Учитывая, что в законодательстве предусмотрены определенные правила использования земли сельскохозяйственного назначения, это вносит ограничения в сферы ее оборота, которые касаются массового и индивидуального строительства, производства или размещения коммерческих объектов. Подобные меры дают возможность поддерживать развитие аграрного сектора и защищают плодородные земли от застройки.
Строительство на сельхозземлях
Гражданин или юридическое лицо, планируя строительство на землях сельскохозяйственного назначения, должен понимать, что для возведения капитальных сооружений использование земель сельхозназначения допустимо лишь в определенных случаях. Например, к ним можно отнести строительство жилого дома фермера с хозяйственными постройками, садового домика, хлева для крупного рогатого скота или зернохранилища, ангаров или гаражей для сельхозтехники. В иных ситуациях собственнику или арендатору землевладения потребуется изменение категории назначения. Если же имеет место противоречие с указанным кодом классификатора, виды разрешенного использования должны быть изменены.
Чтобы выяснить, что можно построить на вашем участке, а что нет, нужно изучить кадастровую документацию, где всегда указана категория назначения земель, виды разрешенного использования, существующие для этой территории.
Что можно строить на землях, предназначенных для аграрного производства? Чтобы ответить на этот вопрос, достаточно обратиться к коду классификатора, который существует практически для каждого участка, зарегистрированного в ГКН. К примеру, участок, имеющий код 1.1.3, можно использовать только для ведения личного подсобного хозяйства, но никак не для строительства фермы для сотен животных (коров, овец). Если на земле сельхозназначения вы собрались вести дачное строительство, код согласно классификатору должен быть 1.1.5.
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения предусматривает наличие 12 различных кодов, соответствующих определенному виду. Правда, это совершенно не означает, что участок может иметь только один код. Паспорт объекта может содержать два или даже три кода классификатора для одного и того же участка. Кроме того, по согласованию с районной администрацией возможна смена кода (подача ходатайства). Если владелец желает получить разрешение на использование земель сельскохозназначения не только для ведения личного подсобного хозяйства, но и для садоводства, например, такое ходатайство наверняка будет удовлетворено.
Однако в возможности получения дополнительного кода заявителю может быть отказано, если участок предполагается использовать для товарного производства на землях, предназначенных для дачного строительства. Самовольное использование земель сельскохозяйственного назначения, противоречащее указанному коду классификатора, может повлечь крайне неприятные последствия: крупный штраф, досрочное прекращение договора долгосрочной аренды.
Нюансы процедуры выделения
Важно знать, можно ли строить на землях сельхозназначения коттеджи, относящиеся к категории частного жилья? Здесь многое зависит от вида использования участка. Если его код 1.1.5, а сам построенный дом подпадает под определение загородной дачи, проблем не возникнет. Если же код кадастрового паспорта предусматривает иной вариант использования земель сельхозназначения, лучше инициировать присвоение участку дополнительного вида. Также можно провести операцию выделения части земли под отдельное землевладение, оформив для него тот код классификатора, который необходим.
Если вы владеете 1 га земли или желаете добиться более рационального использования, разбив свой участок на несколько частей, вам понадобится выдел земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. При этом вы должны пройти юридическую процедуру выделения доли. Если с кодом классификатора нет противоречий, правовой режим земель сельскохозяйственного назначения меняться не будет. В то же время закон предусматривает обязательное согласие на выдел всех лиц, имеющих право на долю (статья 11.2 ЗК РФ). Это касается не только формальных совладельцев, но и супруга. Также свое согласие должен дать арендатор, использующий участок, если срок аренды не заканчивается к моменту, когда процедура выделения будет завершена.
Стоит различать порядок выделения участков из единоличных и долевых землевладений. Учитывая, что сельскохозяйственные земли сейчас в большинстве своем находятся как раз в долевом владении, здесь часто применяется процедура, предусмотренная Федеральным законом № 101 «Об обороте сельскохозяйственных земель».
В частности, этот законодательный акт (статья 13 ФЗ) обязывает не только возвестить о выделе доли всех остальных держателей земельных паев, но и заручиться согласием не менее 50% из них на общем собрании. Однако категории земель после выделения не могут меняться.
