Земли населенных пунктов — виды разрешенного использования и категории их назначения нередко путают. Действительно различия между этими двумя терминами, на первый взгляд, могут показаться незначительными. Тем не менее, и категории земли, и виды разрешенного использования земель населенных пунктов имеют свои характерные особенности. Знать отличия и значение каждого термина позволит гражданам избежать юридических проблем при изменении правового статуса земельного участка.
Вид и категория: понятийные отличия
Категория земель и вид разрешенного использования — дополняющие друг друга понятия. Категория при этом имеет более общий характер. Вид же по своему содержанию уточняет разрешенное использование земель в границах существующей категории. К примеру, участок, относящийся к категории земли сельскохозяйственного назначения, обладает основным и одним-двумя дополнительными видами разрешенного специального применения. Для категории такое объединение терминов недопустимо. Одна и та же земля не может одновременно входить в лесной фонд и являться участком, предназначенным для промышленного использования или возведения многоэтажного жилого комплекса.
Согласно действующему законодательству существуют такие категории назначения, как:
- земли поселений;
- сельскохозяйственные;
- спецназначения (выделенные для нужд транспорта, промышленности, коммуникации и т.д.);
- заповедники, заказники и другие охраняемые зоны, представляющие научный или историко-культурный интерес;
- лесной и водный фонд;
- резерв.
Каждый участок в стране может относиться только к одной из вышеперечисленных категорий. Правда, если интересы развития региона требуют изменения категории назначения определенной территории — такое решение принимается законодательными органами местного федерального субъекта.
Деление на виды разрешенного использования
Критерии разделения территории города или села основываются на зональности размещения в ней промышленных, жилых или иных объектов. К примеру, если в определенной части города уже много десятков лет работает крупное промышленное предприятие, в непосредственной близости от него не может быть построен многоэтажный жилой дом или детский сад. Должны соблюдаться определенные нормы в расстоянии между жилым кварталом и промышленной зоной.
Согласно положениям, изложенным в статье 85 ЗК РФ, в границах населенных пунктов существует восемь различных зон:
- жилые кварталы;
- земли, используемые для общественного развития (учреждения, школы, офисные центры, поликлиники и т.д.);
- курортно-рекреационные территории (парки, санатории);
- сельскохозяйственные;
- промышленные;
- транспортной инфраструктуры;
- объектов Минобороны РФ;
- спецназначения;
- иного использования.
Территориальная зона может также иметь несколько дополнительных разновидностей использования. Так, согласно градостроительному регламенту в жилых кварталах допускается строительство частных домов, смешанной, среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (пункт 5, статья 85 ЗК РФ). Подобные требования касаются и других зон тех или иных поселений.
Характер использования участка самовольно не может быть изменен. Иначе выявленное нарушение приведет к немалому штрафу и может даже стать основанием для сноса незаконной постройки. В последнее время по решению местных властей все чаще с помощью тяжелой техники сносятся малые архитектурные формы, в основном киоски и павильоны.
Изменение вида разрешенного использования
Отсутствие информации о виде разрешенного использования не может представлять какой-либо сложности для граждан. Узнать об этом можно в кадастровой документации или просто запросив получение выписки через сайт Росреестра. Большинство землевладельцев прекрасно знают, строительство каких объектов допустимо на их участке, а каких — запрещено. Гораздо более острая проблема для многих из них — процедура смены разрешенного использования.
Поскольку закон не допускает строительство, которое противоречит указанному в кадастровом паспорте виду использования, собственник может подать ходатайство о присвоении его участку дополнительного вида. Подобный вариант изменения статуса участка достаточно распространен. Обычно он используется для открытия магазинов или других объектов социального назначения.
В то же время подача ходатайства отнюдь не указывает на то, что категории и виды разрешенного использования можно менять по первому желанию заявителя. Собственнику участка либо его арендатору придется обосновать целесообразность такого решения для общественного развития города. Дискуссия об этом может произойти не только на заседании земельной комиссии местного совета, но и на депутатской сессии.
