Права и обязанности управляющей компании

Эксплуатационно-ремонтные работы и обслуживание имущества многоквартирного дома с недавних пор в России выполняют так называемые управляющие компании (УК). И если раньше от жильцов, по сути, мало что зависело, то сегодня владельцы квартир многоквартирного дома сами могут определить, что они хотят получить за свои деньги. Однако обязанности управляющей компании далеко не всегда понятны хозяевам жилых помещений в многоквартирном доме, что влечет за собой разного рода проблемы.

Владельцы жилья в многоквартирных домах начинают понимать, что именно они должны диктовать условия сотрудничества с УК, а никак не наоборот. Этому способствует проводимая Правительством РФ реформа в сфере ЖКХ, ужесточающийся контроль за подрядчиками со стороны государства, совершенствование нормативно-правовая базы и ее применение, проработка мер ответственности компаний за недобросовестное исполнение своих обязанностей.

Роль управляющих компаний

Роль защитника интересов жильцов перед естественными монополиями возлагается на управляющую компанию, поэтому ее действия должны быть направлены на требование от поставщиков услуг качественного взаимодействия с конечным потребителем. Если раньше отключение горячего водоснабжения было чуть ли не нормой, то сегодня УК требуют возобновления поставок. В ее действиях, конечно, присутствует материальная заинтересованность, так как клиент может уйти к той компании, которая будет в состоянии эффективно решать подобные проблемы.

Кроме того, хорошая УК стремится повысить комфорт своих клиентов: к примеру, как только обязанность по вывозу мусора была возложена на УК, проблем с грязными дворами и неработающими мусоропроводами почти не наблюдается. Конечно, если компания ответственно выполняет свои обязательства и добросовестно подходит к своим функциям. То же самое относится и к обледенелым тротуарам — организованная работа дворника позволяет обеспечить требуемый комфорт. За свои деньги жильцы могут потребовать очистки от снега или листьев не только тротуара, но и парковки на придомовой территории.

Полный перечень того, что обязана делать управляющая компания, указывается в договоре. Там же прописывается отчасти и ее ответственность перед клиентом. Кроме того, законодательство предусматривает базовый перечень ее обязанностей по вопросам ЖКХ, что обязывает качественно выполнять свои функций.

Работы по эксплуатации и ремонту дома

Сюда относится весь комплекс специальных, аварийных и плановых работ. Он должен быть направлен на поддержание или приведение постройки к необходимому техническому состоянию, ее отдельных частей и прилегающей территории, относящейся к общедомовому имуществу. К подобным работам относят:

• поддержание технического состояния здания на уровне, обеспечивающем безопасность лиц, проживающих в нем, и посетителей;
• поддержка архитектурного облика дома и приведение фасадов в надлежащий вид;
• осмотр здания и документирование всех выявленных неполадок, поломок и критического износа частей, узлов, прочих элементов здания. Проводиться такой осмотр должен не реже двух раз в год, а также после форс-мажорных обстоятельств (если происходили различные ЧП, стихийные бедствия и пр.);
• текущий ремонт по факту выявляемых недостатков. Здесь есть важная оговорка: в договоре УК с жильцами может быть прописано как устранение каждой проблемы по факту выявления, так и постепенное устранение недостатков и поломок в соответствии с графиком, утверждаемым отдельно и прилагаемым к договору в виде приложения;
• аварийные работы по факту возникновения поломок, препятствующих комфортному проживанию, наносящих вред имуществу, угрожающих жизни и здоровью жильцов, способствующих ускоренному износу конструкции. Перечень и сроки работ, относящихся к таковым, определяются постановлением № 170 Госстроя РФ;
• соблюдение мер пожарной безопасности;
• обеспечение комплексной подготовки строения к зиме, включая работы по утеплению фасадов, чердаков и крыш, подвалов;
• работы по содержанию технического состояния внутренних коммуникаций и сетей дома в надлежащем виде, позволяющем использовать коммунальные услуги в полном объеме и в надлежащем качестве;
• обеспечение соответствия придомовой территории, относящейся к имуществу дома, а также подъездов и прочих общественных мест здания требованиям санитарно-эпидемиологического законодательства в соответствии с ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»;
• уборка мусора, озеленение территории, относящейся к общедомовой собственности;
• сбор и вывоз бытового мусора и отходов, в том числе из нежилых помещений, расположенных в здании;
• энергосбережение, если оно не реализовано;
• ввод и эксплуатация приборов учета коммунальных услуг.

Конечно, могут возникнуть и специальные обязанности, которые должны быть отражены в пунктах заключенного договора.

Обязанности по организационному процессу

Помимо ремонтных и эксплуатационных работ, на УК возлагается обеспечение или проведение ряда организационных услуг:

• регистрационный учет жильцов в многоквартирном доме;
• сбор и направление средств за коммунальные услуги. Здесь УК реализует свои функции либо посредством оплаты общедомового счета, либо посредством направления финансов по лицевым счетам по каждому отдельному прибору учета;
• борьба с задолженностями по коммунальным платежам (если таковая имеется);
• информирование домовладельцев об изменениях действующих тарифов со стороны поставщиков коммунальных услуг;
• организация предоставления коммунальных услуг, заключение договоров, надзор за их соблюдением со стороны сбытовых компаний;
• обязанности по содержанию и хранению технической документации на здание;
• проведение общедомовых собраний жителей многоквартирного дома.

Кроме того, на УК может быть возложен ряд мер по организации работ либо по их проведению, относящихся к придомовой территории. Так, например, именно УК осуществляет поиск дворника и заключение договора с ним для уборки придомовой территории. И ее ответственность распространяется на качество работы подобного персонала. Техническое обеспечение дворника также может входить в ее компетенцию.

Кроме того, жильцами многоквартирного дома может быть возложено на управляющую компанию обеспечение иных организационных мер, что отражается в договоре. Если же фирма не выполняет его условия и свои обязанности, это влечет ответственность в рамках закона. Она может быть выражена в виде штрафных санкций, наложенных на управляющую компанию, а также в виде отзыва лицензии на осуществление деятельности, если нарушения в работе компании исключают ее дальнейшее функционирование.