С возникновением права собственности в России появились различные способы его реализации. И не всегда гражданам понятно, как грамотно оформить имущество для того, чтобы им распоряжаться. Существует такой термин, как общая собственность. Его нередко путают с совместным владением. В чем заключается разница между этими понятиями? Что это такое — право общей собственности?
Законодательные аспекты
Основные правовые вопросы на эту тему можно разрешить, изучив ГК РФ, а именно главу 16. Первое, что нужно понять, что и совместная, и долевая собственность весьма похожи, поскольку в их основе лежит принцип владения имуществом несколькими собственниками, однако между этими терминами есть и существенная разница.
Чем отличается совместная собственность от долевой? В первом случае подразумевается, что при использовании имущества несколькими лицами его не делят на части или доли. Соответственно, все могут реализовывать свои права. Основной принцип такого пользования — добросовестность. Все стороны должны учитывать интересы друг друга, и тогда не возникнет сложностей и спорных ситуаций.
Право общей долевой собственности реализуется иначе: имущество делят на части, которые необязательно будут равными. Следовательно, каждый сможет распоряжаться только собственной частью.
Следует подчеркнуть, что законодательство допускает пересмотр прав на имущество в рамках совместного пользования. Например, один из супругов в браке или даже третье заинтересованное лицо имеет возможность попросить о выделении доли. В таком случае выделенные части будут считаться общей долевой собственностью.
Актуальность понятий
Общая собственность — это весьма актуальный термин, который применим в различных жизненных ситуациях. Например, очень часто по такому принципу происходит пользование имуществом в браке. Изначально на этапе подписания брачного договора муж и жена могут договориться, что все материальные ценности будут использоваться ими совместно. Как вариант, возможно заключение отдельного договора при купле квартиры, например, уже после создания семьи.
Что такое общая собственность, хорошо известно владельцам многоквартирных домов. Поскольку только своей квартирой каждый собственник волен распоряжаться так, как ему лично удобно (грубо не попирая интересов соседей). Остальная площадь обычно используется по принципу, основанному на праве общей долевой собственности.
Можно отметить, что определение долей в праве общей собственности можно было бы считать необязательным мероприятием, если бы была возможность гарантировать использование имущества по принципу добросовестности. Однако когда речь идет о дорогостоящих объектах, например недвижимости, риски злоупотреблений лучше исключать.
Не стоит забывать, что право общей собственности сопровождается и определенными обязанностями. Особенно важно об этом помнить, когда это касается таких ценных объектов, как квартиры, дома, земельные участки, поскольку владение имуществом предполагает расходы на их обслуживание, налоги. Соблюдая права и обязанности собственников, владельцы несут траты, которые соотносятся с распределением долей между ними.
Обязательным является определение порядка пользования квартирой/иным объектом. Важно придерживаться правовых принципов, когда разгораются конфликты между совладельцами. Яркий пример — спор между жильцами многоквартирного дома, развод супругов. Такие ситуации часто заканчиваются обращением в судебные инстанции, так как стороны недостаточно осведомлены о юридических аспектах, не видят разницы между некоторыми понятиями, следовательно, не могут самостоятельно прийти к консенсусу, не ущемляя ничьих интересов.
Подробнее о долевом делении
Чтобы решить, по какому принципу лучше реализовать право общей собственности, стоит выяснить, что конкретно подразумевает каждый термин. Хотя долевая и совместная собственность по закону идентичны, существует некоторая специфика, имеющая особое значение при совершении сделок с имуществом. Очень актуален вопрос, как происходит выделение доли, когда права реализуются по долевому принципу.
Ответ следует искать в Гражданском кодексе, который и регулирует продажу долевой собственности, ведь гражданам всегда важно понять, на что они могут претендовать, перед тем как продать квартиру, дом или земельный участок. В ГК РФ сказано, что выделение доли осуществляется в процентах или дробях. Что касается пропорций, то изначально они бывают равными. Однако закон допускает, что общедолевая собственность может разделяться и не пропорционально.
Если общая собственность поделена по долевому принципу, это не означает, что так останется навсегда. Соотношение может меняться, в частности, если у имущества появятся новые владельцы. Яркий пример нахождения дома в долевой собственности, когда следует перераспределение долей: после перехода квартиры или дома по наследству объект будет разделен между наследниками.
