Кадастровая стоимость недвижимости — важнейший показатель, который пришел в отечественную практику сравнительно недавно. Он используется для начисления налогов на недвижимое имущество, для оформления различных сделок и операций с объектом. Как рассчитывается кадастровая стоимость, и можно ли ее оспорить? Где узнать данные о недвижимости? Возможен ли перерасчет показателя, что для этого нужно?
Детальнее о термине
Кадастровая стоимость объекта недвижимости пришла на смену инвентаризационной оценке. Последняя рассчитывалась простейшим образом: учитывались затраты, понесенные в связи со строительством, а также дата возведения объекта. Соответственно, со старением постройки происходил пересмотр стоимости. Но такой метод не позволял максимально точно оценить недвижимое имущество.
Отличие кадастровой стоимости дома, квартиры, земельного участка заключается, прежде всего, в том, что этот показатель рассчитывают на основе многочисленных факторов. В итоге цифра получается более точной, а главное, приближенной к реалиям рынка. Инвентаризационная оценка была скорее условной, в итоге же страдала казна, поскольку на основе этого показателя рассчитывался налог, взимаемый за имущество.
Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости — кропотливая и ответственная работа, которая возложена на компетентных специалистов. Еще недавно исполнителя избирали на конкурсной основе, теперь в каждом регионе работает государственное бюджетное учреждение (ГБУ).
По названию показателя легко сделать вывод, что он рассчитывается на основе данных, которые содержатся в государственном кадастре. Сегодня он объединен с базой данных прав собственности, а в целом информацией ведает специальная федеральная служба, сокращенно именуемая Росреестром.
Важно знать, что данный показатель не является стабильным. Он меняется периодически, но алгоритм его изменения закреплен законодательно. Переоценка кадастровой стоимости по закону инициируется органами власти, а осуществляется с периодичностью в 3–5 лет.
Расчет кадастровой стоимости
В настоящее время действуют усовершенствованные законодательные требования к расчету показателя. Но это не гарантирует отсутствия противоречий и претензий со стороны граждан. Ведь есть вероятность чисто технической ошибки или искажения информации. Поэтому государство предлагает прибегать к оспариванию кадастровой стоимости здания/земли, если на то есть основания.
Стоит познакомиться со списком факторов, которые учитываются при исчислении показателя, чтобы понимать, что риски ошибки действительно высоки. Методология расчета отличается в зависимости от типа объекта. В любом случае учитывается его площадь, место расположения, инфраструктура.
Если будет рассчитываться оценка квартиры, весомую роль играет престижность района, где она расположена. Кадастровая стоимость здания промышленного назначения не предполагает учета такого фактора. Для такого типа объекта актуальными являются другие моменты: насколько удачно оно расположено, ведь транспортировка товаров или расходных материалов к месту производства обходится дешевле, когда предприятие находится в месте транспортного узла, а не в отдалении от путей сообщения.
Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости, которая относится к земельному фонду, нужен свой подход. В данном случае имеет значение не только территория участка и место его положения, а и категория, к которой он относится. Весомой является роль такого показателя, как разрешение на использование его в тех или иных нуждах. Совсем по-разному оценивают земли для сельского хозяйства и для строительства.
Кроме того, при расчете учитывают экономические реалии, положение на рынке недвижимости в регионе. Следовательно, основания для оспаривания кадастровой стоимости бывают самыми разными. Изначально гражданин должен узнать кадастровую стоимость дома/иного объекта. Для этого сегодня можно использовать различные способы.
Получение информации об объекте
Законодательство предусматривает доступ граждан и юридических лиц к кадастру и реестру прав. Однако сколько информации будет предоставлено по запросу, зависит от полномочий заявителя. Поскольку важно предупредить утечку данных, которыми потенциально могут воспользоваться мошенники.
Можно узнать кадастровую стоимость недвижимости по кадастровому номеру Росреестра, буквально не выходя из дома. Эта информация представляется в режиме онлайн, ведь она не имеет практической пользы для злоумышленника. Для ее получения достаточно зайти на официальный сайт Росреестра, где в блоке «Справочная информация по объектам недвижимости» достаточно указать минимум сведений. Например, достаточно ввести кадастровый номер объекта. Также данные в режиме онлайн представляются по адресу имущества.
Однако такая информация носит сугубо справочный характер и не имеет юридической силы. Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости, если нужно эти данные использовать для сделки, операции с имуществом или для отчета в налоговой? Нужно сделать официальный запрос, написав соответствующее заявление. Его подают в территориальное представительство Росреестра. Возможно решение вопроса и через МФЦ.
На основании запроса выдают кадастровую справку о стоимости объекта недвижимости. Это документ, который имеет правовое значение. Правда, по этой причине в Росреестре не выдают сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости в бумажном виде без подтверждения полномочий заявителя. От него потребуются документы, которые удостоверяют личность и доказывают, что он имеет право на получение такой информации.
