Правила использования и расселения коммунальных квартир

В России действует правительственная программа, которая затрагивает права граждан, проживающих в коммуналках, — расселение коммунальных квартир. Она не всем понятна, а еще недавно вызывала и возмущенные отклики. Чтобы разобраться с механизмом, стоит изучить Жилищный кодекс и другие законы, которые касаются коммунальных квартир. Однако сначала необходимо понять, что скрывает понятие «коммунальная квартира», какова специфика использования такой категории недвижимости.

Основные термины

Редкий человек мечтает переехать в коммунальную квартиру. Поскольку под таким термином подразумевают объект, в котором проживает несколько человек/семей, которые пользуются общими помещениями: коридором, кухней, ванной, туалетом. Конечно, это не всегда удобно. Легко заслужить неприязнь других жильцов, не соблюдая правила проживания в коммунальной квартире, в результате жизнь вообще может превратиться в ад.

С другой стороны, такое жилье — тоже неплохой вариант, если оно является собственностью или арендуется на условиях социального найма. ЖК РФ предполагает, что наниматели имеют право пользоваться имуществом на равных правах с собственниками. Последние правомочны еще и распоряжаться такой квартирой, точнее, комнатами, которые находятся в их собственности.

Хотя основы законодательства полезно изучить всем, это не означает, что в кодексе есть конкретный распорядок проживания в помещении, принадлежащем не одному собственнику или арендодателю. Об этом придется договариваться, искать компромисс. Стоит понимать, что у каждого жильца должны быть свои права и обязанности. И если достичь консенсуса, а не портить друг другу нервы, можно жить в мире и не наживать себе проблем.

Существуют и общие правила проживания в коммунальной квартире, которые, в целом, не отличаются и от требований к жильцам любого многоквартирного дома. В перечень входят вполне ясные и логичные условия:

• соблюдать режим тишины в вечернее время и в выходные дни — каждый имеет право на отдых и покой;
• поддерживать порядок и чистоту;
• осуществлять ремонт с целью поддержания хорошего состояния имущества.

Немного сложнее жизнь в коммуналке потому, что здесь есть отдельные помещения, которыми вправе пользоваться все: санузел, коридор, кухня. Каждый жилец, с одной стороны, имеет право воспользоваться ими тогда, когда ему необходимо, но здесь есть и другие люди, которым тоже необходим к ним доступ. Закон предполагает, что нельзя чинить препятствия к пользованию общим имуществом в коммунальной квартире. Компромисс же достижим при условии, что все стороны осознают, что все равноправны на общих квадратных метрах, поэтому нужно понимать друг друга.

Подробнее об использовании общих и личных помещений

Собственники коммунальной квартиры имеют более широкие права. Но это касается только их личных комнат. Общие помещения используются на равноправной основе всеми жильцами. В законодательстве сказано, что они должны делиться по долевому принципу. На практике же это невозможно реализовать.

Долевой принцип означает, что места общего пользования в коммунальной квартире в буквальном смысле слова необходимо разделить по квадратным метрам на количество жильцов. И к своим метрам каждый имеет доступ круглосуточно. В жизни это нереально, поэтому важно научиться договариваться.

Что именно могут делать собственники, в отличие от тех, кто проживает на условиях социального найма? В первую очередь, владелец может сдать в аренду собственные квадратные метры без согласия соседей. Кроме того, он вправе прописать здесь и других людей постоянно или временно.

Все без исключения жильцы могут приглашать гостей. Последние будут, конечно, пользоваться местами общего пользования, но не в ущерб правам других жильцов, они также могут и ночевать в такой квартире. Только если гости засиделись — живут в коммуналке дольше 90 дней, — их необходимо зарегистрировать.

Нужно отметить, что комнату в коммуналке можно сдавать в поднаем. Однако нанимателям по договору соцнайма важно для этого получить согласие наймодателя и заручиться согласием соседей. Не стоит забывать и о том, что на каждого жильца в помещении должно приходиться не меньше 12 кв. м, а это на практике в редко возможно реализовать, учитывая площади подобных квартир.

Все жильцы обязаны платить за свет и другие коммунальные услуги. Это касается и собственников, и нанимателей. Чтобы не платить лишних денег, лучше обзавестись индивидуальными приборами учета. Если же есть необходимость отремонтировать общее имущество, то работы оплачиваются совместно, а делится сумма по долевому принципу. Когда кто-то отказывается делать свой взнос в общее дело, его можно привлечь к суду.

Расселение из коммуналок

Разобравшись с понятием, что такое коммунальная квартира, можно переходить к изучению программы расселения, прописанной на правительственном уровне. Ее создали для того, чтобы улучшать условия проживания граждан. Однако, как и многие иные благие начинания, она вызвала недовольство по вполне понятным причинам.

Программу расселения коммунальных квартир изначально составляли таким образом, чтобы учесть интересы всех соседей. Но это и стало камнем преткновения. Ведь на одной жилплощади могут жить разные семьи и совершенно различными составами. Кому-то действительно необходимо съехать, а кто-то доволен имеющимися условиями. Поэтому сегодня не нужно получать согласия от соседей, чтобы съехать из подобной квартиры.

Есть различные основания для участия в правительственной программе. В первую очередь власти имеют собственный список коммуналок, которые предстоит расселить. В перечне коммунальных квартир, подлежащих расселению, значатся объекты, признанные аварийными. Также власти могут перевести строение в число зданий, не пригодных для жизни, если в нем нарушены нормы СЭС.

Граждане могут сами заявить о праве на расселение. Это возможно, если площадь комнаты не соответствует нормам проживания. Важно отметить, что стандарты определяются не только на федеральном, а и на региональном уровне. Например, в Москве решено, что на каждого жильца должно быть не меньше 18 кв. м. Возможно расселение и в том случае, когда в жилье превышен уровень шума/вибрации, когда в одной комнате живут люди, которые не являются родственниками или перестали таковыми считаться.

Продажа комнаты

Многих собственников интересует не только ответ на вопрос, как сдать комнату в коммунальной квартире. Часто владельцы хотят продать принадлежащие им квадратные метры. Но эта процедура немного сложнее, чем сдача имущества в аренду.

Это объясняется тем, что соседи стоят первыми в списке претендентов на комнату. Об этом важно помнить, прежде чем предлагать купить сдаваемый объект посторонним или квартирантам. Если же соседи не против, чтобы жилье ушло другим людям, важно иметь на руках их письменный отказ от купли.

Иногда отношения между жильцами такие плохие, что возникают дополнительные сложности. Например, соседи не хотят покупать комнату, однако и отказ подписывать не собираются. Для такого случая есть законный механизм, призванный защитить права собственника.

Владелец должен отправить соседям извещения, обязательно заверив их нотариально. После получения таких писем они уже не смогут отвертеться, будто сделка была заключена без их согласия. Дополнительные хлопоты предстоят и в том случае, когда на квадратных метрах зарегистрированы несовершеннолетние. Тогда придется заручиться согласием органов опеки и попечительства.