Что важно знать о кадастровой стоимости и как ее узнать

Задаваясь вопросом, как узнать кадастровую стоимость жилья или иного типа недвижимости, не все граждане хорошо понимают, что скрывается под этим понятием. Что это за термин, для чего он используется? Какой орган занимается кадастровой оценкой земель и другого имущества?

Терминология и различия между понятиями

Еще до 2011 года понятия кадастровой стоимости не существовало. Употреблялся другой термин — инвентаризационная оценка имущества. Она рассчитывалась очень просто: в основу брали затраты на строительство. С течением времени сумма уменьшалась на конкретный процент износа. Инвентаризационная оценка фиксировалась в БТИ, она ложилась в основу исчисления рыночной стоимости, что было важно для совершения сделок и операций с недвижимостью.

Однако не нужно быть специалистом, чтобы понимать, что такой подход не позволяет максимально точно рассчитывать цену квадратного метра. Когда была введена кадастровая оценка земельных участков и иного имущества, возникли определенные претензии к новому методу. В ответ на разногласия были приняты изменения в законодательстве. Однако принципиально система не поменялась, и вопросами оценивания занимается Росреестр.

Понятие кадастровой стоимости — что это такое? Следует сказать, что это системный подход к оцениванию, который включает целый перечень факторов. В работе задействуются методы статистического анализа. Чтобы узнать кадастровую стоимость, специалисты группируют объекты недвижимости. В перечень факторов, влияющих на итоговую цену, входят:

• категория земель;
• предназначение объекта;
• регион расположения имущества;
• степень обеспеченности коммуникациями.

Это еще не все моменты, на которые обязательно обращают внимание профессионалы. Кадастровая стоимость объекта зависит и от того, какие тенденции наблюдаются на рынке недвижимости. Иногда ключевую роль может сыграть негативный фактор. В такой перечень в первую очередь включают наличие свалок, сточных вод либо шумообразующих предприятий по соседству с объектом.

Кадастровая стоимость жилья зависит еще и от того, есть ли рядом с домом транспортная сеть. Для такого типа недвижимости весомым является понятие престижности. Важно добавить, что закон о государственной кадастровой оценке устанавливает также определенную периодичность, с которой повторяется оценивание, — процедура повторяется раз в 3–5 лет.

Еще один вопрос, который интересует простых граждан: в чем отличие кадастровой оценки земель и иного имущества от рыночной стоимости? Кадастр составляется государственными экспертами, которые отталкиваются от конкретных факторов. А вот рыночная цена зависит, по сути, от покупательской способности граждан. Если они готовы заплатить за квартиру определенную сумму, то это и будет ее цена на рынке. Конечно, и на эту стоимость влияет целый перечень факторов: курс валют, время года, политическая ситуация в стране.

Осуществление оценки и законодательные аспекты

Чем отличается государственная кадастровая оценка от инвентаризационной по сути? Во-первых, она максимально приближена к рыночной. Такие новшества были инициированы в интересах государства. Поскольку от кадастровой оценки земель/иной недвижимости в итоге зависит, сколько налогов за каждый квадратный метр поступит в казну при совершении любой операции с имуществом. Также этот показатель формирует конечную цену объекта, что важно для купли-продажи, сдачи в аренду, передачи по наследству, выдачи кредита на жилье.

Разобравшись с ответом на вопрос, что такое кадастровая стоимость, важно понять, кто оперирует этими данными. Государственные оценщики передают сегодня все сведения в Росреестр. Но это правило действует недавно: до 2019 года отдельно велась информационная база под названием Государственный кадастр. Именно там и содержались данные о кадастровой оценке земель и других типов недвижимого имущества. Теперь же намного удобнее получить полную картину о любом объекте: Росреестр предоставляет и технические, и правовые сведения.

