Установление сервитута на земельный участок — что это такое

К сожалению, далеко не все землевладельцы знают, что такое сервитут на земельный участок. По своему содержанию этот термин означает «ограниченное право пользования землей, принадлежащей другому лицу, постоянно или в пределах оговоренного срока». Как и большинство других соглашений, касающихся недвижимости, оформление сервитута требует государственной регистрации.

Понятие сервитута

Сервитут на земельный участок — что это такое? Объяснить суть права ограниченного пользования не так уж трудно. Лучше всего сделать это на отдельном примере.

Прокладка газопровода через территорию чужого участка, получение разрешения на выпас крупного рогатого скота на чужом поле, проход, проезд и любое другое вынужденное пользование территорией, находящейся в чужой собственности, — это сервитут, поскольку все эти действия требуют получения разрешения владельца на временное использование его участка.

Установление сервитута на земельный участок выгодно обеим сторонам, ведь подписание соглашения не только устраняет возможный конфликт из-за бесконтрольного пользования территорией, но позволяет добиться определенной денежной компенсации, которая может выплачиваться собственнику участка единовременно или регулярными платежами.

Принимая во внимание, что потребность в использовании территории может иметь постоянный или временный характер, установление сервитута в отношении земельного участка заключается на определенное время или без ограничений в сроке действия. Достаточно часто временное ограничение применяется при необходимости прокладки подземных коммуникаций или линий электропередач. Поскольку потребность в использовании участка в подобных случаях ограничивается несколькими днями, после окончания работ действие сервитута прекращается.

Частное и публичное ограничения

Кроме сроков использования чужой территории, существуют еще понятия «частный и публичный сервитут на земельный участок». При заключении соглашения стороны обязаны включить в текст документа упоминание о характере возможного использования территории. Он может являться частным (касаться лишь владельца участка и заинтересованного лица) или публичным (воспользоваться им может неустановленное количество граждан).

Частный сервитут на земельный участок не предполагает возможности для других лиц использовать в своих целях соглашение, подписанное между хозяином участка и гражданином, заинтересованным во временном или постоянном пользовании частью его территории.

В качестве типичного примера частного сервитута можно привести необходимость прокладки водопровода к дому через соседнее землевладение. Поскольку магистральная линия водопровода располагается вблизи другого землевладения, между двумя соседями заключается сервитут на часть земельного участка. Будет ли при этом взиматься какая-либо плата за право проложить трубы через огород или сад соседа, зависит от личной договоренности обеих сторон.

Публичный сервитут на земельный участок допускает возможность действия на благо всех граждан или неустановленной группы людей, а не только тех, кто ставит свои подписи под текстом соглашения. Это касается прокладки магистральных коммуникаций, а также удовлетворения ряда других нужд. Публичное право сервитута может предполагать денежную компенсацию землевладельцу, но лишь в отдельных случаях.

Если прокладка коммуникаций — часть обеспечения работы частной телекоммуникационной компании, которая имеет все возможности проложить кабель в обход, договор сервитута земельного участка вполне может предполагать разовую или ежегодную компенсацию землевладельцу. В то же время если речь идет о коммунальных предприятиях, чьи услуги необходимы для жизнеобеспечения целого микрорайона (водоканал, предприятия тепловых сетей или электросетей), то сервитут за прокладку коммуникаций сквозь участок предоставляется безвозмездно.

Решение споров — через суд

Что делать, если хозяин соседней дачи отказывается разрешать прокладку водопровода к вашему дому? Отсутствие взаимопонимания по этому поводу может привести к невозможности выполнения работ по подключению коммуникаций по наиболее оптимальному маршруту, а также может стать причиной судебных разбирательств. Однако сервитут по Земельному кодексу (статья 23) в некоторых ситуациях можно установить согласно постановлению суда.

Как правило, судья удовлетворяет иски, если речь идет о публичном праве пользования. Когда же дело касается частного сервитута, этот вопрос будет рассмотрен с учетом интересов обеих сторон конфликта: истца и ответчика.

