Капитальный ремонт многоквартирного дома — особенности и порядок реализации

Сегодня большинство современных россиян проживает в многоквартирных домах. Законодательство обязывает граждан платить ежемесячные взносы на проведение капитального ремонта. Конституционность данного требования была поставлена под сомнения, но КС РФ рассмотрел данный вопрос и вынес однозначное решение — взносы на капитальный ремонт здания являются полностью законными, т. к. начисляемый платеж будет использован в интересах собственников квартир. Задумываясь над тем, что такое капитальные ремонтно-строительные работы многоквартирных домов, необходимо внимательно изучить действующий Жилищный и Градостроительный кодекс РФ.

Капитальный ремонт зданий и сооружений бывает комплексный или выборочный. Также его можно разделить на плановый и внеплановый. Ремонтируемый МКД должен быть полностью жилым и пригодным к эксплуатации. Аварийные объекты недвижимости не подлежат капремонту, и соответственно, владельцы квартир не обязаны проводить ежемесячные отчисления. Иногда граждане имеют право на льготы при оплате взносов за капремонт, но чтобы их получить и грамотно распределить средства, соискателям надо разработать для себя индивидуальный алгоритм действий, основанный на положениях действующего законодательства.

Понятие капитального ремонта и его особенности

Россиянам крайне важно понимать, что капитальный и текущий ремонт — совершенно разные понятия. Их основное отличие — это источники финансирования, кроме того, если рассматривать договор аренды жилья, то текущий ремонт ложится на плечи пользователя, а капитальный ремонт жилого помещения будет обязанностью собственника. Особенности каждого вида ремонтных работ основываются на периодичности их проведения, объеме и поставленных целей.

Текущий ремонт также часто называют предупредительным, т. к. он нужен систематически, чтобы предупредить износ важных конструкций, элементов и систем. Комплекс мер, предусмотренных для текущего ремонта МКД, регламентируется методическим пособием Минстроя, утвержденным в 2004 году. Данный вид работ экономичнее, чем разработка проектно-сметной документации на капитальный ремонт и его реализация. Кроме того, он не требует выселения жильцов. Граждане могут свободно пользоваться своим жильем, в то время как в подъезде идут ремонтные работы.

Грань между капитальным и текущим ремонтом довольно тонкая, т. к. ремонт затрагивает одни и те же конструкции. Только при текущем ремонте имущество надо поддерживать в нормальном состоянии, а капремонт предусматривает полную замену элемента, пришедшего в негодность.

Нужен ли проект, когда намечается текущий ремонт? Нет, составление проектно-сметной документации не потребуется, достаточно точно определить необходимый фронт работ. К тому же, он финансируется и реализуется жилищными компаниями, отвечающими за эксплуатационное обслуживание здания. Средства аккумулируются за счет квартплат и отчислений аренды. Проект организации капитального ремонта предусматривает глобальные изменения в конструкции сооружения, а оплата работ проводится со специального счета, финансовая база которого формируется годами за счет личных отчислений жильцов.

Что собой представляет и как реализуется региональная программа капитального ремонта МКД

В каждой области властями самостоятельно устанавливается региональная программа капремонта МКД. Она формируется на срок 20-30 лет. Создается специальный график очередности, на который влияют различные факторы. На время, когда будет решено отремонтировать ваш дом, влияет:

• год ввода дома в эксплуатацию;
• износ здания;
• своевременность оплаты счетов в коммунальной сфере;
• наполненность фонда для ремонта;
• дата последних ремонтных работ и др.

Если вас ожидает капитальный ремонт фасадов здания или другого элемента, то надо помнить, что существуют категории населения, которые частично или полностью освобождаются от оплаты взносов. Льготы предусмотрены для многодетных семей, ветеранов ВОВ и труда, инвалидов, пенсионеров старше 70 лет и т. д. Местные муниципалитеты могут самостоятельно регулировать списки тех, кому не приходят квитанции за капитальный ремонт, расширяя или сокращая их. Вопросами предоставления льгот занимаются местные отделения управления социальной защиты населения.

Капитальные ремонтные работы включают в себя отделку фасада, крыши, фундамента, лифтового оборудования, внутридомовых систем отопления, водоснабжения, электропроводки и т. д. Проект организации капитального ремонта в каждом случае будет содержать индивидуальный перечень работ, нужный для реализации поставленных целей. Ресурсы для оплаты этих работ будут взяты из фонда, сформированного жильцами. Каждый месяц собственники должны платить взносы, размер которых рассчитывается персонально. Однако он не может быть меньше установленного в регионе тарифа. Формула платежа за капитальный ремонт фасада и остальных домовых конструкций, например, представляет собой произведение установленного минимума и площади квартиры. В Санкт-Петербурге за 1 кв. м платят 2 рубля, а в Тюмени — 20 рублей за квадратный метр жилой площади. Если вовремя не оплачивать начисленный взнос, гражданину будут начислять пени.

Проект организации капитального ремонта и порядок его составления

Когда вы делаете капитальный ремонт квартиры, это надо согласовывать с государственными структурами. Аналогичный порядок действий и в случае с капремонтом целого здания. Чтобы начать проводить работы, потребуется проектирование и составление сметной документации. Проект организации капитального ремонта должны разрабатывать специалисты, имеющие специальную лицензию. Наличие проекта и сметы позволяет заказчику оценить сроки выполнения работ, будущие расходы и результаты, сделать выводы и внести определенные коррективы. Если здание в высоту менее трех этажей, проектная документация на капитальный ремонт требоваться не будет.

Проект организации капитального ремонта старого дома или новостройки содержит все чертежи, планы и описания каждого элемента. Ориентируясь на них, во время проведения работ можно избежать ошибок и неточностей. В состав проектно-сметной документации входят:

• проектные документы;
• рабочие бумаги;
• сметные расчеты.

Необходимые чертежи и планы разрабатываются поэтапно с учетом всех индивидуальных характеристик и особенностей. Документация должна согласовываться с рядом контролирующих инстанций и структур. Специалисту, разрабатывающему проект, придется прийти в технадзор, санитарно-эпидемиологическую службу, землеустроительные организации и т. д., чтобы утвердить, что составленный план отвечает государственным стандартам и нормативам безопасности. Есть ли право у проектировщиков обойти данные ведомства? На законных основаниях нет, и специалисты отмечают, что не стоит пренебрегать правилами, ведь от этого зависит безопасность и жизни людей — жильцов многоквартирных домов.