Образец протокола общего собрания собственников многоквартирного дома

Жилищный кодекс РФ обязывает регулярно организовывать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (МКД). Его протоколируют, фиксируя течение встречи, начиная от избрания председателя. Не все жители МКД рады таким обязательствам, но по факту, придерживаясь законных оснований, они могут отстоять собственные права в спорных ситуациях. Какие требования предъявляются к организации всеобщей встречи? Какие вопросы уполномочен решать совет собственников?

Законодательные аспекты

В настоящее время в России существует такое понятие, как право собственности. Оно появилось после распада Советского Союза, где гражданин не мог считаться владельцем недвижимости — она принадлежала государству.

Вместе с возникновением нового термина у россиян расширились права в этой сфере. Безусловно, появились и многочисленные обязанности. Сейчас председатель и управляющие жилищным товариществом самостоятельно не могут принимать фактически ни одно значимое решение, поскольку общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме — обязательное мероприятие.

Основные моменты организации, правила протоколирования, порядок проведения общего собрания собственников прописаны в Жилищном кодексе. Для ознакомления с этими вопросами следует внимательно изучить статью 45.

Однако сначала стоит разобраться, для чего придумано это требование. Не стоит считать его необоснованной прихотью государственных чиновников. Мероприятие призвано предупредить всевозможные конфликтные ситуации, помочь разрешить возникшие споры, не выходя за пределы правового поля.

Во время общего собрания жильцов можно решить множество актуальных проблем, ведь жители МКД имеют в распоряжении совместное имущество, а им нужно научиться управлять благоразумно, учитывая интересы каждого гражданина. В итоге его члены решают вопросы обустройства собственного быта, пытаются сделать проживание максимально комфортным. Общее собрание жильцов многоквартирного дома призвано разрешить насущные проблемы и конфликты.

Темы для обсуждения

Полезно детальнее узнать, какие именно темы обговаривают владельцы квартир во время встреч, что заносится в протокол собрания собственников. Совместными усилиями граждане принимают решения по использованию имущества, которое является общим. Это касается вопросов уменьшения его доли в площади здания, переоборудования или реконструкции, передела придомовой территории.

Следует заметить, что такие вопросы весьма актуальны. Например, жители МКД могут решить, что у них достаточно большой двор, следовательно, в нем можно организовать парковку или детскую площадку. Стоит созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и тогда, когда возникло желание позаботиться о собственной безопасности, поскольку решение о возведении забора в компетенции этого органа. Впрочем, можно продумать и иные способы защиты придомовой территории.

Жильцы могут самостоятельно решать, каким способом им управлять МКД, когда проводить всеобщие сборы. На каждой подобной встрече есть возможность обговорить и утвердить устав при создании товарищества собственников жилья (ТСЖ). Если же его предстоит ликвидировать, то и такую задачу решают путем обсуждения и голосования.

Вполне логично, что именно проживающие в доме решают, сколько им платить за услуги по обслуживанию и ремонтные работы. Естественно, такой вопрос обсуждается с оглядкой на экономические реалии и с учетом интересов компаний, которые готовы обслуживать МКД. Однако обычные граждане имеют полное право контролировать тарифы и, находя их необоснованно высокими, требовать их пересмотра.

Порядок проведения собрания

Чтобы исполнять полностью все обязанности собственника жилого помещения и реализовывать права, каждому гражданину стоит познакомиться с требованиями, которым должен отвечать этот совет. Законодательство устанавливает, что человек вправе отказаться от посещения собрания. Но в таком случае он все равно будет обязан исполнять принятые решения.

Существует определенный порядок, которого нужно придерживаться, чтобы собрание собственников жилья было признано законным. Они справедливы для любой встречи — и плановой, и внеочередной. Вторая отличается тем, что ее инициируют по конкретному поводу, если возникла такая необходимость, и нет возможности ожидать планового собрания. Можно выделить четыре основные фазы:

• инициирование совета;
• разглашение информации о грядущем мероприятии среди владельцев;
• проведение совета;
• составление протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Возникает вопрос, где может проходить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Особенно непросто разобраться с ответом на него, если жильцов дома очень много, как в современных небоскребах. Правда, закон не ставит жестких рамок на этот счет. Главное требование — это должно быть такое место, куда есть доступ для всех жильцов МКД.

