Правила получения и распоряжения земельными паями

Прежде всего, важно понимать, что такое земельный пай. Начиная с 1991 года, с момента начала массовой реорганизации колхозов и совхозов, граждане, проживающие в сельской местности, получили возможность выделиться из совместного сельхозпредприятия, получив земельный пай. При этом право забрать паевое имущество имели не одни лишь бывшие работники колхозов и совхозов — возможность оформить земельный участок в бессрочное пользование получили и сотрудники социальных объектов, расположенных в деревне. Сельские учителя, врачи, работники культуры также стали владельцами своей части расформированного предприятия. Что с ним делать?

Как правильно распорядиться

Можно ли продать земельный пай? Этот вопрос являлся актуальным для многих граждан, когда им вручили сертификат на паевое имущество. Ведь этот документ не предполагает выделение земли в натуре, что отличает его от обычного права собственности на земельный участок, оформляемого при покупке или дарении. Юридически это также является правом на владение землей, однако с определенными ограничениями, которые затрудняют отчуждение пая в частные руки.

В отличие от частной собственности, паи на землю могут быть изъяты районной администрацией без какого-либо денежного возмещения в случае, если участок не используется по назначению. Кроме того, продажа паевого сертификата представляет весьма своеобразную процедуру — его нельзя продать постороннему человеку или юридическому лицу, которое не имеет отношение к обрабатыванию этой земли. Пай также не разрешается использовать для строительства, а лишь для ведения сельского хозяйства.

Несмотря на довольно жесткие ограничения в сфере использования и продажи, паевые сертификаты всё же представляют определенную материальную ценность, которую можно конвертировать в денежный эквивалент. Паи можно продать или сдать в аренду — но лишь тому, кто будет обрабатывать эту землю. Покупателем или арендатором доли может являться как физическое, так и юридическое лицо.

Как показывает практика, в большинстве случаев имеет место сдача в аренду такого надела крупным и средним агропромышленным предприятиям и холдингам. Фермерские хозяйства занимают оставшуюся нишу. В последние годы аренда приобрела значительный размах, учитывая естественное укрупнение сельхозпроизводителей. Однако значительная часть собственников земельных наделов вынуждена соглашаться на натуральную форму оплаты аренды, получая не деньги, а сельхозпродукцию — зерно, комбикорм, сено и др. Это позволяет владельцам сертификатов вести приусадебное хозяйство и выращивать скот.

Ещё один вариант использования земельного пая — это возможность стать совладельцем агропромышленного предприятия. В отличие от аренды или продажи, владелец паевого сертификата получает возможность принимать участие в деятельности агропредприятия как миноритарный акционер, получая прибыль в зависимости от количества обрабатываемой земли и её урожайности.

Имеет ли право владелец выделить пай

Что это такое — выделение земельного пая в натуре? По своему содержанию, это наиболее эффективный, с точки зрения экономики, способ реализации своего права собственности на землю, поскольку предполагает вместо неопределенного права на долю выделение отдельного земельного участка, с присвоением ему кадастрового номера. Соответственно, выделенный в натуре участок впоследствии можно будет значительно выгоднее продать, построив на нём жилой дом, дачу или ферму.

Ещё одно преимущество — распоряжение отдельным участком не требует согласования с соседями. При этом выделение может происходить одним пайщиком или целой группой, желающей организовать совместное фермерское хозяйство. Формально законодательство не запрещает выделение пая в отдельное фермерское хозяйство, однако на практике нередко возникают разного рода трудности.

В их числе определенную сложность может представлять индивидуальное межевание на местности. Кроме того, что это достаточно дорогостоящая работа, стоимость которой всецело ляжет на плечи пайщика, трудности могут подстерегать в отсутствии контрольных точек координат, на основании которых определяются границы будущего участка. В некоторых случаях процедура межевания может превышать один или два года.

Для выделения земли в натуре требуется разрешение большинства среди остальных собственников паевых сертификатов расформированного колхоза, а также объявление в местной прессе о выделе. После завершения межевания происходит оформление кадастрового плана, в результате чего пайщик получает на свой участок кадастровый паспорт и номер. Завершает процедуру выделения земли в натуре получение свидетельства о праве собственности.

Принимая решение о выделении участка, следует понимать, что ведение небольшого фермерского хозяйства — чрезвычайно сложная и, зачастую, невыгодная работа. С точки зрения получения максимальной прибыли с пая более выгодно межевание большого участка на несколько собственников. Это позволяет его сдать в аренду подороже. Также крупные участки значительно легче обрабатывать, чем небольшие частные поля, занимающие всего несколько гектаров.

Возможные проблемы при отчуждении пая

Поскольку законодательство допускает возможность отобрать земельный пай у владельца при неиспользовании земли по назначению, а также ограничивает его приобретение, это существенно уменьшает стоимость паевого сертификата, в отличие от земли, имеющей статус частной собственности. Наиболее благоприятный способ отчуждения паевой земли — это её выделение в отдельное фермерское хозяйство, после чего уже никто не сможет её изымать или отбирать.

Однако практика показывает, что выделение пая в натуре не всегда допускается. Агропромышленные предприятия, в аренде которых находится значительная часть земельных ресурсов, крайне не заинтересованы в дроблении полей и препятствуют этому всеми законными методами. Вместе с тем, владелец сертификата, не имея возможности открыто его продать, может воспользоваться другим способом: договор дарения, оформленный на покупателя, теоретически это допускает.

Однако это входит в противоречие с действующим законодательством, которое устанавливает исключительно безвозмездный характер дарения. Покупатель после оформления дарственной может просто не заплатить — и закон будет на его стороне. Продать пай можно владельцу соседнего участка или агропредприятию, которое обрабатывает эту землю.

Однако цена при этом будет определяться по приблизительной кадастровой стоимости, что почти наверняка ниже, чем в случае продажи участка, находящегося в частной собственности. Не имея возможности выделения земли в натуре, решение продать паевой сертификат может являться наиболее приемлемым с точки зрения отсутствия противоречий с законом.