Нюансы раздела земельного участка на несколько частей

Раздел земельного участка может понадобиться по разным причинам: финансовым, семейным, связанным с дарением или передачей земли в аренду. Однако независимо от того, какие мотивы вызвали необходимость разделения общей собственности, такая процедура должна учитывать нормы, установленные действующим Земельным кодексом и другими законодательными актами.

При несоблюдении условий раздела земельного участка оформить процедуру не удастся или же впоследствии она будет признана недействительной. Поэтому решение собственника о разделе земельного участка должно основываться на соответствии разделяемого имущества всем предварительным требованиям, касающимся не только правового статуса, но и параметров выделяемой доли: площади, возможности выхода к внешней границе, наличия подъездных путей.

Подготовка к разделу

Принимая решение о разделе земельного участка, не стоит сразу начинать сбор необходимых документов. Собственнику или нескольким совладельцам следует выяснить, в принципе возможно ли такое. Это, прежде всего, касается необходимого минимума площади новообразованных землевладений.

Согласно положениям ФЗ № 136 минимальный размер земельного участка должен соответствовать санитарной норме, установленной местными властями. Несмотря на то что в некоторых субъектах федерации норма меньше стандартных 6 соток, площадь земельного участка, образованного после выделения доли, в любом случае не может быть менее 400 кв.м.

Таким образом, если речь идет о разделе наследства или совместно нажитого имущества между супругами в виде дома с приусадебной территорией площадью менее 8 соток, подобное разделение земельного участка на два землевладения невозможно. Приоритетный наследник или один из супругов будет вынужден выплатить компенсацию вместо выделения доли из общего имущества. Еще один вариант решения проблемы — временное слияние с соседним участком, что предполагает последующее выделение доли, исходя из необходимого минимума (4 сотки) на новообразованный надел.

Стоит учесть, что разделить участок на доли (по 4 сотки в каждой или в одной из долей) можно лишь в случае, если в вашем регионе действуют такие санитарные нормы. Однако в большинстве федеральных субъектов минимальная площадь составляет 600 кв.м. (6 соток).

Если землевладение находится в собственности супругов, других членов одной семьи или имеет статус общей долевой собственности между несколькими физическими или юридическими лицами, понадобится оформить соглашение о разделе земельного участка между собственниками нотариально. Этот документ вполне можно составлять самостоятельно. Позаботьтесь лишь о том, чтобы схема раздела земли была согласована между всеми совладельцами, чтобы каждый новообразованный участок имел выход к внешней границе землевладения (дороге), а его минимальная площадь не была менее установленных санитарных норм для этого региона. При несоблюдении хотя бы одного из вышеперечисленных требований раздел участка будет невозможен.

Разделяемый объект недвижимости также должен соответствовать следующим условиям:

• не находиться в залоге или под арестом;
• состоять на кадастровом учете;
• не иметь задолженности по уплате земельного налога;
• не находиться в бессрочной аренде другого лица;
• при разделе участков схема границ должна иметь геометрически ровные формы.

Обязательное предоставление всего пакета кадастровой документации, включая акт согласования границ с соседями, предполагает раздел земельного участка на 2 или более долей. Это даст возможность избежать недоразумений, связанных с наложением границ.

Возникающие сложности

Разделить земельный участок на два землевладения бывает сложно не только из-за объективных препятствий (недостаточной минимальной площади или отсутствия наличия подъездной дороги), но и из-за нежелания другого совладельца дать свое согласие на проведение такой операции. Обычно с подобными проблемами сталкиваются члены семьи или владельцы долей в частном имущественном комплексе. Без предоставления нотариально удостоверенного согласия всех совладельцев, разделение участка будет невозможно. Как же быть в подобной ситуации?

Как показывает практика, отсутствие возможности достичь взаимопонимания при разделе общей собственности довольно часто вынуждает граждан обратиться в суд. Конфликт между совладельцами может возникнуть не только по поводу того, нужно ли производить раздел земли. Разногласия могут касаться схемы выделения доли или выбора, кому какая часть должна достаться при разделе.

При обращении в суд истец обязан в письменном виде предоставить исчерпывающую информацию относительно возникших разногласий с ответчиком. К исковому заявлению следует приложить копии кадастровой документации и правоустанавливающих документов.

Со стороны заявителя должна быть предложена возможная схема раздела земельного участка или иное удовлетворяющее его решение, в том числе в виде денежной компенсации. Соответственно, суд примет во внимание также аргументы ответчика, после чего на основании позиций обеих сторон будет принято постановление о будущем статусе землевладения.

Особенности процедуры раздела

Раздел земельного участка включает ряд этапов, выполнение которых является гарантией отсутствия юридических проблем в будущем. К ним относятся:

• заключение договора на проведение землеустроительных работ с геодезической фирмой или кадастровым инженером, имеющим государственную лицензию;
• предоставление инженеру необходимой кадастровой документации для изучения, а также передача согласованной с другими совладельцами схемы будущего разделения земли;
• установка на местности временных межевых знаков, которые будут являться основой для будущего строительства забора или иного ограждения в присутствии всех заинтересованных лиц (совладельцев земли) кадастровым инженером;
• определение инженером площади и поворотных точек всех участков, получившихся в результате раздела, составление чертежей их границ и оформление межевого дела;
• подача заявления в местное управление архитектуры с просьбой о присвоении новообразованным участкам адресов (к нему прилагается межевое дело, кадастровый паспорт и правоустанавливающий документ на исходный надел, а также соглашение о разделении);
• подача заявления в Росреестр для постановки на кадастровый учет всех новообразованных участков от имени всех владельцев.

Согласно закону постановка на учет в ГКН происходит в течение 10 дней от даты подачи заявления и прилагающихся документов. К их числу относятся:

• общегражданский паспорт;
• правоустанавливающие документы на землю (нотариально заверенное соглашение о разделе);
• справка о присвоении адреса новому землевладению.

После постановки на кадастровый учет следует зарегистрировать право собственности. Для этого также нужно обратиться в Росреестр.