Подготовка уведомления

Для законности решения важна не только форма протокола общего собрания собственников. Уведомление о грядущем событии тоже составляют по установленному образцу. Отсылать его нужно строго за 10 дней до того, как состоится мероприятие. Документ необходимо пересылать заказным письмом. Правда, закон позволяет жильцам выбрать иной способ пересылки. Для этого придется организовать собрание собственников многоквартирного дома, чтобы вынести соответствующее решение.

Вполне удобно, если граждане согласуют уведомление посредством размещения объявления на доске возле дома. Однако они вольны самостоятельно решать, как им комфортнее организовать оповещение. Плюс заказного письма в том, что каждый жилец обязан поставить подпись о его получении. Поэтому у него не будет возможности заявить, что он якобы не знал о грядущем мероприятии.

В текст уведомления обязательно включают информацию о том, когда и где состоится событие. Также важно сообщить, по чьей инициативе собирают жильцов, какие темы вынесены на повестку дня. Инициатором может выступать фактически любой житель дома. Он составляет соответствующее заявление, где излагает свое предложение провести сборы. Основное требование — веские основания для встречи у заявителя.

Повестка дня и кворум

Важно разобраться, что включить в повестку, чтобы общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме работало не напрасно. Основания следует сформулировать сжато, не отходя от сути, перечислять их по пунктам. Обязательно нужно предупредить двусмысленность при их прочтении.

Теперь предстоит разобраться, как определить кворум на основе реестра собственников, чтобы совет считался правомочным. В законодательстве на этот счет есть конкретное указание: на встречу должны прийти не меньше половины всех собственников. Но здесь есть важный нюанс: учитывается не количество людей, а площадь, которой они распоряжаются. Соответственно, владелец двухкомнатной квартиры обладает большими полномочиями, чем хозяин однушки. Имеет значение также, сколько собственников у каждой отдельной квартиры.

Удостоверившись, что кворум собрался, собрание открывается инициатором. Затем избирается председатель, который и оглашает вопросы, подлежащие обсуждению. Следует понимать, что на встрече обговариваются только те темы, которые находятся в компетенции жильцов. Если подобное требование нарушат, решение примут неправомочным. После оглашения повестки дня происходит процесс голосования, о котором стоит рассказать подробнее.

Процедура голосования и подсчет голосов

Отечественное законодательство не только устанавливает образец протокола общего собрания, а и прямо указывает, как должно проходить голосование в ходе встречи. Однако есть возможность выбирать разную форму опроса всех собственников. Например, бывает очное и заочное голосование. Также весьма популярна смешанная форма, которая позволяет охватить максимум жильцов.

В очном режиме председатель берет главенствующую роль и озвучивает каждую тему по очереди, как она заявлена в повестке дня. Он предлагает обсудить вопрос, а далее выносит его на голосование. С одной стороны, такой способ не нравится гражданам, которые бы не хотели афишировать свое мнение, особенно если речь идет о конфликте. С другой стороны, в общении есть возможность прийти к консенсусу. После голосования остается подсчитать голоса (этим занимается счетная комиссия).

Когда общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и моменты управления им обговариваются заочно, тогда действуют по другому алгоритму. Предстоит подготовить лист голосования, который печатают в том количестве экземпляров, сколько всего числится владельцев в реестре. Каждому из них передают этот документ, человек его заполняет и возвращает до определенного срока в условленное место.

Далее процедура продолжается по вышеупомянутому алгоритму. Комиссия считает голоса и оглашает результат. После подсчета остается заполнить бланк протокола. Далее каждый жилец вправе получить его на обозрение для знакомства с результатом опроса.

Нужно добавить, что очная форма считается самой сложной. Поскольку на практике достаточно непросто собрать кворум. Даже в небольшой пятиэтажке нелегко оповестить всех жильцов, а уж гарантировать их явку никто не может. При желании каждый владелец имеет право отправить на собрание доверенное лицо. И все же намного проще получить от жильцов дома мнение на счет актуальных проблем в виде опросного листа.

