Что такое кадастровый учет и как он работает

Постановка на кадастровый учет земельного участка или квартиры представляет собой обязательную процедуру, которая необходима практически каждому собственнику. Более того, кроме непосредственных владельцев земли, постановка участка на кадастровый учет понадобится арендаторам или ее наследникам, пока не вступившим в законные права.

Что такое кадастровый учет и как поставить дом на регистрацию в ГКН? По сути ГКН — это единая компьютерная база, где постановка дома на кадастровый учет или снятие с кадастрового учета земельного участка совершаются согласно четкому регламенту, отвечающему всем законодательным нормам.

Процедура постановки на учет

Как происходит постановка на кадастровый учет объекта недвижимости? Многие, не обладая информацией о том, как поставить квартиру на кадастровый учет, совершают типичную ошибку: переплачивают за услуги нотариуса или нанимают дорогостоящего юриста. Это ни к чему, поскольку постановка на кадастровый учет квартиры представляет собой достаточно простую процедуру, с которой по силам справиться любому грамотному человеку.

Правом подачи документов в Росреестр обладает не только владелец недвижимости, но и наследник, еще не переоформивший квартиру на себя, но уже имеющий нотариальное свидетельство, и арендатор. Стоит заметить, что постановка на кадастровый учет объекта недвижимости — бесплатная услуга, которой можно воспользоваться не только обычным способом, но и онлайн, с помощью доверенного лица или отправив обычное письмо с вложенными в него справками и свидетельствами.

Стоит учесть, что постановка объекта на кадастровый учет не может считаться разновидностью предоставления права собственности. Это относится и к наследникам. Хотя обе эти процедуры проходят в Росреестре, учет не имеет прямого отношения к юридическому праву владения недвижимостью.

Порядок постановки на государственный кадастровый учет недвижимого имущества предусматривает подачу:

• обращения с просьбой поставить землю (квартиру, частный или многоквартирный дом) на учет (бланк выдается в МФЦ, что существенно облегчает процедуру);
• технического или межевого плана (для здания или участка);
• удостоверения личности;
• доверенности;
• правоустанавливающих документов (о приватизации, купли-продажи жилого дома, введения в эксплуатацию здания и т.д.);
• письменного согласия владельца недвижимости (если регистрация выполняется арендатором).

Размер госпошлины за осуществление кадастрового учета составляет 200 рублей. Все вышеперечисленные документы подаются в оригиналах. Обычно после снятия ксерокопий они сразу же возвращаются. Однако если сотрудник Росреестра потребует представить документы на проверку, гражданину будет выдана расписка с датой их возвращения. Срок постановки на кадастровый учет недвижимости с рассмотрением и проверкой идентичности всех поданных справок не должен превышать 18 дней.

Снятие с учета

Как происходит снятие с кадастрового учета объекта недвижимости? Так же как и процесс постановки на кадастровый учет земельного участка (здания, квартиры), процедура снятия с регистрации имеет определенные требования, несоблюдение которых грозит отклонением заявления, а следовательно, лишней тратой времени.

Стоит отметить, что без наличия веской причины снять объект с регистрации в ГКН невозможно. Сегодня существует четкий перечень обстоятельств, которые позволяют инициировать эту процедуру. К ним относятся:

• разрушение или капитальная реконструкция дома, предусматривающая отселение жильцов или появление новых помещений (иной планировки) на месте старых квартир;
• объединение двух или нескольких зданий в единую конструкцию;
• выкуп оставшихся комнат в коммунальной квартире, что предусматривает ее преобразование в обычной жилье, принадлежащее одной семье;
• разделение здания на два дома, имеющих различный адрес (выделение доли в натуре);
• объединение или разделение двух земельных участков;
• несоответствие построенного дома проектной документации.

Чтобы снять дом или иной объект с регистрации в ГКН, гражданину следует подать следующие документы:

• заявление установленного образца (образец предоставляется в Росреестре или МФЦ);
• акт комиссии БТИ, подтверждающий разрушение или иное существенное изменение состояния здания, делающее невозможным его пребывание в ГКН;
• паспорт;
• доверенность;
• правоустанавливающий документ.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества не предусматривает плату за снятие с регистрации. Если заявителю непонятно, как снять земельный участок с кадастрового учета в связи с его неопределенным правовым статусом, поставленный ранее объект лучше снимать только после консультации с юристом.

Причины отказа в регистрации

Поставить земельный участок на кадастровый учет не так уж сложно. Однако для этого требуются основания. Правда, случаи, когда заявителю отказывают поставить участок в ГКН, не редки. Причинами отказа могут быть:

• заявление подписано гражданином, не обладающим для этого соответствующими полномочиями (отсутствует доверенность, истек срок выданной доверенности и др.);
• категория земли не допускает ее включения в государственный кадастровый учет земельных участков;
• объект не подходит под общепринятое определение недвижимости (контейнер, трейлер, дачный дом сборно-разборной конструкции);
• выделение доли из другого объекта происходило без законных для этого оснований;
• объект не имеет к себе доступа (отсутствуют подъездные пути, проход);
• заявитель не смог подать все необходимые документы;
• граница участка выходит за пределы города, подпадая под районную юрисдикцию;
• два участка, подлежащие объединению в один, различаются по категории земель;
• реальная площадь или конфигурация участка противоречат графической схеме, выполненной при межевании.

