 3 ФЗ поданное заявление должно быть рассмотрено в срок, не превышающий один месяц. Отказ в рассмотрении может быть аргументирован лишь отсутствием среди поданных какого-либо документа или отсутствием необходимых полномочий у заявителя.

Следует понимать, что рассмотрение ходатайства отнюдь не означает, что по нему будет принято утвердительное решение. Если существует законодательный запрет на перевод земли, ходатайство будет отклонено. Однако даже если заявитель столкнулся с отказом в переводе своего участка, он имеет полное право получить аргументированный ответ о мотивах этого постановления. Принятие решения по результату рассмотрения ходатайства вне зависимости от того, несет ли оно в себе положительный или отрицательный ответ, не должно превышать двухмесячный срок.

Сведения, необходимые при изменении категории

Участок, переведенный в другую категорию, обязательно оформляется, и владелец должен получить акт перевода, — важный документ, который пригодится для дальнейшего предъявления в различные инстанции по поводу решения проблем со строительством, прокладкой коммуникаций и рядом других вопросов. Акт должен содержать сведения:

• о технических характеристиках участка;
• о причинах изменения категории назначения земли в ИЖС из садоводства или иного варианта;
• о постановлении исполнительного органа местного самоуправления, включая его дату;
• об обеих категориях назначения (первоначальной и будущей).

Выданный акт гарантирует постоянный статус категории. Какие-либо временные ограничения действия документа не допустимы. После принятия решения об удовлетворении поданного ходатайства или отказе в переводе заявитель должен получить письменное свидетельство об этом в двухнедельный срок.

Если собственник участка получил отказ в изменении его статуса, согласно закону у него имеется право обжаловать это решение в судебном порядке. Как правило, подача иска в подобной ситуации чаще всего мотивирована тем, что причины для принятого решения изложены без указания фактов несоответствия действующему законодательству.

Действия после получения акта

Если владелец участка все же смог добиться получения акта об изменении категории его назначения, ему понадобится завершить перевод земли из сельхозназначения в ИЖС. Для этого на основании выданного акта пишется заявление в Росреестр с просьбой внести изменения в кадастровую документацию, касающуюся землевладения. Заявление составляется на утвержденном бланке местного МФЦ или управления Росреестра.

Следует принять во внимание, что перевод земель сельскохозяйственного назначения согласно закону должен юридически оформляться после того, как в Росреестр земельным управлением городского (районного) совета была передана копия акта. Однако, как показывает практика, для ускорения внесения поправок в единую кадастровую базу лучше принести документы лично.

Менять кадастровый паспорт, чтобы перевести категорию участка, не потребуется. Переоформление происходит автоматически. Если для начала строительства землевладельцу требуется подтверждающий документ о наличии необходимой категории, можно просто оформить в Росреестре кадастровую выписку. Сейчас заказать ее можно даже через интернет, без необходимости личного обращения в это учреждение.

Нюансы процедуры

Некоторые нюансы необходимо учитывать при переводе земли в другую категорию. В тексте закона № 172 о переводе земель целая глава посвящена этому вопросу. Знать содержание статей, входящих в главу 2, чрезвычайно важно для любого гражданина, который собирается начать строительство жилого дома. Иначе подача ходатайства станет пустой тратой времени, а самовольно построенный жилищный объект будет объявлен незаконным со всеми вытекающими из этого последствиями.

Перевод земли сельхозназначения в другую категорию происходит в соответствии со статьей 7 ФЗ:

• при консервации участка;
• при создании заповедника или иной охраняемой территории, которая представляет природную, историческую или культурную ценность;
• при увеличении или уменьшении границ поселения;
• при переводе в земли промышленности (когда оценочная стоимость выбранного участка не превышает средний уровень по району/городу);
• при включении земель, непригодных для аграрного производства, в лесной/водный фонд;
• при строительстве социального, культурного или другого объекта, представляющего интерес для общественного развития;
• при строительстве транспортной инфраструктуры (автотрассы, железной дороги, нефте- или газопровода).

Получается, что для того, чтобы перевести земли под ИЖС, полученные в результате покупки земельного пая или принадлежащие агрокомплексу, одного желания собственника участка недостаточно. Кроме того, в законе следует обратить внимание на статью 7 (пункт 2), где прямо запрещается изменение категории земли сельхозназначения, если ее кадастровая цена превышает среднюю по району более чем на 50%. Эта норма касается прежде всего тех земель, которые используются под выращивание многолетних агрокультур.

Перевод земли для коммерческого использования

Строительство коммерческого объекта на земле, ранее предназначенной для возведения малоэтажного жилья, может быть экономически выгодным по многим причинам. Магазин или торговый центр в бойком месте, автосервис у оживленной трассы — все эти объекты способны давать постоянную прибыль, в отличие от однократной продажи построенного коттеджа. Однако перевод земли из ИЖС в коммерческую категорию имеет ряд ограничений, обойти которые не так просто.

Если вы желаете открыть магазин на земле, которая была выделена под строительство частного дома, будет проще не менять категорию назначения, а ходатайствовать об утверждении дополнительного вида разрешенного использования для вашего участка. Это отнимет гораздо меньше сил и с большей вероятностью гарантирует успех.

Самое главное условие — аргументировать в поданном на рассмотрение местной власти ходатайстве необходимость открытия магазина (автосервиса, химчистки, гостиницы и т.д.) для удовлетворения нужд жителей окружающих домов. Поскольку современной социальной инфраструктуры в пригороде пока не слишком много, перевод земли вполне допустим.

Безусловно, при удовлетворении поданного заявления собственника земли ожидают дополнительные траты, связанные не только с необходимостью проведения межевых работ, но и с подготовкой (изменением) проекта исходя из утвержденных на градостроительном совете условий. К примеру, если вы планировали построить пятиэтажную гостиницу на своей земле, вероятно, что вам утвердят лишь проект двухэтажного мотеля. Однако учитывая, что участок первоначально был предназначен под ИЖС, такой вариант также можно назвать приемлемым с точки зрения возврата вложенных инвестиций.