В примере, касающемся прокладки водопроводных труб, следует руководствоваться подпунктом 2 пункта 3 статьи 23 ЗК РФ, где указывается о возможности наложения публичного ограниченного права для ремонта существующих коммунальных сетей, в том числе и водопровода. Кроме того, суд наверняка поддержит иск о наложении публичного сервитута, если новое ответвление водопроводной сети должно проходить через участок ответчика к жилому массиву или нескольким домам.

Здесь применяется пункт 2 статьи 23 ЗК РФ, допускающий установление ограничений «для обеспечения интересов местного населения». Если же трубы должны идти лишь к одному дому, при отсутствии договоренности с соседом истцу, возможно, придется прокладывать водопровод вдоль подъездных путей к своему участку.

Отсутствие альтернативы для прокладки коммуникаций будет являться основанием для суда выдать решение об удовлетворении иска. При этом веским доказательством в пользу истца будет служить факт наличия спора относительно цены обременения. Если заявитель сможет привести в суде свидетельства того, что ответчик требовал с него за подпись под соглашением крупную денежную сумму, судья сам установит экономически обоснованную цену сервитута.

Отмена права ограниченного пользования

В некоторых ситуациях ранее предоставленное право ограниченного пользования может привести к немалым проблемам для землевладельца. Если речь идет о подземных коммуникациях, неудобства, хотя и будут минимальными, не позволят в дальнейшем возвести на месте укладки труб капитальное сооружение.

Однако более неприятные последствия могут ожидать собственника участка, на часть которого было наложено право сервитута, если, к примеру, проезд для транспортных средств будет проходить прямо по его территории. Или установка опор линии электропередач заметно ухудшила вид из окон, что, соответственно, снизит покупательную привлекательность частного дома или дачи.

Отменить земельный сервитут возможно далеко не во всех случаях, особенно если это касается публичного права пользования. Поэтому если он устанавливается в судебном порядке, владельцу участка следует добиться минимизации негативных последствий его действия.

Отмена сервитута может произойти:

• в связи с окончанием срока его действия;
• по соглашению сторон;
• по решению суда.

Судебная отмена ограниченного права пользования может быть мотивирована:

• отказом инициатора установки сервитута оплачивать его согласно заключенному договору;
• увеличением ущерба, который наносит ограниченное право пользования собственнику участка.

Стоит учесть, что при невозможности отмены действия сервитута суд принимает во внимание фактический ущерб и недополученную выгоду. Поэтому, если между сторонами соглашения возник спор относительно размера платы, суд должен определить справедливый размер компенсации землевладельцу.

Договор о сервитуте

«Для земельного участка образец сервитута, как выглядит», — часто подобный вопрос задают землевладельцы. Согласно правовой терминологии сервитут на землю нельзя считать документом. Это лишь право пользования, имеющее определенные ограничения.

Как и подавляющее большинство других имущественных договоров, соглашение о сервитуте заключается исключительно в письменной форме: устная договоренность не дает возможности впоследствии оспаривать неправомерное использование лишней территории или нарушение срока действия соглашения.

Текст договора между владельцем участка и заинтересованным лицом может составляться в свободной форме. Однако при этом автору документа следует обратить внимание на такие детали:

• если собственник земли соглашается на временный характер права ограниченного использования участка, срок окончания соглашения должен быть точно определен и указан;
• к документу следует приложить план участка с четко понятными границами и поворотными точками, где должна быть начерчена область действия сервитута или доля в натуре, на которую распространяется соглашение;
• в документе следует оговорить невозможность использования участка не по назначению или третьими лицами, не имеющими отношения к подписанному соглашению;
• если право ограниченного использования участка предполагает денежную компенсацию, в договоре должна быть указана ее точная сумма, периодичность и способ внесения платежей;
• следует оговорить права и обязанности каждой и сторон;
• в тексте документа обязательно указывается кадастровый номер, адрес, площадь участка, паспортные данные каждого участника, дата подписания документа.

https://www.youtube.com/watch?v=kNQfgLV9Ce4
Если владелец участка затрудняется с самостоятельным составлением документа об ограниченном праве пользования, образец такого соглашения можно скачать на нашем сайте. Согласно статье 27 № 122-ФЗ от 21.07.1997 после подписания документ необходимо зарегистрировать в местном управлении Росреестра. Регистрация потребует уплаты госпошлины в установленном законом размере.