При наличии одной из вышеперечисленных причин постановка земельного участка на государственный кадастровый учет невозможна. Это относится к любому недвижимому имуществу.

Отказ от регистрации выдается исключительно в печатной форме с указанием причин. Если несоответствие требованиям при первоначальной подаче документов позволяет доработку или исправление, гражданин может воспользоваться этим правом еще раз — при повторной регистрации в государственный кадастровый учет объектов недвижимости.

Приостановка кадастрового учета

Закон о кадастровом учете допускает возможность не только получения отказа в регистрации, но также и его приостановку. Наиболее распространенные причины:

• существует наложение границ;
• найдена ошибка в документации;
• поданные сведения являются ложными;
• среди поданных документов не хватает необходимых для регистрации.

Обнаружение ошибки не означает, что заявитель уже не сможет поставить дом на кадастровый учет. В отличие от снятия приостановка регистрации в ГКН позволяет устранить причину, после чего действие учета возобновляется.

Срок, предоставленный владельцу (арендатору) недвижимости на исправление возникшей ситуации, может составлять от одного до трех месяцев. Причины приостановки сообщаются письменно. После устранения найденных ошибок собственнику следует снова подать исправленный документ на регистрацию.

Чтобы постановка на кадастровый учет квартиры прошла без проблем, рекомендуется перед подачей документов тщательно проверить соответствие их требованиям законодательства. Лучше всего вместе с опытным юрисконсультом, специализирующимся на земельном праве. Это гарантированно убережет от многих неприятностей в будущем.

Оспаривание отказа в постановке на учет

Если владелец или арендатор недвижимости имеет веские основания полагать, что отказ постановке на учет в Госкадастре незаконный, он может оспорить это решение, подав соответствующую жалобу директору регионального управления Росреестра.

Какие мотивы отказа могут считаться неверными или ошибочными? Например, сотрудник Росреестра отклонил постановку на учет сборно-щитового дачного домика, посчитав его движимым имуществом, которое можно легко транспортировать и установить в другом месте. Формально такой мотив можно считать обоснованным. Популярность современных модульных конструкций растет с каждым годом. В то же время, если установка такого сооружения произошла на фундамент, здесь уже формально прав заявитель. Однако все подобные спорные ситуации требуют проведения экспертизы. Поэтому, кроме самого заявления, собственнику недвижимости стоит позаботиться о том, чтобы к нему был приложен текст экспертной оценки. Разумеется, независимый эксперт должен при этом иметь государственную лицензию.

Поданное заявление, кроме обычных правил оформления обращений, должно быть составлено с указанием фактов, свидетельствующих о предвзятом отношении при принятии решения об отказе в регистрации. Поскольку отказ всегда письменно мотивируется с предоставлением гражданину доказательств о несоответствии ранее поданного им заявления или документов действующему законодательству, собственник недвижимости, заинтересованный в отмене действия запрета на регистрацию в ГКН, должен предоставить это письмо в качестве прилагаемого документа.

Если вышестоящие органы Росреестра подтвердили обоснованность отказа в регистрации, у заявителя остается единственный шанс исправить сложившуюся ситуацию, подав административный иск в районный (городской) суд по месту нахождения недвижимого объекта. Перед этим стоит учесть, что судебная тяжба — это длительная и, как правило, дорогостоящая процедура. Поэтому перед подачей иска следует еще раз тщательно взвесить целесообразность такого шага.

Завершающий этап регистрации в Госкадастре

Выдача кадастрового паспорта как главного документа, свидетельствующего о постановке недвижимости на учет в Госкадастре, не может считаться окончанием всей процедуры. Логическим завершением мытарств землевладельца будет переоформление свидетельства на право собственности. Для его получения гражданину понадобится обратиться все в то же местное управление Росреестра или в городской многофункциональный центр. При этом не нужно путаться: обе процедуры (постановка в ГКН и оформление нового свидетельства) совершаются последовательно, а не одновременно.

В некоторых случаях обращения в Росреестр за новым свидетельством не требуется. Однако если имеет место разъединение двух участков, собственнику наверняка понадобиться изменить данные в реестре. Если переоформление производится через доверенное лицо, обязательно нужно позаботиться о предварительном получении нотариально заверенной доверенности на право представлять интересы законного владельца.

Особое значение при перерегистрации имеет наличие совладельцев в виде несовершеннолетнего. В этом случае все правовые действия должны будут совершаться с разрешения органа опеки. Это относится как к оформлению нового свидетельства владельца, так и к регистрации в ГКН.