Что собой представляет очно-заочная форма голосования собственников? Это весьма удобное решение, которое устроит практически всех жильцов. Те, кто сможет, явятся к месту встречи, чтобы обсудить спорные вопросы. Остальные заполнят опросный лист, тем самым тоже продемонстрировав свое волеизъявление.

Протоколирование по правилам

Законодательно форма такого документа не установлена. Однако это не означает, что его можно писать вольно: необходимо четко придерживаться целого ряда требований. И одно из важнейших — протоколирование — выполняют безотлагательно. Законом установлен максимально допустимый срок, выделенный на его подготовку, — на 10-й день документ должен быть готов.

После чисто формальной части следует наиболее важная — содержательная. Здесь излагают вопросы, поставленные на повестку дня, ход их разрешения. Еще один обязательный пункт — указание, где будет храниться протокол. Завершают его подписи ответственных лиц.

Однако и при грамотном составлении протокола его могут опротестовать, если к нему забудут приложить несколько важнейших документов. Среди них полный реестр собственников помещений в многоквартирном доме. Плюс составляют список жильцов, которым вручили приглашение на мероприятие. Если проживающие в МКД оповещались иным способом, важно подтвердить этот факт документально.

Еще на очном заседании принято регистрировать всех лиц, которые на него явились. Поэтому к протоколу в таком случае готовят дополнительное приложение. Это список регистрации жильцов, прибывших на совет. Для всех вышеупомянутых документов, включая протокол собрания, на нашем сайте легко скачать образец, который и можно взять за основу.

Жилищные споры

Поскольку собрание может проходить не только по инициативе жильцов, то случаются прецеденты, когда им приходится оспаривать принятое решение. Яркий пример — злоупотребление со стороны управляющей компании. Она решила поднять стоимость услуг и организовывает сборы с нарушением законодательства. Тогда нужно отталкиваться от статьи 46 ЖК РФ, чтобы грамотно сформулировать иск для суда.

Следует отметить, что на оспаривание протокола собрания жильцов многоквартирного дома выделено ограниченное время — полгода. Поэтому жильцы, как только узнали о неправомочном решении, должны обратиться в судебные инстанции. Стоит понимать, что причины для иска должны быть весомыми. Суд может отказать в ходатайстве, если сочтет, что нарушение не повлекло за собой серьезных последствий. Также отказ возможен, когда не доказано, что гражданин понес ущерб из-за решения собрания.

В то же время бывают прецеденты, когда встреча признается нелегитимной, даже если обнаружены совсем незначительные, на первый взгляд, нарушения. Человека не известили о месте и времени проведения мероприятия? Это повод, чтобы идти в суд. Не проинформировали, какой вопрос будет решаться? Тоже нарушение его прав. Даже если протокол общего собрания собственников многоквартирного дома не соответствует образцу, уже это может послужить причиной судебного разбирательства.

Стоит добавить, что обжалование возможно, когда гражданин вовсе не попал на встречу. Также он имеет право жаловаться, если голосовал против того или иного решения, но оно было все же одобрено. На практике такие дела достаточно сложные и рассматриваются долго. Ведь судье приходится учитывать мнение всех сторон, а добиться, чтобы были учтены интересы каждого жильца, получается далеко не всегда.

Существуют определенные сложности с подачей искового заявления. Куда именно его относить, если повестка дня общего собрания собственников включает пункты, которые владельцы не вправе решать? К кому обращаться, когда на встрече не собрался кворум, но решения были вынесены? В разных ситуациях предстоит действовать по-своему. Иногда нужно подавать заявление по месту жительства ответчика. В других случаях возможно разбирательство и по месту жительства истца.

Более того, не всегда ясен вопрос даже для судьи: как провести грамотно заседание, если невозможно понять, кто выступает в роли ответчика. По факту общее собрание не может признаваться ответственной стороной. Резюмируя, можно посоветовать следить за соблюдением всех требований к организации сборов. Тогда не придется ввязываться в судебные тяжбы, которые порой тянутся в течение долгих лет.