Вместе с ходатайством, которое можно составить в свободной форме, руководствуясь обычными правилами подачи обращений в государственные учреждения, заявитель должен будет предоставить кадастровую выписку, а также копию документа на земельный участок, устанавливающего на него права: договора купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельства о праве наследования. Рассмотрение поданного ходатайства должно пройти в двухмесячный срок.
Если собственник участка получил отказ в удовлетворении своей просьбы о смене либо о добавлении условно разрешенного вида, он имеет право оспорить это решение в суде, но лишь тогда, когда у него имеются веские основания считать отказ неправомочным.
Разрешенное использование сельскохозяйственных земель
Какие существуют виды разрешенного использования земли сельскохозяйственного назначения? Как и населяемые территории городов и сел, сельскохозяйственные участки имеют не только определенную категорию, но и несколько видов использования. В частности, пунктом 11 статьи 85 ЗК РФ допускается разрешенное использование земель сельскохозяйственного назначения в виде:
- сенокосов и пастбищ;
- пашни;
- садов;
- участков для животноводства и другого аграрного производства;
- дачных, фермерских и приусадебных участков;
- промышленных объектов (дорог, линий электропередач, трубопроводов высокого давления);
- земель залежных.
По виду применения могут быть изменены участки, имеющие категорию сельскохозяйственного назначения. Правда здесь существует ряд серьезных ограничений, которые не позволяют изменять или прекращать вид аграрного производства по одному желанию владельца. Запрещается изменение категории сельскохозяйственного участка, если его кадастровая стоимость выше средней по муниципальному образованию более чем на 50% (пункт 2, статья 7 ФЗ № 172).
Учитывая, что такая норма относится прежде всего к садам и участкам, которые используются для выращивания ценных многолетних культур, это не допускает уменьшение площадей таких территорий и других объектов интенсивного аграрного производства.
Нюансы покупки земель в городе
Заинтересовавшись приобретением недорогого земельного участка с ветхим домом, расположенным недалеко от оживленной автотрассы или вблизи от остановки общественного транспорта, следует сразу выяснить код классификатора, согласно которому такая земля может быть в дальнейшем использована. Узнать об этом можно, взглянув на кадастровый паспорт объекта, запросив выписку в Росреестре.
Когда код участка входит в перечень 2.0–2.7 классификатора, то покупателю слудует учитывать тот факт, что он не сможет ничего построить на этой земле, кроме малоэтажного жилого дома. Безусловно, он сможет вести подсобное приусадебное хозяйство, построить рядом с домом личный гараж или небольшую теплицу. Однако такой участок невозможно будет использовать в коммерческих целях. Для этого земля должна иметь коды классификатора от 4.0 до 4.9. Как правило, такие коды допускают размещение на участке стационарных капитальных строений:
- магазина или торгово-развлекательного комплекса (4.2);
- офисного здания (4.1);
- банка или страховой конторы (4.5);
- рынка (4.3);
- кафе, столовой или ресторана (4.6);
- гостиницы (4.7);
- развлекательного заведения (4.8);
- автосервиса или автопарка (4.9).
Отсутствие необходимого кода в кадастровом паспорте не означает, что стоит отказываться от покупки участка. Если земля находится в промышленной, общественной или зоне, предназначенной для обслуживания транспортной инфраструктуры, добиться добавления к основному варианту использования условно разрешенного вполне реально. Решение этого вопроса будет прямо зависеть от позиции депутатов местного совета и земельного управления. Если строительство здания будет направлено на развитие города и создание новых рабочих мест, утверждение еще одного кода классификатора в паспорте участка отвечает интересам местной власти.
https://www.youtube.com/watch?v=skrOs4DQ1Ao&t=8s
(20 оценок, в среднем: 4,80 из 5)
Загрузка...