Новый ФЗ о кадастровой оценке земель (от 03.07.2016 № 237) предлагает конкретный алгоритм действий. Изначально уполномоченный орган власти выносит решение о том, что необходимо рассчитать стоимость объектов. Далее государственное бюджетное учреждение производит расчет и предоставляет по нему отчет. После проверки сведений государственная кадастровая оценка считается утвержденной.

Проверка кадастровой стоимости онлайн и другие способы

Грамотная оценка недвижимости необходима не только государству. Она важна и для собственника, который заинтересован четко знать, сколько стоит его имущество. Это необходимо и для точного расчета налогов, и для возможных операций с объектом. Если речь идет о продаже квартиры/дома/земли, с одной стороны, и рыночная стоимость подойдет, чтобы выставить цену на имущество, а с другой — она может невыгодно отличаться в пользу государства: за сделку придется заплатить больший налог.

Разобравшись, как рассчитывается кадастровая стоимость, можно переходить к вопросу, где ее узнать. Такая задача упрощена по максимуму. Благодаря тому, что все сведения об объекте соединены в одну базу данных, гражданину достаточно обратиться в Росреестр. Причем существует несколько способов получения кадастровой оценки объектов недвижимости. Перечислим их.

1. Личный визит в компетентный орган — территориальное представительство Росреестра, ближайший МФЦ.
2. Телефонный звонок в Росреестр.
3. Проверка информации через интернет.

При личном визите в Росреестр можно получить официальный документ, которым является справка о кадастровой стоимости. Ее обязательно берут собственники имущества в случае, когда им нужна подобная бумага для представления в налоговую инспекцию. Также документ понадобится, если владелец решит взять кредит под залог квартиры. С ним же обращаются в органы соцобеспечения для предоставления субсидии.

Правда, справка о кадастровой стоимости нужна не всегда. Если перед покупкой квартиры или дома покупатель хочет проверить продавца на чистоплотность, он может обратиться в Росреестр по телефону или через интернет. Очень удобно осуществляется проверка в режиме онлайн. Достаточно зайти на официальный сайт службы, которая ведает кадастром и базой данных о правах на недвижимость, то есть на страничку Росреестра.

Чтобы узнать кадастровую стоимость в режиме онлайн, следует выбрать вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости». После этого открывается окно, в котором нужно указать данные по имуществу. Очень удобно, что на сайте легко получить нужную информацию и по адресу квартиры/дома/участка, и по кадастровому номеру. Последний выяснить проще простого, когда у владельца есть паспорт на имущество либо свидетельство о регистрации прав собственности.

Пересмотр показателя

С введением нового понятия возникли и конфликтные ситуации. Вполне логично, что многих собственников не устраивает пересмотр категорий. В итоге им приходится нести большие расходы за счет перерасчета налогов. Что же делать, если владелец считает, что его квартира переоценена?

Вполне допустимо снижение кадастровой стоимости. Однако ее пересмотр возможен только при наличии весомых причин для перерасчета. Законодательством установлен четкий перечень факторов, которые побуждают обратиться в Росреестр для переоценки имущества. В первую очередь все основания для оспаривания показателя есть, когда владелец убежден, что изначально об его объекте указали неверные сведения. Еще возможна коррекция, если на момент оформления документов искажена рыночная цена.

На практике чаще выясняется, что в Росреестре указан неверный год постройки дома, где находится квартира, или же неточно установлена площадь недвижимости. При определении этого показателя любая мелочь играет весомую роль. Поэтому гражданин в итоге переплачивает за облагаемый налогом объект. Тогда следует искать доказательства ошибки и подавать жалобу в компетентный орган. Таковым считается отдел урегулирования споров при Росреестре.

Закон не запрещает оспаривать показатель в любое удобное время. С целью предупреждения налоговых переплат лучше подать жалобу, пока не начался период начисления нового налога. После изучения заявления и доказательств отдел урегулирования споров выносит свое решение. Если он считает, что налицо нарушение, то цифра будет откорректирована.