Стоит отметить, что Росреестр не просто предоставляет данные: он готов дать по ним объяснения. Но это возможно только по запросу заинтересованного лица. Получив сведения, нужно направить в службу письменное обращение. В нем указывают данные заявителя и номер объекта по кадастру. В течение 30 дней с момента поступления ходатайства по нему представляют развернутый ответ.
Оспаривание показателя
Прецеденты, когда граждане прибегают к оспариванию кадастровой стоимости объекта недвижимости, происходят достаточно часто. Это обусловлено новизной механизма, ведь пока его работа не отлажена до конца. В самом кадастре часто встречаются технические ошибки: неверно указан адрес строения, вовремя не внесены коррективы об уменьшении границ земельного участка или о переоборудовании квартиры. А все эти нюансы в итоге имеют влияние на показатель.
Поэтому государство дает право оспорить кадастровую стоимость. Речь идет, в основном, о ее снижении. Такое ходатайство подают не только простые граждане. Юридические лица тоже имеют возможность попросить о пересмотре показателя, когда считают его рассчитанным неправильно. Также иногда аналогичный запрос поступает от представителей властей разного уровня. Подразумевается, что они распоряжаются недвижимым имуществом, неточная оценка которого ущемляет их интересы.
Как снизить кадастровую стоимость недвижимости? Для этого придется доказать собственную правоту и оформить целый пакет документов. Традиционно закон предлагает обращаться в специальную комиссию при Росреестре. Однако альтернативой является исковое заявление в суд общей юрисдикции. Впрочем, такое правило справедливо только для граждан. Поскольку юрлица обязаны на первом этапе решать вопрос через специальную комиссию.
Если компания потребовала пересмотра показателя, но ее ходатайство отклонили, следует составлять иск для суда. Такой же порядок действий предусмотрен при условии, когда комиссия задерживается с ответом. Ей выделен месяц на изучение вопроса, по итогам этого периода она должна отклонить или одобрить ходатайство. А когда срок прошел, но никакой реакции от комиссии нет, то можно смело писать исковое заявление.
Однако практика показывает, что и гражданам не стоит спешить с обращением в суд. Эти органы рассматривают заявления намного дольше. Плюс при подаче искового заявления придется уплатить госпошлину. За рассмотрение дела в комиссия не берет денег. Она достаточно быстро реагирует на каждый запрос, проверяет его и дает по нему ответ. Если комиссия запретила переоценку оспариваемого показателя, можно и нужно уповать на справедливое решение, обратившись в суд.
Составление заявления для защиты интересов
Чтобы претендовать на благополучный исход при оспаривании стоимости недвижимости, важно тщательно подготовиться к процедуре. Обязательно необходимо написать заявление по соответствующему образцу (скачать его можно на нашем сайте). Также понадобится справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Но самая важная часть пакета документов — это бумаги, которые обосновывают позицию заявителя и дают представление о реальной оценке имущества.
Соответственно, необходимо представить сведения о том, в чем именно заключаются ошибки, если перерасчет необходим из-за недостоверной информации. Иногда нужно дополнительно подать запрос в орган, который занимался предварительной оценкой, чтобы попросить у него разъяснения. Поскольку в основе такого отчета тоже можно выявить ошибки или несоответствия. В данном случае ответ на запрос предоставляется очень оперативно: на него должны отреагировать в течение 7 дней. Также в пакет документов включают правоустанавливающие бумаги.
Получив заявление, комиссия изучает весь объем информации. Она должна его рассмотреть и принять по нему решение, будет ли запрос рассматриваться дальше. Когда отсутствуют какие-либо важные приложения, есть ошибки в их оформлении, заявление отклоняют. Если же его берут в работу, комиссия назначает дату, когда будет рассматриваться запрос. Об этом уведомляют органы местной власти.
Изучая документы, комиссия может дополнительно запрашивать информацию из разных органов. Если гражданин ходатайствует о пересмотре показателя, обосновывая свою позицию тем, что об объекте указаны недостоверные сведения, могут быть приняты два варианта решения (по выбору комиссии). Заявление либо отклонят, либо удовлетворят, постановив, чтобы результаты определения стоимости были пересмотрены.
Гражданину полезно будет знать, что заседание комиссии тогда считается правомочным, если на нем есть хотя бы половина коллегии. Все члены должны голосовать открыто, причем у них нет права отказываться выражать собственное мнение. Обязательно каждый должен высказаться, «за» он или «против» удовлетворения запроса. Если комиссия проголосовала в поддержку заявителя, она обязана в кратчайшие сроки уведомить о своем решении компетентные органы. Оспоренный показатель корректируют в соответствии с решением комиссии или суда, если заявление подавалось в судебную инстанцию.
В Налоговом кодексе есть четкие указания, на какие цифры будут опираться сотрудники налоговой службы, производя начисления на имущество. Они используют те данные, которые были установлены в течение текущего налогового периода. Поэтому не получится добиться пересчета платежей, которые уже были внесены ранее. Подразумевается, что расчет производится уже после того, как сделаны коррективы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРОН), но не ранее. Именно поэтому лучше заниматься пересмотром оценки перед началом налогового периода.
Загрузка...