Изменение кода классификатора
Можно ли строить дом на сельскохозяйственной земле? Как известно, строительство на землях сельхозназначения допускается лишь в тех случаях, когда это не противоречит коду классификатора, указанному в кадастровой документации. Однако если вы не желаете далее использовать земли под сельское хозяйство, нормы № 101-ФЗ вполне допускают изменение вида разрешенного использования. Для этого владелец участка должен предоставить в земельное управление администрации местного муниципального образования следующий пакет документов:
- заявление с просьбой об установлении дополнительного вида разрешенного использования, допускающего строительство частных домов;
- копию паспорта собственника участка;
- копию правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство);
- ситуационный план в виде графической схемы (его можно сделать самостоятельно методом выкопировки с онлайн-сервисов Гугл-карты, Яндекс-карты);
- кадастровую выписку;
- письменное согласие владельца участка (если заявление подает арендатор земли сельхозназначения);
- межевой план.
Одно из наиболее важных условий в процессе изменения кода классификатора — обоснование его целесообразности. Особенно это важно, когда предполагается, что на участке будет стоять коммерческий объект, а не жилой дом. Чтобы добиться разрешения на присвоение дополнительного кода, собственнику земли понадобится указать факторы, которые могут положительно повлиять на развитие территории. В ходатайстве лучше делать акцент на том, что открытие этого объекта не только улучшит инфраструктуру для проживающих по соседству, но и несколько повысит рыночную стоимость расположенных рядом землевладений.
Похожие аргументы можно использовать и в случае, если планируется постройка жилого дома. Кадастровая стоимость гектара земли сельскохозяйственного назначения в фермерском хозяйстве или в виде загородного имения значительно выше, чем обычного поля. Следовательно, местные власти соберут больше земельных налогов.
Когда изменить вид разрешенного использования невозможно
Принимая во внимание то, что земельные участки сельхозназначения можно использовать лишь по их прямому назначению, нередко возникает ситуация, когда собственник не знает, как можно добиться изменения вида разрешенного использования. Однако далеко не всегда желание владельца может совпадать с нормами ФЗ № 101 и стратегией развития муниципального образования, где расположен участок. В ряде случаев ходатайство об изменении существующего или присвоении дополнительного кода классификатора отклоняется независимо от того, сколько стоит сам участок и насколько возрастет сумма земельного налога после увеличения его кадастровой стоимости.
ФЗ не допускает изменение вида использования земли сельскохозяйственного назначения, если:
- кадастровая стоимость гектара земли превышает среднюю цену по району более чем на 50%;
- будет планироваться строительство сооружений, не имеющих прямого отношения к аграрному производству, на данном участке;
- имеется негативное экспертное заключение экологов, подтверждающее, что изменение ВРИ может нанести вред окружающей среде;
- имеется законодательное ограничение, касающееся сферы использования.
Несет ли собственник участка ответственность за неправомочные действия арендатора? Согласно действующему законодательству (ФЗ № 101) за самовольное изменение вида разрешенного использования будет оштрафован арендатор. Если владелец участка при подписании договора аренды внес в его текст неверные сведения о ВРИ, который ввел арендатора в заблуждение, — это может стать причиной судебных разбирательств.
На что следует обратить внимание перед покупкой земли
Почти все граждане прекрасно осведомлены, что такое договор купли-продажи, однако иногда подобная самоуверенность приводит к ошибкам, которые могут иметь серьезные последствия, вплоть до признания подписанного документа недействительным по решению суда. В свою очередь продавец или покупатель после аннулирования сделки могут понести немалые финансовые потери.
Избежать проблем с оформлением договора купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения просто, если следовать определенным правилам. Озвучим их.
- Покупателю следует заранее определить, для какой цели он приобретает участок: ведения фермерского хозяйства, сдачи в аренду, создания животноводческого комплекса, развития садоводства или иного агропроизводства. Пренебрегать этой рекомендацией опасно не только из-за риска несоответствия виду разрешенного использования, но и по причине возможного отсутствия на участке доступа к водным источникам, неудобных подъездных путях, невозможности простроить систему мелиорации или плохим характеристикам почвы.
- Необходимо тщательно изучить содержание кадастровой выписки на предмет наличия юридических обременений, узнать находится ли участок в залоге, имеет совладельцев.
- Выяснить в местной администрации территориальное зонирование, куда входит участок. Это позволит заранее просчитать, возможно ли вы получение дополнительного вида использования для постройки на участке сооружений, не предназначенных для агропроизводства (магазина, склада и др.).
Если результаты проверки сведений об участке вас не устраивают, это может стать весомым аргументом для обсуждения более приемлемой цены. Также это дает основания покупателю потребовать от продавца необходимых изменений в правовом статусе до заключения соглашения о продаже участка.
Загрузка...