Понятие общедомового имущества и правила его содержания

Когда гражданин покупает жилье в многоквартирном доме (МКД), он понимает, что будет пользоваться не только собственной квартирой, а и лестничной клеткой, лифтом, придомовой территорией. Это объекты, которые попадают под определение «общедомовое имущество». Однако этот термин куда шире: в понятие включают объекты, о которых жильцы обычно не задумываются. Что важно знать об общедомовом имуществе и его обслуживании?

Основные сведения о термине

Почему важно изначально определиться, что такое общее имущество в многоквартирном доме? Потому, что существует своя специфика в его обслуживании и содержании. Если за своей квартирой собственник обязан следить единолично, то любые помещения и конструкции, которые признаны общими, уже находятся под присмотром всех собственников. Однако не всем ясно, какие именно элементы относятся к этой категории.

Ответ на этот вопрос можно найти в Правилах содержания общего имущества в МКД (постановление от 13.08.2006 № 491, в ред. от 27.02.2017). В этом нормативном правовом документе не только объясняется, какие именно элементы здания считаются общим имуществом, но и расписан порядок осуществления его содержания, указаны лица, несущие расходы по такой статье.

Если говорить простыми словами, то общими считаются все элементы, которые находятся за пределами частной собственности, то есть все жильцы могут считать себя совладельцами фундамента и крыши, ограждений и несущих плит.

Также в это понятие включаются все помещения, которые не входят в состав квартир, не важно, являются они жилыми или нет. Стоит понимать, что под данную категорию попадают также инженерные сети и коммуникации. Причем это будут трубы и прочее оборудование, которое находится как непосредственно внутри здания, так и за его пределами. Исключение — только коммуникации, обслуживающие одно жилое помещение, поскольку оно по факту принадлежит одному владельцу.

В общее имущество многоквартирного дома входят земля, на которой стоит здание, и прилегающий к нему участок, так как он тоже используется для обеспечения комфорта проживающих. На нем могут располагаться объекты благоустройства, которые в дальнейшем будут использоваться совместно.

Детальное изучение разных категорий

Получив представление, что относится к общему имуществу многоквартирного дома, важно тщательно изучить разные объекты, чтобы определить специфику их эксплуатации. Начиная с фундамента, несущих элементов, крыши, легко понять их значение в конструкции всего здания. От того, насколько надежны такие объекты, зависит безопасность и благополучие каждого жильца. Поэтому они требуют очень тщательного ухода и контроля.

Однако не всем жильцам понятно, какие именно плиты входят в состав общего имущества, а какие могут считаться их собственностью. Очень популярный вопрос, который возникает у горожан: является ли балкон их личным местом для отдыха или не стоит его благоустраивать, так как им могут пользоваться все жители дома совместно. Ответ будет простым: все внутреннее пространство жилого помещения предназначено для личного пользования. Так что можно и нужно его облагораживать. А вот балконная плита перекрытия является общим имуществом, поэтому она требует бережного обращения.

В помещения общего пользования входит множество объектов. К этому перечню непременно относят:

• подъезд;
• вестибюль;
• лестницу и лестничные площадки;
• лифт и лифтовую шахту (если он есть в МКД);
• проходы и эвакуационные пути;
• колясочные;
• чердаки, технические этажи.

Некоторые из этих зон используются непосредственно жильцами. Другие они зачастую даже не посещают в течение многих лет проживания в МКД. Но если помещения им лично не нужны, это не значит, что нет потребности в их обслуживании. Как правило, на их территории проведены инженерные коммуникации либо оборудование, которое требует поддержания в рабочем состоянии. И это осуществляется за счет всех жильцов.

Любые коммуникации и оборудование, которое не находится непосредственно в квартире, включают в состав общего имущества многоквартирного дома. Это электрические, телефонные, сигнализационные сети. Что входит в эту категорию? Безусловно, вентиляционные устройства и канализация, газопровод и водопровод.

Если говорить о земельном участке, то объектами совместного использования будут являться скамейки и беседки, зелень на его территории. Правда, документально он не всегда числится за жильцами. Это свойственно для новостроев, которые уже внесены в кадастр вместе с землей, а жителям зданий более ранних лет строительства приходится добиваться оформления документации в соответствии с современными нормами и стандартами.

Сложности в обслуживании

Чаще всего проблемы с содержанием объектов совместного пользования возникают из-за незнания элементарных законодательных основ и злоупотреблений со стороны управляющих компаний. От жильцов МКД требуется грамотное составление договора с такой организацией (его образец можно скачать на нашем сайте).

В соглашении традиционно прописывают пункт о том, что обслуживанием имущества, используемого совместно, занимается управляющая компания. А это влечет ответственность за исполнение ею своих обязанностей. Однако и это не всегда служит гарантией, что организация будет добросовестно подходить к своим функциям или не станет злоупотреблять доверием жильцов.

Какие проблемы можно считать типичными? Например, компания может отказаться ремонтировать стояк в квартире, являющийся общим, ведь он несет воду не в одну, а в несколько квартир. Правда, здесь есть свои нюансы. Возможно, организация права, когда отказывает в ремонте: если речь идет о прорыве на участке, непосредственно соединяющем трубу с краном водоснабжения самой квартиры, то это уже зона ответственности хозяина жилья.

Случаются прецеденты, когда общее имущество в многоквартирном доме передается третьим лицам без согласия, а то и без ведома других жильцов. Но это противозаконное действие, особенно когда собственники продолжают платить за такие помещения или объекты, а на них наживаются коммерсанты. Яркий пример — передача подвала магазину или салону красоты.

Стоит понимать, что законодательно не всегда просто регулировать конфликты, возникающие в сфере управления и обслуживания имущества, которым жильцы пользуются совместно. Это объясняется тем, что состав МКД бывает разным. Основной вывод, который можно сделать — общим будет признано имущество, которое остро необходимо для обеспечения комфортного проживания. Это его основное назначение, вот почему жильцы и платят за его содержание.

Поэтому нелегальная передача части общего имущества третьим лицам не всегда бывает такой невинной, как может показаться на первый взгляд. Например, если в подвале расположат танцевальный зал, в итоге будет затруднен доступ к важным коммуникациям. Кроме того, любое помещение имеет определенное целевое назначение, а менять его можно исключительно с согласия всех собственников, проживающих в доме.