Какой участок земли считается ранее учтенным

Среди юридической терминологии, используемой в сфере оборота недвижимости, особое место занимают ранее учтенные земельные участки. Если с понятиями, что такое учтенная или неучтенная земля, разобраться может каждый, даже тот, кто не имеет понятия о кадастровом учете, то вопрос определения ранее учтенного земельного участка, вызывает сложности.

Согласно действующему законодательству ранее учтенный земельный участок — это землевладение, зарегистрированное до 2008 года (до принятия Закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Определение статуса участка

Если в базе Госкадастра земельный участок отсутствует, это отнюдь не означает, что он не учтен. Не следует сразу ставить под сомнение права его владельца. Статус объекта недвижимости не оспаривается, однако при возникновении потребности в его продаже, передаче в аренду иди иной операции собственнику земли все равно понадобится обновить документы, внеся их в кадастровый учет.

Особенно это важно, если землевладение не прошло межевание. Подобные примеры характерны для домовладений, где документация не обновлялась с 1992 года. Здесь может возникнуть проблема с наложением границ на смежные участки. И если дело дойдет до суда, доказать правоту без выполнения межевания будет нелегко.

При регистрации в ГКН земли, имеющие статус ранее учтенных, не могут учитываться наравне с наделами «дачной амнистии». Несмотря на то что и та, и другая категория нуждается в выполнении кадастровых работ, их юридический статус существенно различается. Главное в том, что у ранее учтенного земельного участка есть законные правоустанавливающие документы (в отличие от легализации самозахватов). Таким образом имеет место совершенно иное правовое значение.

Информация о ранее учтенных землях должна быть включена в реестр Госкадастра автоматически, без необходимости подачи заявления со стороны владельца объекта недвижимости (Федеральный закон № 221). Однако так происходит далеко не во всех ситуациях. Случается, что землевладелец обращается в Росреестр за получением кадастрового паспорта, руководствуясь положениями ФЗ № 221, а при этом выясняет, что принадлежащего ему объекта нет в базе.

Благодаря наличию публичной кадастровой карты, доступной на сайте Росреестра, сейчас граждане получили возможность заранее выяснить статус своего земельного участка. Поиск по базе данных ГКН можно осуществить, не только изменяя масштаб карты, но и введя в форму поиска более ранний идентификационный номер объекта, выданный при получении правоустанавливающих документов.

Если в базе данных вашего земельного участка не удается обнаружить, значит для постановки на учет и выдачи кадастрового паспорта гражданину необходимо обратиться в местный МФЦ (многофункциональный центр) или в управление Росреестра.

Составив заявление установленного образца, собственник предъявляет:

• правоустанавливающий договор аренды или свидетельство (о праве собственности, купли-продажи, дарения, вступления в наследство, приватизации);
• технический паспорт на домовладение или иные имеющиеся постройки (при их наличии);
• общегражданский паспорт;
• домовую книгу (если на земле построен жилой дом).

Законодательство отводит регистратору 10 дней на рассмотрение поданного заявления и прилагаемых к нему документов, после чего Росреестр обязан поставить ваш участок на учет в ГКН с одновременной выдачей кадастрового паспорта.

Нужно ли проводить межевание

Необходимо ли землевладению, имеющему статус ранее учтенного, для постановки на учет в ГКН проходить межевание? Ответ на этот вопрос зависит от того, проводились ли в предыдущие годы на таком участке кадастровые работы. Если владельцу после 1993 года были выданы правоустанавливающие документы, это означает, что межевание все-таки было. Следовательно, должна иметься документация, которая согласно закону признается действительной и после 2008 года. Таким образом, заказывать услуги кадастрового инженера не нужно.

В то же время если речь идет об участках, которые не проходили никаких межевых работ еще со времен СССР, или за годы, прошедшие со дня межевания, участок изменил свои границы, для постановки на учет в ГКН понадобится провести полный комплекс работ по определению границ. Эта же необходимость касается и тех случаев, когда землевладение было разделено на несколько частей, но межевание при этом не было произведено.

Определенные сложности могут возникнуть, если владелец участка имеет на руках лишь те документы, которые ему были выданы еще в СССР. И хотя правоустанавливающие бумаги, полученные 30–40 или даже 50 лет назад, все так же действительны, старый межевой план не учитывается в Росреестре без переоформления.

Процедура перерегистрации

Причиной дополнительных проблем может стать неполное соответствие статуса ранее учтенных земельных участков. Обычно процедура снятия требуется, когда площадь надела изменяется, выделяется его часть (образуется другое землевладение). Поскольку после выделения формируются два новых объекта недвижимости, их следует зарегистрировать в ГКН, а исходный участок снять с учета.

Кроме того, на основании судебного решения может понадобиться снятие с учета земельного участка: при разделе имущества между супругами или частными совладельцами. Неважно, на сколько частей делится исходная территория, каждый новый объект недвижимости, включая оставшуюся часть первоначального надела, должен пройти повторную регистрацию в Росреестре.

Основную сложность в подобной процедуре представляет то, что порядок действий в не имеет необходимой законодательной базы. Как следствие, у регистратора могут возникнуть претензии, касающиеся согласования границ с соседями. В ряде случаев это приводит к необходимости судебного разбирательства, что отнимает немало времени.