Порядок перераспределения долей
Хотя ГК РФ четко устанавливает, как происходит выдел доли из общей долевой собственности, на практике это не так просто реализовать. Поскольку возникают различные споры между совладельцами, порой приходится обращаться в суд. Важно подчеркнуть, что этот орган компетентен в решении имущественных спорных вопросов. Поэтому если стороны не могут добровольно прийти к согласию, вполне реально запросить выдел земельного участка из общей долевой собственности, подав исковое заявление.
Если нет желания вступать в судебные прения, необходимо тщательно изучить ГК РФ, где сказано, что изначально выделение доли происходит с момента приватизации объекта. На этом этапе один из владельцев сразу может заявить, что он имеет право на большую часть. Когда это возможно? Если человек готов вкладываться в модернизацию жилья, используя только личные средства. Остальные собственники могут согласиться с таким заявлением или же ответить на него отказом.
Перед тем как разделить квартиру, стороны могут обсудить также вопрос денежной компенсации, когда один из владельцев хочет оформить на себя большую долю. Аналогичным образом решается вопрос и при делении частного дома. Здесь возможно распределение как по принципу добровольности, так и принудительное (при отсутствии согласия между сторонами).
Общая долевая собственность на квартиру обязательно должна отражаться в документации, составленной в соответствии с законодательством Российской Федерации. В правоустанавливающих документах указывается, какие лица и в каких частях пользуются имуществом. Когда речь идет о жилье, необходимо соблюдать порядок пользования жилым помещением. Каждый владелец имеет право получить тот минимум квадратных метров, который соответствует государственным нормативам для проживания.
Порядок пользования земельным участком тоже допускает его деление. Но в данном случае предстоит апеллировать к Земельному кодексу, где прописано, что право на дом, если таковой есть на территории, распределяется сообразно с долями на землю. Однако важно соблюдать основное требование законодательства: порядок пользования земельным участком предполагает, что в любой момент один из собственников вправе потребовать выделение доли. Соответственно, распределение осуществляется по такому принципу, чтобы это право было возможно реализовать.
Наследственное деление
Когда говорится о выделении частей при открытии наследства, процедура будет несколько отличаться. Совместная и общая долевая собственность в данном случае делятся по степени родства. Любой наследник может отказаться от своей части, написав безадресный отказ. В таком случае все наследство распределят между остальными родственниками. Как вариант, наследник имеет право составить документ о передаче его доли конкретному лицу.
По такому принципу происходит деление любого имущества. Но если речь идет о наделе, то важно соблюдать порядок пользования земельным участком. Также доли будут перераспределены, когда один из наследников признан недостойным либо скончался раньше наследодателя. В таком случае полагающиеся ему части будут приращены к долям остальных претендентов.
Общая долевая собственность на земельный участок и иное имущество по делам наследования оформляется нотариусом. Следует подчеркнуть, что порядок пользования земельным участком по закону допускает прирезку земель до 10%. Однако это актуально не только для наследственных дел. Наследодатель может указать собственные приоритеты для деления имущества, и нотариус будет их учитывать в процессе оформления правоустанавливающих документов.
Операции с имуществом
Если оформлена долевая собственность на землю/квартиру/дом или иное имущество, как им могут распоряжаться совладельцы? Теоретически собственники имеют все те же права, что и граждане, которые единолично пользуются тем или иным объектом. Безусловно, на практике их реализовать сложнее, поскольку существуют свои нюансы.
Особенно ощущается отличие, когда гражданин имеет намерение продать часть дома или иного имущества, которое одновременно числится за несколькими людьми. Закон выдвигает строгое требование: находящийся в общем использовании объект нужно продавать в первую очередь владельцам иных долей. Речь идет о преимущественном порядке. Но и из этого правила есть исключение: к публичным торгам допускаются все желающие.
Как и продажа квартиры в долевой собственности, так и сдача ее в аренду имеет свою специфику. И в данном случае приоритет за совладельцами. Если же этот принцип нарушен, у них есть все основания обратиться в суд.
Важно отметить, что граждане вправе не только перевести имущество из общего совместного владения к делению на доли, они могут вовсе прекратить все взаимоотношения. Тогда говорят о разделе имущества. По закону каждый владелец имеет право требовать, чтобы его часть была представлена ему в натуральном выражении. Однако на практике это фактически нереализуемо, особенно когда речь идет о квартире или доме.
Возможна и другая операция с недвижимостью. Она может находиться в общем владении у нескольких человек, а один из совладельцев может требовать, чтобы ему выделили только его часть. Тогда остальные собственники решают, хотят ли они выкупить его долю. Если решение выносится положительное, то деньги за проданную часть передаются участнику, который решил выйти из коллектива.
Загрузка...