Процедура продажи земли сельхозназначения: как ее провести

Как показывает практика, далеко не все граждане, связанные по роду деятельности с аграрным производством, знают, как происходит продажа земли сельхозназначения. Отчасти это можно объяснить отсутствием времени на изучение законов у сельских жителей. Однако планируя продажу участка, с положениями действующего законодательства знакомиться все же необходимо. Это не только поможет быстрее продать землю сельскохозяйственного назначения, но и защитит от возможного признания сделки недействительной.

Как продать землю сельхозназначения в виде земельного пая

Перед тем, как рассматривать те или иные законодательные нормы, регламентирующие продажу земли сельскохозяйственного назначения, следует сразу уточнить, о каком землевладении идет речь: выделенном участке, имеющем межевые знаки и кадастровый паспорт, о земельном пае. В этих случаях способы покупки земель, используемых для производства сельхозпродукции, имеют существенные различия. Кроме нюансов процедуры, продажа участка, прошедшего выделение в натуре, и земельного пая могут различаться в цене сделки. Следует четко осознавать, что землевладение, которое уже прошло межевание, ценится значительно выше, чем сертификат на владение определенной площадью, не имеющей реальных границ.

Вопрос, касающийся того, как продать земельный пай сельхозназначения, имеет сразу несколько вариантов ответа, которые зависят от того, имеет ли продавец кадастровый паспорт на свой участок и выделенные границы. Если нет — договор купли-продажи земельного пая сельхозназначения допускается заключать далеко не с каждым покупателем.

Согласно нормам ФЗ № 101 здесь действует такое понятие, как преимущественное право покупки. Это означает, что продажа земельного пая имеет некоторые ограничения по сравнению с иным движимым или недвижимым имуществом. В частности, паевую собственность в виде сельхозучастка, не выделенного на местности, можно продать:

• другому владельцу пая в долевом владении;
• арендатору поля (фермеру или агропредприятию);
• районной администрации.

Последний вариант (продажа государству) применяется, когда продаваемый пай не заинтересовал частных покупателей. Если же районные власти также отказались от покупки, согласно пункту 3 статьи 8 ФЗ № 101 пай может продаваться третьему лицу.

О продаже земельного участка следует обязательно уведомить районную администрацию. Игнорирование подобных формальностей может привести к тому, что сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Следовательно, с продавца могут быть взысканы переданные ему деньги. Извещение о намерении продать земельный участок можно отправить заказным письмом. Также о продаже земли можно известить лично, подав уведомление в приемную администрации местного муниципального образования под расписку о вручении.

Как продать сельскохозяйственную землю в виде отдельного участка

Поскольку процедура покупки земельного пая имеет некоторые ограничения, что делает цену покупки меньше той, которую можно было бы получить при продаже земельных участков на свободном рынке, для владельца пая имеет смысл провести процедуру выделения земли в натуре. Это не только позволит изменить форму собственности участка, избавившись от законодательных ограничений при продаже, но также заметно увеличить его стоимость.

Продажа участков сельхозназначения, находящихся в частной собственности граждан и уже выделенных из пая, происходит следующим образом:

• проводятся кадастровые работы (если срок действия кадастрового паспорта превысил 5 лет);
• составляется текст договора купли-продажи с указанием площади, координат поворотных точек, кадастрового номера, ФИО нынешнего и будущего владельца с паспортными данными, а также ценой покупки;
• подготавливается пакет документов, необходимых для регистрации сделки в Росреестре;
• происходит регистрация в Росреестре (с обязательным удостоверением личностей обоих участников соглашения);
• покупателю выдается выписка из реестра, подтверждающая право собственности на купленный участок.

Не стоит забывать, что закон обязывает продавца известить местную администрацию о своем намерении продать землю как минимум за 30 дней до подписания договора купли-продажи с другим лицом. Исключение — продажа участка с торгов.

Кроме текста договора купли-продажи, продавцу понадобится подготовить ряд документов, без предоставления которых сделка не будет оформлена государственными органами. К ним относятся:

• выписки КПЗУ и ЕГРП;
• правоустанавливающий документ, подтверждающий права продавца на владение участком;
• выкопировка (вариант топографической или спутниковой съемки);
• справка из налоговой инспекции, подтверждающая отсутствие недоимок по налоговым платежам;
• акт согласования границ с соседями;
• технический паспорт на каждое из строений, расположенных на участке (в случае их отсутствия должна быть предоставлена соответствующая справка из БТИ);
• разрешение супруга на продажу его доли в участке (заверяется нотариально).

Условия продажи земель сельскохозяйственного назначения требуют от продавца уплатить подоходный налог в размере 13% от цены, указанной в договоре купли-продажи. Стоит учесть, что при подаче документов и подписании договора обращаться к нотариусу имеет смысл лишь в том случае, если продавец или покупатель совершают сделку через доверенное лицо, поскольку соглашение удостоверяется ответственным сотрудником Росреестра.